[오피스텔] 용인 상현동 광교푸르지오시티3단지 경매 2025타경57850 | 최저가 1억 6,900만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 용인 오피스텔 경매 상현동 광교푸르지오시티3단지(2025타경57850) 물건을 살펴봅니다.

경기 용인시 수지구 상현동 광교푸르지오시티3단지 903호(전용 29.6㎡, 약 9.0평) 오피스텔이 유찰 없이 감정가 그대로 1억 6,900만원에 나왔습니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 1억 5,000만~1억 6,000만원입니다.

그런데 명세서에는 ‘대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰 시 주의’라고 적혀 있습니다. 얼마나 위험할까요? 같이 열어 보겠습니다.

대항력 있는 임차권등기 보증금이 배당으로 다 안 갚아지면 낙찰자가 인수합니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 29.6㎡(약 9.0평) 오피스텔, 지하4층·지상10층 건물의 9층입니다. · 유찰 없이 감정가 1억 6,900만원 그대로 시작합니다. · 임차권등기(2025년 3월 17일) 보증금을 배당으로 다 못 받으면 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경57850 (물건 4)
소재지	용인시 수지구 상현동 상현동 광교푸르지오시티3단지 9층903호
면적	전용 29.6㎡ (9.0평)
감정가	1억 6,900만원
최저가	1억 6,900만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1,690만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	감정가와 같은 1억 6,900만원에서 시작하는 첫 경매입니다. 명세서에 임차권등기 보증금을 매수인이 인수할 수 있다고 적혀 있어 위험합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매13계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 6,628만 1,643원)
경매 개시	2025년 9월 12일
매각 장소	제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 명세서에는 경매를 신청한 채권자가 대항력 있는 임차인이기도 하다고 적혀 있습니다.

청구금액은 약 1억 6,628만원입니다. 이해관계인에는 가압류권자, 임차권자, 임차인, 배당요구권자, 교부권자가 있습니다.

참고 이 사건은 호실 4개가 같이 나왔습니다 감정평가서에는 제412호, 제506호, 제611호, 제903호가 함께 평가돼 있고 이 글은 4번 물건(903호)만 다룹니다. 입찰은 물건별로 합니다. 세입자 보증금은 명세서에 1억 4,500만~1억 6,000만원이 함께 적혀 있어, 계약 갱신으로 보증금이 올랐다는 설명이 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 용인시 수지구 상현동 1132-3 광교푸르지오시티3단지 9층903호
전용면적	29.6㎡ (9.0평)
대지권	8.26㎡ (2.5평)
건물	철근콘크리트구조 지하4층·지상10층 건물 중 9층 903호 (오피스텔, 2013년 2월 사용승인)
전용 평당 최저가	약 1,878만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전, 승강기가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

용인 상현동 입지와 주변

건물은 신분당선 상현역 동쪽 인근에 있고, 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 섞인 지역입니다. 입지조건은 보통으로 평가됐고 일반상업지역입니다.

서쪽으로 폭 약 17m 포장도로, 북쪽으로 폭 약 10m 보행자전용도로에 접합니다. 인근에 버스정류장이 있습니다.

상현역까지 걸어서 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

상현동 광교푸르지오시티3단지 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.13	1억 6,900만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,520만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 816만원 (64%)	–

감정가와 최저가는 1억 6,900만원입니다. 같은 건물 같은 면적(29.597㎡) 최근 실거래는 2026년 7월 1억 5,000만원(5층), 3월 1억 6,000만원(4층), 2025년 10월 1억 5,500만원(8층)입니다.

감정가가 최근 실거래보다 1,000만~2,000만원 높습니다.

또 유찰되면 1억 3,520만원까지 내려갑니다.

같은 건물 월세는 최근 보증금 1,000만원에 월 77만~83만원이 보입니다. 월 80만원으로 단순 계산하면 연 960만원으로 최저가 대비 5%대 후반입니다.

