[빌라] 용인 언남동 파인그로브1차 경매 2025타경58915 | 최저가 1억 8,200만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 용인 빌라 경매 언남동 파인그로브1차(2025타경58915) 물건을 살펴봅니다.

경기도 용인시 기흥구 언남동 언동초등학교 서쪽 가까이 파인그로브1차 103동 3층 302호(전용 56.71㎡, 약 17.2평)가 처음 경매에 나왔습니다. 최저가는 감정가 그대로 1억 8,200만원입니다.

그런데 이 집에는 보증금 2억 2,000만원짜리 임차권등기가 붙어 있습니다. 감정가보다 보증금이 더 큽니다.

낙찰받으면 이 돈은 누가 물어야 할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

세입자 보증금(2억 2,000만원)이 감정가(1억 8,200만원)보다 큽니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 56.71㎡(약 17.2평) 다세대주택, 4층 건물의 3층입니다. 건물은 2023년 지어진 것으로 자료에 나옵니다. · 신건이라 감정가 1억 8,200만원이 그대로 최저가입니다. 입찰보증금은 1,820만원입니다. · 대항력 있는 임차권등기(보증금 2억 2,000만원)가 있고, 명세서는 ‘배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함’이라고 적었습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경58915
소재지	용인시 기흥구 언남동 언남동 파인그로브1차 103동 3층302호
면적	전용 56.71㎡ (17.2평)
감정가	1억 8,200만원
최저가	1억 8,200만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1,820만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차권등기의 보증금이 감정가보다 큽니다. 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있어, 낙찰가와 인수금을 합친 부담을 먼저 따져야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매13계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 2,000만원)
경매 개시	2025년 11월 19일
매각 장소	제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 임차인의 보증금반환채권을 넘겨받았습니다.

2025년 11월 19일 접수됐고 청구금액은 2억 2,000만원입니다. 이해관계인에는 주택임차권자, 가압류권자, 압류권자, 교부권자가 있습니다.

참고 누가 경매를 신청했나요? 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사입니다. 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권(대항력과 우선변제권 포함)을 넘겨받았다고 명세서에 적혀 있습니다. 같은 기관이 낙찰자에게 남은 보증금을 청구하지 않겠다는 확약서를 냈는지는 이 자료에서 확인되지 않으니, 명세서와 사건기록 원문에서 꼭 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 용인시 기흥구 언남동 112-22 파인그로브1차 103동 3층302호
전용면적	56.71㎡ (17.2평)
대지권	38.49㎡ (11.6평)
건물	철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 302호입니다. 건축물대장상 다세대주택이고, 건물은 2023년 지어진 것으로 자료에 나옵니다.
전용 평당 최저가	약 1,058만원

감정평가서에 위생·급배수·난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 내부구조도가 붙어 있습니다.

현황조사 때 문이 닫혀 소유자나 점유자를 만나지 못했고, 전입세대확인서와 외국인체류확인서에는 세대주가 없다고 나옵니다. 실제 내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

용인 언남동 입지와 주변

건물은 언동초등학교 서쪽 가까이에 있고, 주변은 단독(다가구)주택, 다세대주택, 타운하우스, 아파트 단지가 섞인 주거지입니다. 감정평가서는 입지 여건을 ‘보통’으로 평가했습니다.

동쪽으로 폭 약 12~15m 도로에 접하고, 차량 접근이 가능하며 가까이에 버스정류장이 있습니다. 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

언남동 파인그로브1차 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.13	1억 8,200만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 4,560만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 1,648만원 (64%)	–

감정가는 1억 8,200만원입니다. 같은 건물 거래는 자료에 없어 같은 건물 실거래 확인 필요입니다.

언남동 비슷한 면적 빌라의 최근 거래는 1억 8,000만~3억원대(46~57㎡)입니다. 예를 들어 57.73㎡ 빌라가 2억 700만원, 51.11㎡ 빌라가 3억원에 거래됐습니다.

핵심은 최저가가 아닙니다. 세입자 보증금 2억 2,000만원이 있어서, 낙찰가가 2억 2,000만원보다 낮으면 낙찰가와 인수할 보증금을 합친 부담이 대략 2억 2,000만원 안팎(경매비용·세금 등 별도)이 될 수 있습니다.

