[빌라] 송파구 방이동 골든힐 경매 2024타경56525 | 최저가 7,654만 6,000원(21%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 빌라 경매 방이동 골든힐(2024타경56525) 물건을 살펴봅니다.

송파구 방이동 골든힐 4층 404호(전용 34.31㎡, 약 10.4평)가 일곱 번 유찰돼 감정가 3억 6,500만원의 21%인 7,654만 6,000원까지 내려왔습니다. 지하철 5호선 방이역이 가까운 2015년 사용승인 빌라라서 숫자만 보면 매력적입니다.

그런데 이 집에는 보증금 3억 8,000만원의 주택임차권등기가 있고, 명세서에는 ‘배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함’이라고 적혀 있습니다. 최저가가 낮아 보여도 실제로 얼마를 내야 할까요?.

낙찰가가 낮을수록 임차인이 배당을 덜 받고, 그만큼 낙찰자가 떠안습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 34.31㎡(약 10.4평) 다세대주택(빌라), 6층 건물의 4층입니다. 입찰보증금은 최저가의 20%입니다. · 일곱 번 유찰돼 감정가의 21%인 7,654만 6,000원이며, 8월 기일 이후 같은 최저가로 다시 진행됩니다. · 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(보증금 3억 8,000만원)가 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경56525
소재지	송파구 방이동 방이동 골든힐 4층404호
면적	전용 34.31㎡ (10.4평)
감정가	3억 6,500만원
최저가	7,654만 6,000원 (감정가 21%, 7회 유찰)
입찰보증금	1,530만 9,200원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	보증금 3억 8,000만원 임차권등기를 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 낙찰가와 인수액을 더한 총 부담이 시세와 비슷하거나 더 비쌀 수 있어 싸다고 보기 어렵습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 8,000만원)
경매 개시	2024년 5월 28일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 신청한 채권자는 이 집에 살던 임차인 본인으로, 보증금을 돌려받지 못해 경매를 신청한 것으로 보입니다.

개시결정은 2024년 5월 28일, 청구금액은 3억 8,000만원입니다. 이해관계인에는 가압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 주택임차권자가 있습니다.

참고 8월에 무슨 일이 있었고, 왜 보증금이 20%일까? 기일 기록에 2026년 8월 31일 매각기일, 9월 7일 매각결정기일, 10월 16일 매각기일의 결과 코드(001, 003, 010)가 적혀 있지만 설명은 없습니다. 11월 16일 최저가는 8월과 같은 7,654만 6,000원이고, 명세서에는 입찰보증금을 최저가의 20%로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 낙찰 뒤 대금을 내지 않아 다시 진행되는 경우일 수 있다고 추측되지만 확인된 사실이 아니니 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 가락로36길 17, 4층404호 (방이동,골든힐)
전용면적	34.31㎡ (10.4평)
대지권	23.51㎡ (7.1평)
건물	철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 404호입니다(근린생활시설 및 다세대주택, 2015년 12월 9일 사용승인). 건물 전체 16세대에 승강기가 있고 대지권은 23.51㎡(약 7.1평)입니다.
전용 평당 최저가	약 736만원

감정평가서에 위생·급배수·도시가스·소화설비·승강기가 있고 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감이라고 적혀 있습니다. 집행관이 방문했을 때 폐문 상태여서 점유관계를 확인하지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

송파구 방이동 입지와 주변

건물은 방산초등학교 서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 섞인 주거지대이고 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

남서쪽은 소로, 북서쪽은 세로에 접해 있습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장과 지하철 5호선 방이역이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 역까지 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

방이동 골든힐 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2025.10.27	3억 6,500만원 (100%)	유찰
2회	2025.12.01	2억 9,200만원 (80%)	유찰
3회	2026.01.19	2억 3,360만원 (64%)	유찰
4회	2026.03.09	1억 8,688만원 (51%)	유찰
5회	2026.04.13	1억 4,950만 4,000원 (41%)	유찰
6회	2026.06.01	1억 1,960만 3,000원 (33%)	유찰
7회	2026.07.20	9,568만 2,000원 (26%)	유찰
8회	2026.08.31	7,654만 6,000원 (21%)	법원 기록 확인
9회	2026.10.16	–	법원 기록 확인
10회	2026.11.16	7,654만 6,000원 (21%)	이번 입찰
11회 (또 유찰되면)	미정	7,654만 6,000원 (21%)	–
12회 (또 유찰되면)	미정	7,654만 6,000원 (21%)	–

감정가는 3억 6,500만원이고, 같은 건물 최근 실거래는 2026년 2월 4억 5,000만원(6층, 38.1㎡), 1월 4억 2,500만원(4층, 38.22㎡), 2025년 4월 3억 7,500만원(5층, 38.1㎡)입니다. 거래된 면적이 38㎡대라 이 집(34.31㎡)보다 넓어 단순 비교는 어렵습니다.

같은 건물 같은 면적(34.31㎡)의 전세는 2026년 8월 보증금 3억 6,000만원(5층)입니다. 이 집의 임차권 보증금 3억 8,000만원과 비슷한 수준입니다.

