[아파트] 화성 향남읍 에일린의뜰 경매 2024타경95389 | 최저가 4,706만원(12%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 화성 아파트 경매 향남읍 에일린의뜰(2024타경95389) 물건을 살펴봅니다.

경기 화성시 향남읍 에일린의뜰 401동 14층 1404호(전용 84.95㎡, 약 25.7평) 아파트가 여섯 번 유찰돼 4,706만원까지 내려왔습니다. 감정가 4억원의 12%입니다.

그런데 이 집에는 보증금 3억 6,000만원의 임차인이 있습니다. 명세서는 배당에서 못 받은 보증금 잔액을 낙찰자가 인수한다고 적었습니다.

정말 4,706만원에 살 수 있는 집일까요?.

최저가는 4,706만원이지만, 남은 보증금을 낙찰자가 갚아야 할 수 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 84.95㎡(약 25.7평) 아파트, 18층 건물의 14층입니다. 2008년 사용승인된 건물로 되어 있습니다. · 여섯 번 유찰돼 감정가 4억원의 12%인 4,706만원부터 시작합니다. · 대항력 있는 임차인(보증금 3억 6,000만원)의 임차권등기가 있고, 명세서에 ‘배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수‘한다고 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경95389
소재지	화성시 향남읍 향남읍 에일린의뜰 401동 14층1404호
면적	전용 84.95㎡ (25.7평)
감정가	4억원
최저가	4,706만원 (감정가 12%, 6회 유찰)
입찰보증금	470만 6,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	감정가 4억원이 여섯 번 유찰돼 12%인 4,706만원이 됐지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 6,000만원 중 배당받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 싼 가격이 함정일 수 있는 위험 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매13계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 8,268만 4,930원)
경매 개시	2024년 10월 29일
매각 장소	제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다(수원지방법원 경매13계). 경매를 신청한 곳은 서울보증보험 주식회사로, 임차인에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권(대항력과 우선변제권 포함)을 넘겨받았습니다. 청구금액은 3억 8,268만원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 임차권자, 교부권자가 있습니다.

참고 왜 여섯 번이나 유찰됐을까? 자료로 사유를 확정할 수는 없지만, 숫자로 보면 이유를 짐작할 수 있습니다. 최저가가 4,706만원인데 임차인 보증금이 3억 6,000만원이라, 낙찰대금으로는 보증금을 다 채울 수 없습니다. 단순 계산으로 부족분은 약 3억 1,294만원(배당 비용·세금은 뺌)이고, 이 잔액이 낙찰자에게 넘어올 수 있습니다. 그래서 ‘4,706만원’이 실제 부담의 일부일 뿐일 수 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 화성시 향남읍 행정중앙1로 39, 401동 14층1404호 (향남시범넓은들마을에일린의뜰)
전용면적	84.95㎡ (25.7평)
대지권	63.07㎡ (19.1평)
건물	철근콘크리트구조 18층 건물의 14층 1404호, 용도는 아파트입니다. 2008년 10월 15일 사용승인을 받았고, 대지권은 63.0704㎡(약 19.1평)입니다.
전용 평당 최저가	약 183만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 소화설비, 지역난방, 도시가스, 승강기, 지하주차장이 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 소유자나 점유자를 만나지 못했고, 전입세대확인서에도 등재된 세대가 없습니다.

내부 상태와 점유 여부는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

화성 향남읍 입지와 주변

건물은 한울초등학교 동쪽 가까이에 있고, 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 학교가 있습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있어 교통은 ‘보통’으로 평가됐습니다. 건물 남쪽에 폭 약 25m 포장도로가 있습니다.

가까운 전철역이 있는지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

향남읍 에일린의뜰 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.04.07	4억원 (100%)	유찰
2회	2026.05.12	2억 8,000만원 (70%)	유찰
3회	2026.06.16	1억 9,600만원 (49%)	유찰
4회	2026.07.21	1억 3,720만원 (34%)	유찰
5회	2026.09.02	9,604만원 (24%)	유찰
6회	2026.10.13	6,722만 8,000원 (17%)	유찰
7회	2026.11.13	4,706만원 (12%)	이번 입찰
8회 (또 유찰되면)	미정	3,294만 2,000원 (8%)	–
9회 (또 유찰되면)	미정	2,305만 9,000원 (6%)	–

이 물건은 같은 단지 실거래와 월세 자료가 없어 실거래 확인 필요입니다. 감정가는 4억원입니다.