단순 계산이니 실제 배당은 명세서와 배당표로 확인하세요.

이 건물 같은 면적의 전세 거래는 2026년 3월 보증금 1억 3,600만원(1층) 한 건이 있습니다. 또 유찰되면 1억 4,560만원까지 내려갑니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 언남동 파인그로브1차 2025타경58915 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.09.16	있음

명세서에 세입자가 2021년 9월 16일 전입, 2021년 8월 11일 확정일자, 보증금 2억 2,000만원으로 적혀 있습니다. 이 세입자의 권리는 주택도시보증공사가 넘겨받았습니다.

전입세대확인서에는 세대주가 없다고 나오고 현황조사 때도 문이 닫혀 있었습니다. 빈집일 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

언남동 파인그로브1차 권리 분석

말소기준권리	2022.8.16. 가압류
법원 특이사항	대항력 있는 임차인이 있고, 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못하면 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수함. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(보증금 2억 2,000만원, 전입 2021년 9월 16일, 확정일자 2021년 8월 11일)가 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. 경매신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인의 보증금반환채권 양수인으로 대항력과 우선변제권을 승계함.

말소기준권리는 2022년 8월 16일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2021년 9월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 명세서는 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 인수한다고 적었습니다.

보증금(2억 2,000만원)이 감정가(1억 8,200만원)보다 커서, 낙찰가를 다 배당해도 보증금이 모자랄 가능성이 있습니다. 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하겠다는 확약서를 냈는지는 이 자료에서 확인되지 않으니 명세서 원문으로 확인하세요.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 여부를 확인하기 전에는 입찰하면 안 됩니다 대항력 있는 임차권등기의 보증금이 감정가보다 큽니다. 명세서는 배당에서 못 받은 잔액을 낙찰자가 인수한다고 적었습니다. 확약서 등으로 인수 부담이 사라졌는지 확인되지 않으면 사실상 보증금까지 얹어 사는 구조입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,820만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입자가 없고 임차권등기가 있어 세입자는 이미 이사했을 가능성이 있습니다. 빈집이면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도지만, 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세 1%에 지방교육세 0.1%를 더한 약 1.1%입니다. 이미 집이 있으면 세율이 달라질 수 있으니 용인시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문의 인수 문구: 잔액 인수 내용과 주택도시보증공사의 확약서가 있는지 직접 확인하세요. 2배당 예상: 낙찰가가 얼마일 때 세입자가 얼마를 배당받고 얼마가 남는지 법원 자료로 따져 보세요. 3빈집 여부: 전입자가 없으니 우편물, 관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5총 부담과 시세: 낙찰가와 인수금을 합친 금액을 비슷한 면적 거래가와 비교하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 2023년 지어진 비교적 새 건물 ＋ 넓은 도로에 접하고 버스정류장 가까움 ＋ 세입자 점유는 없어 보임(전입세대 없음)	－ 대항력 있는 보증금 2억 2,000만원이 감정가보다 큼 － 잔액을 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 17평 소형이라 총 부담이 시세와 비슷해질 수 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

최저가 1억 8,200만원만 보면 평범한 신건이지만, 이 물건의 핵심은 2억 2,000만원 보증금입니다. 명세서가 배당에서 못 받은 잔액을 낙찰자가 인수한다고 적었으니, 낙찰가만 보고 입찰하면 위험합니다.

보증금을 인수하는 것이 사실이라면 낙찰가와 합친 총 부담이 같은 동네 비슷한 면적 빌라의 거래가(2억~3억원대)와 비슷하거나 더 클 수 있습니다. 확약서가 있는지, 실제 배당이 어떻게 될지 확인하기 전에는 입찰하지 않는 것이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 파인그로브1차 2025타경58915 최저가는 얼마인가요?

A. 신건이라 감정가와 같은 1억 8,200만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,820만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 주택도시보증공사의 확약서 같은 내용은 이 자료에서 확인되지 않으니 명세서 원문과 사건기록을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 4,560만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)