[주택] 송파구 마천동 단독주택 경매 2025타경52541 | 최저가 8,126만 6,000원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 주택 경매 마천동 단독주택(2025타경52541) 물건을 살펴봅니다.

서울 송파구 마천동 서울남천초등학교 동쪽 주택가의 단독주택(토지 122㎡ 약 36.9평, 건물 28.4㎡ 약 8.6평) 지분이 한 번 유찰돼 8,127만원부터 다시 나왔습니다. 감정가 1억 158만원의 80%입니다.

그런데 자료에는 ‘일괄매각, 지분매각’이라고 적혀 있습니다. 집 한 채가 아니라 일부 지분을 산다는 뜻입니다.

이 경우 무엇이 달라질까요? 하나씩 살펴보겠습니다.

집 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다.

꼭 먼저 보세요 · 토지 122㎡(약 36.9평) 위 시멘트블록조 슬레이트지붕 1층 단독주택, 연면적 28.4㎡(약 8.6평)의 지분입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 1억 158만원의 80%인 8,127만원부터 시작합니다. · 지분매각이라 공유자가 우선매수를 신고할 수 있고, 세입자(2015년 전입)의 보증금은 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경52541
소재지	송파구 마천동 마천동 단독주택
감정가	1억 158만 2,953원
최저가	8,126만 6,000원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	812만 6,600원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 23일(월) 10:00
한 줄 판단	토지와 건물의 지분만 파는 경매이고, 공유자가 같은 가격에 먼저 사겠다고 나설 수 있습니다. 세입자 보증금도 자료에 없어, 가격이 싸 보여도 확인할 것이 많은 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3,167만 6,589원)
경매 개시	2025년 12월 18일
매각 장소	입찰법정(제101호)
매각결정기일	2026년 11월 30일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 약 3,168만원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 교부권자, 공유자, 임차인이 있고 공유자는 세 명으로 적혀 있습니다. 한 대지 위에 건물이 2동 있고, 이 사건은 동쪽 건물(지분)입니다.

참고 지분매각, 무엇이 다를까? 집 전체가 아니라 소유자 한 사람의 몫만 경매에 나오는 것입니다. 낙찰을 받으면 다른 공유자와 함께 집을 갖게 되고, 혼자 마음대로 팔거나 쓰기 어렵습니다. 명세서에는 공유자 우선매수 신고는 1회에 한한다고 적혀 있으니, 입찰일에 공유자가 같은 가격에 우선 사겠다고 하면 낙찰을 놓칠 수 있습니다. 지분 비율은 자료에 없으니 등기부로 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 마천동 338-2
대지권	122.0㎡ (36.9평)
건물	시멘트블록조 슬레이트지붕 1층 단독주택 28.4㎡ (대지 위 건물 2동 중 동쪽 건물, 지분매각, 토지와 건물 일괄)

감정평가서에 기본적인 위생·난방·급배수설비가 있다고 적혀 있습니다. 현장조사 때 문이 잠겨 있고 점유자도 없어 내부를 직접 보지 못했고, 현황과 다를 수 있으니 주의하라고 적혀 있습니다.

LOCATION

송파구 마천동 입지와 주변

건물은 서울남천초등학교 동쪽 가까이에 있는 단독·다가구·다세대 주택 밀집 주거지역입니다. 제1종일반주거지역이고 재정비촉진지구에 들어 있습니다.

차로 들어갈 수 있고 남쪽 간선도로변에 버스정류장이 있지만, 감정평가서는 대중교통 사정이 다소 열악하다고 적었습니다. 가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

마천동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.19	1억 158만 2,953원 (100%)	유찰
2회	2026.11.23	8,126만 6,000원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	6,501만 3,000원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	5,201만원 (51%)	–

감정가 1억 158만원은 지분 가격입니다. 마천동 단독·다가구의 최근 거래는 2026년 11월 15억 5,000만원(토지 89.4㎡, 연면적 238.53㎡), 10월 8억 8,000만~15억 8,000만원 등 건물 전체 거래라서 지분과 바로 비교할 수 없습니다.