최저가는 4,706만원이지만 임차인의 보증금이 3억 6,000만원입니다. 최저가에 낙찰받는다면 단순 계산으로 인수할 수 있는 잔액이 약 3억 1,294만원이라, 합치면 약 3억 6,000만원으로 감정가 4억원에 가깝습니다.

배당 비용·세금은 뺀 계산이라 실제와 다를 수 있습니다.

또 유찰되면 3,294만 2,000원까지 내려갑니다. 그래도 인수할 보증금은 그대로여서, 가격이 내려갈수록 ‘싸 보이는 정도’만 커질 뿐 부담은 줄지 않습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 향남읍 에일린의뜰 2024타경95389 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.11.15	있음

임차인은 2021년 11월 15일 전입, 같은 날 확정일자, 보증금 3억 6,000만원입니다. 2023년 5월 18일 주택임차권등기를 했습니다.

임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

보증금을 대신 내준 서울보증보험이 이 채권을 넘겨받아 경매를 신청했습니다. 집행관 조사 때는 아무도 없었고 전입세대확인서에도 등재자가 없습니다.

빈집일 가능성은 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

향남읍 에일린의뜰 권리 분석

말소기준권리	2022.7.6. 근저당권
법원 특이사항	매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 을구 9번 주택임차권등기(2023년 5월 18일)가 있어 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. 서울보증보험 주식회사가 경매신청채권자로 임차인의 보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계).

말소기준권리는 2022년 7월 6일 근저당권입니다. 임차인은 2021년 11월에 전입했고 확정일자도 같은 날이라, 근저당권보다 빨라 대항력이 있고 배당 순서도 앞설 가능성이 큽니다.

하지만 낙찰대금(최저가 4,706만원)은 보증금 3억 6,000만원보다 훨씬 적어서, 배당으로 못 받은 잔액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 명세서에도 그렇게 적혀 있습니다.

대항력이란 집을 산 사람에게도 보증금을 돌려 달라고 주장할 수 있는 힘입니다.

다른 사건처럼 보증기관이 ‘잔액은 인수하지 않는다’고 확약한 내용은 자료에 보이지 않습니다. 확약서가 있는지는 사건기록과 명세서 원문에서 확인하세요.

권리 판정 · 위험 4,706만원은 실제 부담의 일부일 수 있습니다 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 6,000만원 중 배당으로 못 받은 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있다고 명세서가 적었습니다. 확약서 등으로 인수가 없어지지 않는 한 입찰하기 위험합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 470만 6,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차인이 이미 이사했는지는 자료로 알 수 없고, 소유자 점유 여부도 확인되지 않았습니다. 인수할 보증금과는 별도로 인도 비용이 들 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택은 1주택 기준 취득세가 1%대입니다. 다만 인수하는 보증금이 취득가액에 포함될 수 있으니 화성시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문: ‘잔액을 매수인이 인수’라는 문구와 인수금액 설명을 직접 읽으세요. 2확약서 유무: 서울보증보험이 인수 조건을 바꾸는 확약서를 냈는지 사건기록에서 확인하세요. 3배당 가능 금액: 낙찰대금 중 보증금으로 돌아가는 금액이 얼마인지 계산해 보세요. 4점유 상태: 문이 닫혀 있었으니 현장·관리사무소에서 실제 거주 여부를 확인하세요. 5시세: 같은 단지 실거래 자료가 없으니 중개업소로 현재 시세를 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가의 12%까지 내려온 최저가 ＋ 전용 약 25.7평 아파트, 2008년 사용승인 ＋ 지역난방·승강기·지하주차장 갖춤 ＋ 남쪽 25m 도로에 접함	－ 대항력 있는 임차인 보증금 3억 6,000만원 － 배당으로 못 받은 잔액을 인수할 가능성 － 확약서 같은 인수 면제 근거가 자료에 없음 － 같은 단지 실거래 자료 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘4,706만원짜리 아파트’라는 숫자만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다. 여섯 번 유찰된 이유는 아마 3억 6,000만원 보증금의 인수 가능성 때문일 겁니다.

낙찰자가 부담하는 총액은 사실상 감정가 4억원에 가까워질 수 있습니다.

보증기관이 인수를 면제하는 확약서가 있으면 이야기가 달라집니다. 그 서류가 확인되기 전에는 입찰을 권하지 않습니다.

확인하신다면 사건기록에서 확약서 여부부터 보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 에일린의뜰 2024타경95389 최저가는 얼마인가요?

A. 여섯 번 유찰돼 감정가 4억원의 12%인 4,706만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 470만 6,000원입니다.

Q. 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안나요?

A. 명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 보증금이 3억 6,000만원이라 인수 금액이 클 수 있으니 원문을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 3,294만 2,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)