다만 보증금 인수 가능성이 있어 이 숫자는 믿기 어렵습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 상현동 광교푸르지오시티3단지 2025타경57850 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	확인 필요	없음

명세서 자료에 임차인은 보증금 1억 4,500만원(1·2차) → 1억 5,000만원(3차) → 1억 6,000만원(4·5차)으로 계약이 갱신된 것으로 적혀 있고, 확정일자는 2021년 10월 20일입니다. 이 임차인이 경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못했습니다. 지금 누가 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

상현동 광교푸르지오시티3단지 권리 분석

말소기준권리	2025. 9. 12. 강제경매개시결정
법원 특이사항	신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6,000만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2025년 3월 17일 설정)는 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하며 말소되지 않음

이 사건은 2025년 9월 12일 강제경매개시결정이 기준이 됩니다. 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 적혀 있고, 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 남은 돈을 낙찰자가 인수합니다. 이 등기는 낙찰돼도 지워지지 않습니다.

낙찰가가 충분히 높아 배당으로 보증금이 다 갚아지면 인수액이 없을 수 있지만, 세금(교부권자)과 가압류 등 다른 채권자와의 순서에 따라 달라집니다. 인수액을 지금 단정할 수 없습니다.

권리 판정 · 위험 임차권등기 보증금 인수가 가장 큰 위험입니다 최악의 경우 낙찰가 1억 6,900만원에 보증금 1억 6,000만원을 더 내야 해서 최대 3억 2,900만원이 들 수 있습니다. 같은 건물 실거래가 1억 5,000만~1억 6,000만원이므로 이 경우 크게 손해입니다. 배당 순서를 확인하기 전에는 입찰하지 않는 것이 안전합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,690만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차인이 보증금을 다 받지 못하면 이사를 거부하고 인수한 보증금을 요구할 수 있습니다. 점유자도 확인되지 않아 명도 방법을 미리 정하기 어렵습니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 오피스텔은 주택이 아니라 업무시설로 등록돼 있어 보통 주택보다 높은 4%대 세율이 적용됩니다. 주택으로 쓸지에 따라 달라질 수 있으니 용인시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차권등기 설정 내용: 등기사항전부증명서에서 임차권등기(2025년 3월 17일)의 보증금과 조건을 확인하세요. 2배당 순서: 교부권자와 가압류권자를 포함해 배당표를 가정해 보고 인수액을 계산해 보세요. 3임차인 정체: 신청채권자이면서 임차인이라는 점이 입찰에 어떤 영향을 주는지 법원 기록에서 확인하세요. 4실거래: 같은 건물 같은 면적 최근 거래는 1억 5,000만~1억 6,000만원입니다. 감정가를 기준으로 삼지 마세요. 5점유자와 관리비: 폐문부재라 점유자를 모르니 관리사무소에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 상현역 인근 대단지 상권 ＋ 같은 면적 월세 수요가 보임 ＋ 배당이 충분하면 인수액이 줄 수 있음	－ 임차권등기 보증금 1억 6,000만원 인수 가능성 － 감정가가 최근 실거래보다 높음 － 점유자를 확인하지 못함 － 오피스텔이라 취득세가 높음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

솔직히 지금 상태로는 위험한 물건입니다. 최저가 1억 6,900만원은 감정가 그대로라 싸지 않고, 보증금 1억 6,000만원을 더 떠안을 수 있는 구조가 명세서에 분명히 적혀 있습니다.

배당표로 인수액이 거의 없다고 확인되기 전에는 입찰하지 마시고, 유찰돼 1억 3,520만원 이하로 내려와도 인수 문구가 그대로인지 먼저 확인하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 광교푸르지오시티3단지 2025타경57850 4번 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰 없이 감정가와 같은 1억 6,900만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,690만원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에 배당으로 보증금이 다 갚아지지 않으면 남은 돈을 매수인이 인수하고, 임차권등기도 지워지지 않는다고 적혀 있습니다. 인수액은 배당 결과에 따라 달라지니 원문과 배당 순서를 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 1억 3,520만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)