[아파트] 평택 신장동 대준블루온3 경매 2025타경43108 | 최저가 2억 8,000만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 평택 아파트 경매 신장동 대준블루온3(2025타경43108) 물건을 살펴봅니다.

평택 송탄역 북동쪽 가까이에 있는 대준블루온3(전용 39.11㎡, 약 11.8평) 8층이 2억 8,000만원에 나왔습니다. 감정가와 같은 금액입니다.

지난 10월 12일 한 번 유찰됐는데도 최저가가 내려가지 않았습니다.

게다가 같은 건물 같은 면적이 지난 10월 1억 1,800만원에 신고됐습니다. 최저가가 최근 신고가의 두 배를 넘고, 보증금 2억 4,000만원짜리 임차권등기까지 붙어 있습니다.

어디서부터 봐야 할까요?.

권리는 확약서로 정리됐지만, 최저가가 최근 신고가의 두 배가 넘습니다.

핵심 쟁점 · 전용 39.11㎡(약 11.8평) 아파트, 13층 건물의 8층 805호입니다. · 최저가는 감정가와 같은 2억 8,000만원입니다. 10월 12일 유찰됐는데 다음 회차 최저가도 같다고 나옵니다. · 임차권등기(보증금 2억 4,000만원)가 있지만 확약서가 제출돼 인수 걱정은 적습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경43108
소재지	평택시 신장동 신장동 대준블루온3 8층805호
면적	전용 39.11㎡ (11.8평)
감정가	2억 8,000만원
최저가	2억 8,000만원 (감정가 100%, 1회 유찰)
입찰보증금	2,800만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 지우겠다는 확약서를 냈습니다. 하지만 최저가 2억 8,000만원이 같은 건물 최근 신고가 1억 1,800만원보다 훨씬 높아 가격 확인이 먼저입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 평택지원 경매2계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 4,000만원)
경매 개시	2025년 11월 28일
매각 장소	1층 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 2억 4,000만원입니다. 이해관계인에는 가등기권자, 가압류권자, 교부권자, 압류권자, 임차권자가 있습니다.

참고 유찰됐는데 최저가가 왜 그대로일까? 기일 기록상 2026년 10월 12일에 2억 8,000만원으로 유찰됐고, 이번 11월 16일 최저가도 2억 8,000만원입니다. 자료의 다음 회차 최저가도 같은 금액입니다. 감정을 새로 했거나 절차가 다시 진행된 것일 수 있지만 자료로는 사유를 알 수 없으니 법원 사건기록과 기일내역에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 8층805호
전용면적	39.11㎡ (11.8평)
대지권	32.22㎡ (9.7평)
건물	철근콘크리트구조 13층 건물의 8층 805호 (아파트, 자료상 2017년 건축)
전용 평당 최저가	약 2,373만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전설비, 기계식 주차장이 있다고 적혀 있습니다. 현장에 갔지만 아무도 만나지 못해 점유 상태와 내부를 확인하지 못했습니다.

내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.

LOCATION

평택 신장동 입지와 주변

건물은 송탄역(전철 1호선) 북동쪽 가까이에 있고, 주변은 오피스텔, 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 섞인 일반상업지역입니다. 환경은 ‘보통’으로 평가됐습니다.

차로 바로 접근할 수 있고 가까이에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통은 양호한 편이라고 합니다. 토지는 남쪽으로 폭 약 7m 포장도로에 접해 있습니다.

걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신장동 대준블루온3 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	2억 8,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	2억 8,000만원 (100%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	2억 8,000만원 (100%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	2억 8,000만원 (100%)	–

감정가는 2억 8,000만원인데, 같은 건물 같은 면적(39.11㎡)의 신고는 2026년 10월 25일 1억 1,800만원(13층), 2025년 7월 2억 9,000만원(10층), 2025년 1월 1억 2,510만원(13층) 세 건뿐입니다. 2025년 7월 거래만 감정가 수준이고 나머지는 1억 원대 초반입니다.

거래가 세 건뿐이고 가격 차이가 커서 어느 쪽이 맞는지는 이 자료만으로 알 수 없습니다. 국토부 실거래가와 인근 중개사무소에서 직접 확인하세요.

다만 최저가 2억 8,000만원이 가장 최근 신고가의 두 배를 넘는다는 점은 분명합니다.

같은 건물 같은 면적 월세는 2026년 2월 보증금 1,000만원에 월 60만원(10층) 한 건입니다. 연 720만원이라 2억 8,000만원 기준 단순 수익률은 2%대입니다.

자료상 다음 회차 최저가도 같은 2억 8,000만원입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신장동 대준블루온3 2025타경43108 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.09.13	있음

매각물건명세서와 권리신고에 따르면 세입자는 2021년 9월 13일 전입, 2021년 8월 30일 확정일자, 보증금 2억 4,000만원입니다. 이 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 2026년 3월 5일 배당요구를 했습니다.

현장조사에서는 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서와 외국인체류확인서에도 등재된 사람이 없어 점유관계는 ‘미상’입니다. 빈집일 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

신장동 대준블루온3 권리 분석

말소기준권리	2022. 6. 3. 가압류
법원 특이사항	주택도시보증공사: 2026년 10월 15일 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서를 제출함

말소기준권리는 2022년 6월 3일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2021년 9월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다.

명세서 원문은 직접 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리는 정리됐지만 가격이 걸림돌입니다 확약서 덕분에 보증금 인수 걱정은 적습니다. 그러나 최저가가 최근 신고가의 두 배를 넘고 거래 자료가 적어, 입찰가를 정하기 전에 시세 확인이 필수입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,800만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 전입자가 없고 점유자도 만나지 못했습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남습니다. 실제 점유 여부는 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 평택시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2최저가가 그대로인 이유: 유찰 뒤에도 2억 8,000만원인 사유를 사건기록에서 확인하세요. 3실거래가: 같은 건물 신고가 1억 1,800만원과 2억 9,000만원의 차이를 국토부 실거래가와 중개사무소에서 확인하세요. 4점유 여부: 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 5관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 송탄역·버스정류장 가까움 ＋ 승강기 있는 13층 건물 ＋ 전입세대가 없어 명도 부담이 적을 가능성	－ 최저가가 최근 신고가의 두 배 이상 － 같은 건물 거래가 세 건뿐이고 가격 차이가 큼 － 월세 기준 수익률 2%대 － 내부를 아무도 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 보면 크게 위험하지 않은 물건입니다. 보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기도 지우겠다고 했기 때문입니다.

문제는 가격입니다. 같은 건물 같은 면적이 한 달도 안 전에 1억 1,800만원에 신고됐는데 최저가는 2억 8,000만원입니다.

2025년 7월 2억 9,000만원 신고도 있어 시세를 단정할 수는 없습니다. 하지만 이 거래가 정상 거래인지, 신고가 맞는지부터 확인하는 것이 순서입니다.

확인이 안 되면 감정가를 믿고 입찰하지 마시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 대준블루온3 2025타경43108 최저가는 얼마인가요?

A. 감정가와 같은 2억 8,000만원(100%)입니다. 10월 12일 한 번 유찰됐는데 최저가는 그대로입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,800만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 평택지원 1층 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 자료상 다음 회차 최저가도 2억 8,000만원으로 같습니다. 사유는 법원 기록에서 확인하세요.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)