[오피스텔] 용인 풍덕천동 리움캐슬 경매 2025타경58167 | 최저가 1억 4,630만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 용인 오피스텔 경매 풍덕천동 리움캐슬(2025타경58167) 물건을 살펴봅니다.

경기 용인시 수지구 풍덕천동 리움캐슬 1동 305호(전용 31.56㎡, 약 9.5평) 오피스텔이 한 번 유찰돼 1억 4,630만원에 나왔습니다. 감정가 2억 900만원의 70%입니다.

그런데 이 물건에는 보증금 2억 3,000만원의 대항력 있는 임차인이 있습니다. 감정가보다 보증금이 더 큰데도 괜찮을까요? 명세서에 적힌 확약서 내용을 같이 보겠습니다.

보증금을 대신 내준 보증공사가 남은 보증금을 낙찰자에게 넘기지 않겠다고 약속했습니다.

핵심 쟁점 · 전용 31.56㎡(약 9.5평) 오피스텔, 4층 건물의 3층입니다. 2017년 지어졌습니다. · 한 번 유찰돼 감정가의 70%인 1억 4,630만원부터 시작합니다. · 임차인 보증금 2억 3,000만원이지만, 주택도시보증공사가 남은 보증금을 낙찰자가 인수하지 않는다는 확약서를 2026년 6월 1일 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경58167
소재지	용인시 수지구 풍덕천동 풍덕천동 리움캐슬 1동 3층305호
면적	전용 31.56㎡ (9.5평)
감정가	2억 900만원
최저가	1억 4,630만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,463만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차인이 있지만, 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 남은 보증금을 낙찰자가 인수하지 않는다는 확약서를 냈습니다. 서류상 인수 위험은 줄었고, 남은 확인은 점유 상태와 가격입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매13계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 5,801만 5,889원)
경매 개시	2025년 10월 2일
매각 장소	제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 신청한 부동산강제경매입니다. 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 2억 5,801만 5,889원입니다. 이해관계인에는 임차인, 임차권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관)가 있습니다.

참고 임차인 보증금이 감정가보다 큰 이유는? 임차인의 보증금(2억 3,000만원)이 감정가(2억 900만원)보다 큰 점이 눈에 띕니다. 이 자료만으로는 이유를 알 수 없으니 매각물건명세서와 사건기록에서 확인하세요. 중요한 것은 주택도시보증공사가 이 보증금 채권을 넘겨받아 경매를 신청했고, 못 받는 나머지는 낙찰자에게 청구하지 않겠다고 했다는 점입니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 용인시 수지구 풍덕천동 100-45 리움캐슬 1동 3층305호
전용면적	31.56㎡ (9.5평)
대지권	20.26㎡ (6.1평)
건물	철근콘크리트조 4층 건물의 3층 305호 (오피스텔, 침실1·거실·주방/식당·욕실·다용도실)
전용 평당 최저가	약 1,540만원

감정평가서에는 침실 1개, 거실, 주방/식당, 욕실, 다용도실이 있고 위생·급배수·난방설비, 승강기, 주차장, 소화전이 있다고 적혀 있습니다. 법원 직원이 현장에 갔을 때 문이 닫혀 있어 소유자나 점유자를 만나지 못했습니다.

내부는 직접 확인하세요.

LOCATION

용인 풍덕천동 입지와 주변

건물은 문정중학교 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있으며, 감정평가서에는 분당선 죽전역과 신분당선 수지구청역이 ‘근거리’라고 적혀 있습니다. 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

풍덕천동 리움캐슬 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	2억 900만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.13	1억 4,630만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 241만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	7,168만 7,000원 (34%)	–

감정가는 2억 900만원입니다. 리움캐슬 자체 거래는 자료에 없습니다.

풍덕천동 비슷한 면적(30㎡ 안팎)에서는 e편한세상 수지가 2026년 8월 2억 5,900만원(4층), 같은 해 1월 2억 7,500만~3억 300만원이고, 수지샤르망 오피스텔은 2025년 4~5월 1억 5,000만~1억 5,900만원에 거래됐습니다.

건물과 시기가 달라 직접 비교는 어렵지만, 최저가 1억 4,630만원은 가장 싼 거래 수준입니다. 또 유찰되면 1억 241만원까지 내려갑니다.

같은 동 월세는 보증금 500만원에 월 63만원(27.42㎡, 2026년 9월), 보증금 1,500만원에 월 99만원(31.94㎡, 2026년 10월) 등이 있습니다. 같은 건물 자료가 아니라 수익률은 ‘확인 필요’로 둡니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 풍덕천동 리움캐슬 2025타경58167 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.03.23	있음

명세서에는 임차인이 2021년 3월 23일 전입, 2021년 2월 25일 확정일자, 보증금 2억 3,000만원으로 적혀 있고 대항력이 있습니다. 이 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 경매를 신청했습니다.

법원 직원이 방문했을 때 문이 닫혀 있었고 전입세대확인서에는 해당 주소의 세대가 없다고 합니다. 상가건물임대차현황서에는 법인 한 곳이 임차인으로 올라 있다고 하니, 실제 점유자는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

풍덕천동 리움캐슬 권리 분석

말소기준권리	2025. 10. 2. 강제경매개시결정
법원 특이사항	신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권 말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026년 6월 1일자로 제출됨에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

말소기준권리는 2025년 10월 2일 강제경매개시결정입니다. 이 시점과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 2021년에 전입해 대항력이 있어 원래라면 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈고, 명세서에도 ‘배당받지 못하는 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않는다’고 적혀 있습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다.

권리 판정 · 안전 확약서 덕분에 보증금 인수 걱정은 적습니다 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 3,000만원이 있지만, 채권자인 주택도시보증공사가 인수하지 않겠다는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 실제 점유자, 내부 상태, 관리비입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,463만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입자가 없어 비어 있을 가능성이 있지만, 상가건물임대차현황서에 법인이 올라 있어 실제 점유는 확인이 필요합니다. 빈집이면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도입니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 주거용으로 쓰는지 업무용으로 쓰는지에 따라 세율이 달라집니다. 용인시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 인수조건변경 확약 문구를 직접 확인하세요. 2점유자: 상가건물임대차현황서에 올라 있는 법인이 실제로 쓰고 있는지 현장에서 확인하세요. 3관리비: 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 4내부 상태: 현장 조사에서 내부를 보지 못했으니 직접 확인하세요. 5가격: 같은 건물 거래가 없으니 비슷한 오피스텔 실거래와 월세를 함께 보고 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 감정가의 70%까지 내려온 최저가 ＋ 분당선·신분당선 역이 근거리라고 평가됨 ＋ 승강기·주차장 있음	－ 전용 9.5평 소형 － 내부를 아무도 보지 못함 － 같은 건물 실거래가 없음 － 실제 점유자 확인이 안 됨

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

보증금 2억 3,000만원만 보면 겁이 나는 물건입니다. 하지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 남은 보증금을 낙찰자에게 넘기지 않겠다고 확약했기 때문에, 서류상 위험은 크게 줄었습니다.

오히려 조심할 것은 점유 상태와 가격입니다. 같은 건물 거래가 없으니 비슷한 오피스텔 시세를 따로 확인하고, 명세서 원문과 현장 점유자부터 꼭 확인하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 리움캐슬 2025타경58167 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 900만원의 70%인 1억 4,630만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,463만원입니다.

Q. 대항력 있는 임차인 보증금 2억 3,000만원을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않는다는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 1억 241만원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 용인시 수지구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)