이번 회차 최저가는 7,654만 6,000원입니다. 실제 부담은 낙찰가에 인수 보증금(낙찰대금에서 임차인이 배당받고도 모자란 부분)을 더한 금액입니다.

단순하게 보면 총 부담이 보증금 3억 8,000만원 안팎에서 시작하고, 앞서 빠지는 세금·집행비용에 따라 달라집니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 방이동 골든힐 2024타경56525 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.11.12	있음

매각물건명세서에 임차인은 전입일 2021년 11월 12일, 확정일자 2021년 10월 5일, 보증금 3억 8,000만원, 임차기간 2021.11.12~2023.12.4로 적혀 있습니다. 이 임차인이 경매신청채권자이고 배당요구일은 경매신청일이며, 2023년 11월 27일 주택임차권등기를 했습니다.

집행관이 갔을 때 폐문 상태였고 전입세대확인서에 세대주가 없어 점유관계는 확인하지 못했습니다. 임차권등기는 보통 이사 나간 뒤에 하므로 빈집일 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

방이동 골든힐 권리 분석

말소기준권리	2024.01.24.가압류
법원 특이사항	특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 3억 8,000만원, 전입 2021.11.12, 확정일자 2021.10.5)가 있어 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

말소기준권리는 2024년 1월 24일 가압류입니다. 이 가압류와 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 2021년 11월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있고, 임차권등기(을구 3번)는 낙찰 뒤에도 남을 수 있습니다. 명세서는 ‘배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함’이라고 적고 있습니다.

임차인이 경매를 신청해 배당요구를 했으므로 낙찰대금에서 먼저 받아 가지만, 7,654만원 같은 낮은 낙찰가로는 보증금 3억 8,000만원을 채울 수 없습니다. 모자란 금액은 낙찰자가 임차인에게 돌려줘야 임차권등기가 지워집니다.

집행비용·세금 등 먼저 빠지는 금액은 자료에 없습니다.

권리 판정 · 위험 임차권 보증금을 인수하면 총 부담이 시세에 가까워집니다 낙찰가에 3억 8,000만원 보증금 중 배당으로 채우지 못한 금액을 더한 것이 실제 부담입니다. 낮은 최저가만 보고 입찰하면 시세와 비슷하거나 더 비싸게 살 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,530만 9,200원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 확인하지 못했습니다. 인수하는 보증금이 있으면 임차인에게 돌려주고 인도받는 절차가 필요하고, 빈집이면 문을 여는 정도지만 금액은 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 취득세는 낙찰가에 인수하는 보증금이 더해진 금액이 기준이 될 수 있습니다. 6억원 이하·전용 85㎡ 이하 1주택이면 1%대이지만 이미 집이 있으면 달라지니 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문: 3억 8,000만원 임차권등기의 인수 문구와 배당요구 내용을 직접 확인하세요. 2배당표 계산: 앞서 빠지는 세금·집행비용을 사건기록에서 확인해 낙찰가별 인수액을 계산하세요. 38월 이후 절차: 8월 31일 이후 같은 최저가로 다시 진행되는 사유를 사건기록에서 확인하세요. 4입찰보증금 20%: 최저가의 20%인 1,530만 9,200원이 필요합니다. 5점유와 시세: 같은 건물 4억 2,500만~4억 5,000만원(38㎡대), 같은 면적 전세 3억 6,000만원을 기준으로 총 부담을 비교하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 방이역이 가까운 5호선 역세권 ＋ 2015년 사용승인, 승강기 있는 건물 ＋ 같은 면적 전세 거래가 확인됨	－ 임차권 3억 8,000만원 인수 위험 － 낙찰가가 낮을수록 인수액이 커짐 － 입찰보증금이 최저가의 20% － 8월 이후 같은 최저가로 다시 진행되는 이유를 알 수 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

7,654만원이라는 숫자만 보면 감정가 3억 6,500만원의 21%로 파격입니다. 하지만 이 물건에는 3억 8,000만원짜리 대항력 임차권이 붙어 있어서, 낙찰가가 낮으면 모자란 보증금을 낙찰자가 채워야 합니다.

단순하게 계산하면 총 부담이 3억 8,000만원 안팎에서 시작하고(세금·집행비용에 따라 달라집니다), 같은 건물 시세는 3억 6,000만~4억 5,000만원대입니다. 싸게 사는 물건이라고 보기 어렵습니다.

임차권 구조를 완전히 이해하기 전에는 입찰하지 않으시기를 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 골든힐 2024타경56525 최저가는 얼마인가요?

A. 일곱 번 유찰돼 감정가 3억 6,500만원의 21%인 7,654만 6,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 이 사건은 특별매각조건으로 최저가의 20%인 1,530만 9,200원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 떠안나요?

A. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 낙찰가가 낮으면 인수액이 커지니 명세서 원문과 배당 가능 금액을 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 자료상 다음 회차 최저가도 7,654만 6,000원으로 이번과 같게 나옵니다. 실제 변동은 사건기록에서 확인하세요.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 송파구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)