지분 비율을 알아야 전체 가치 대비 가격이 맞는지 따져 볼 수 있습니다. 자료에는 비율이 없어 확인 필요입니다.

최저가 8,127만원, 또 유찰되면 6,501만 3,000원까지 내려갑니다.

마천동 단독 월세는 최근 보증금 1,000만원에 월 35만원(27㎡, 2026년 11월)이 있지만, 이 집은 임대 내용이 미상이라 수익률은 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 마천동 단독주택 2025타경52541 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2015.03.23	있음

명세서에 세입자가 2015년 3월 23일 전입, 건물 전체를 쓰는 주거용으로 적혀 있습니다. 보증금과 확정일자는 자료에 없습니다.

현황조사 때 아무도 만나지 못했습니다. 지금 누가 살고 있는지, 보증금이 얼마인지는 확인하세요.

RIGHTS

마천동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	(토지,건물)2022.06.14. 가압류
법원 특이사항	일괄매각, 지분매각(공유자우선매수 신고는 1회에 한함). 대지 위 건물 2동 중 이 사건 매각 건물(지분)은 동쪽의 연면적 28.4㎡ 단독주택임.

말소기준권리는 2022년 6월 14일 가압류(토지·건물)입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2015년에 전입해 가압류보다 훨씬 빨라 대항력이 있습니다. 보증금이 있다면 낙찰자가 떠안을 수 있지만, 보증금 액수가 자료에 없어 얼마인지 알 수 없습니다.

또 지분만 낙찰받으면 다른 공유자와 사용·분할을 협의해야 합니다. 협의가 안 되면 공유물분할 절차로 갈 수 있습니다.

권리 판정 · 위험 지분매각과 세입자 보증금 확인 전에는 위험합니다 집 전체가 아닌 지분이고, 공유자 우선매수 가능성이 있으며, 대항력 있는 세입자의 보증금이 얼마인지 모릅니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 입찰을 권하지 않습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 812만 6,600원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자와 보증금을 알 수 없습니다. 지분 낙찰자는 혼자 명도를 마음대로 진행하기 어려워 다른 공유자와 협의가 필요합니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 주택 지분을 취득할 때도 취득세가 붙고 보유 주택 수에 포함될 수 있습니다. 세율은 낙찰가와 보유 주택 수에 따라 달라지니 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1지분 비율: 등기사항전부증명서로 낙찰 대상 지분이 얼마인지 확인하세요. 2공유자 우선매수: 공유자가 입찰일에 우선매수를 신고할 가능성이 있는지 알아보세요. 3세입자 보증금: 2015년 전입 세입자의 보증금과 실제 거주 여부를 사건기록과 현장에서 확인하세요. 4건물 2동: 이 사건 건물이 어느 건물인지 현장에서 확인하세요. 5출구 계획: 지분을 산 뒤 팔거나 쓰는 방법을 미리 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 한 번 유찰돼 감정가의 80% ＋ 토지 122㎡ 위 주택 ＋ 재정비촉진지구 안	－ 집 전체가 아닌 지분 － 공유자 우선매수 가능성 － 대항력 있는 세입자의 보증금 미상 － 내부를 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

지분경매는 가격이 싸 보이지만, 사실은 가격이 아니라 ‘출구’가 문제입니다. 낙찰을 받아도 다른 공유자의 동의 없이는 집을 팔거나 쓰기 어렵고, 공유자가 우선매수로 낙찰을 가져갈 수도 있습니다.

여기에 세입자 보증금까지 자료에 없어 판단할 근거가 부족합니다. 지분 비율과 세입자 보증금이 확인되기 전에는 입찰을 권하지 않습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 마천동 단독주택 2025타경52541 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 158만원의 80%인 8,127만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 812만 6,600원입니다.

Q. 지분매각이면 무엇이 문제인가요?

A. 집 전체가 아니라 일부 지분만 갖게 되어 혼자 처분하기 어렵고, 공유자가 우선매수를 신고하면 낙찰을 놓칠 수 있습니다. 지분 비율은 등기부로 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 23일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정(제101호)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 6,501만 3,000원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 송파구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)