[주택] 강동구 천호동 칠성주택 경매 2025타경51914 | 최저가 10억 4,730만 6,000원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 주택 경매 천호동 칠성주택(2025타경51914) 물건을 살펴봅니다.

강동구 천호동 천중로변 칠성주택(5층 다가구주택, 대지 113㎡·약 34.2평, 연면적 217.67㎡·약 65.8평)이 두 번 유찰돼 10억 4,730만 6,000원까지 내려왔습니다. 감정가는 16억 3,641만 4,500원이고, 최저가는 감정가의 64%입니다.

같은 동네 단독·다가구 최근 거래는 8억 8,000만원부터 26억원까지 폭이 큽니다. 그런데 이 건물에는 보증금 2억 2,000만원의 대항력 있는 임차인이 있다고 합니다.

낙찰자가 이 보증금을 떠안을 수도 있을까요?.

대항력 있는 임차인 보증금 2억 2,000만원, 배당에서 못 받으면 낙찰자 몫입니다.

핵심 쟁점 · 서울 강동구 천호동 5층 다가구주택(1층은 중개사무소), 대지 113㎡·연면적 217.67㎡를 일괄매각합니다. · 두 번 유찰돼 감정가 16억 3,641만 4,500원의 64%인 10억 4,730만 6,000원부터 시작합니다. · 명세서에 대항력 있는 임차인(보증금 2억 2,000만원)이 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경51914
소재지	강동구 천호동 천호동 칠성주택
감정가	16억 3,641만 4,500원
최저가	10억 4,730만 6,000원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1억 473만 600원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 23일(월) 10:00
한 줄 판단	임차인 보증금 2억 2,000만원이 배당에서 다 채워지지 않으면 낙찰자가 인수합니다. 낙찰가가 높을수록 부담은 줄지만 점유 관계가 복잡해 현장 조사가 먼저입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3,006만 6,325원)
경매 개시	2025년 8월 21일
매각 장소	입찰법정(제101호)
매각결정기일	2026년 11월 30일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 개시결정은 2025년 8월 21일이고, 청구금액은 3,006만 6,325원으로 감정가에 비해 매우 작습니다.

이해관계인에는 압류권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관), 배당요구권자, 임차인이 있습니다.

참고 3층 가구 점유자는 누구일까? 현황조사에 따르면 소유자는 전화로 3층 301호에 며느리가 2억 2,000만원 전세계약을 하고 살고 있다고 말했습니다. 이 가구는 2024년 2월 28일 전입으로 올라 있지만 보증금과 확정일자는 법원 자료에 없습니다. 가족 사이의 계약은 실제로 보증금이 오갔는지 따져 봐야 하니 사건기록과 현장에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 천호동 113-19 칠성주택
대지권	113.0㎡ (34.2평)
건물	철근콘크리트구조 지상 5층 다가구주택·제2종근린생활시설(2019년 3월 22일 사용승인)입니다. 1층 42.74㎡는 중개사무소, 2~4층은 층마다 1가구, 5층 23.84㎡는 공부상 사무소이지만 주택으로 쓰이는 것으로 추정됩니다. 건축물 자료상 승강기는 없고 토지는 2필지(43㎡·70㎡)입니다.

감정평가서에 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소방설비가 있고 외벽은 치장벽돌타일·인조석, 창호는 샷시라고 적혀 있습니다. 임대 내역은 ‘미상’입니다.

201호 임차인은 폐문부재로 집행관이 점유자를 만나지 못했습니다.

LOCATION

강동구 천호동 입지와 주변

건물은 서울천동초등학교 북서쪽 가까이, 천중로에 있습니다. 주변은 단독·다세대·다가구주택이 모인 기존 주택지대이고 제2종일반주거지역입니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 역까지 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

천호동 칠성주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.07	16억 3,641만 4,500원 (100%)	유찰
2회	2026.10.19	13억 913만 2,000원 (80%)	유찰
3회	2026.11.23	10억 4,730만 6,000원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	8억 3,784만 5,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	6억 7,027만 6,000원 (41%)	–

감정가는 16억 3,641만 4,500원입니다. 천호동 단독·다가구 최근 12개월 거래 48건의 평균은 13억 3,153만원이라 감정가가 평균보다 꽤 높습니다.

다만 대지·연면적이 제각각이라 단순 비교는 어렵습니다.

비슷한 규모 다가구 최근 거래는 2026년 7월 대지 126㎡·연면적 215.98㎡ 14억 6,500만원, 8월 대지 105㎡·연면적 149.6㎡ 12억 3,000만원입니다(둘 다 1993년 건물, 이 건물은 2019년 사용승인). 최저가는 이보다 낮지만 임차인 보증금을 떠안을 수 있다는 점을 더해서 따져야 합니다.

또 유찰되면 8억 3,784만 5,000원입니다. 이 건물의 임대 내역이 ‘미상’이라 수익률은 계산하지 않았습니다.

같은 동네 소형(20~26㎡) 월세는 보증금 200만~500만원에 월 32만~60만원 거래가 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 천호동 칠성주택 2025타경51914 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2019.10.30	있음
전입 세대 2	2024.02.28	있음

매각물건명세서에 201호 임차인이 보증금 2억 2,000만원, 전입 2019년 10월 30일, 확정일자 2019년 10월 16일, 임차기간 2019.10.27~2026.3.26으로 적혀 있습니다. ‘대항력 있는 임차인이며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함’이라는 문구가 있고, 배당요구는 2025년 11월 10일로 자료에 나옵니다.

301호는 2024년 2월 28일 전입으로 올라 있지만 보증금·확정일자는 자료에 없습니다. 4층은 소유자 가족이 쓰고 1층 중개사무소도 소유자 쪽이라고 합니다.

점유 관계가 이처럼 복잡하니 현장 확인이 필요합니다.

RIGHTS

천호동 칠성주택 권리 분석

말소기준권리	(건물)2024.03.12. 압류 (토지1,2)2025.08.21. 강제경매개시결정
법원 특이사항	일괄매각. 목록 2·3 토지는 서로 붙어 있는 사다리형으로 주상용 건부지로 쓰이고, 건물 5층은 근린시설로 등재돼 있으나 현황 주택으로 쓰이는 것으로 추정됨(상세는 감정평가서 참조).

명세서의 최선순위 설정은 건물 2024년 3월 12일 압류, 토지 2025년 8월 21일 강제경매개시결정입니다. 이보다 뒤에 설정된 권리는 낙찰되면 지워지는 것이 보통입니다.

201호 임차인은 2019년에 전입해 압류보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자도 있어 배당 순서에서 앞쪽에 섭니다. 낙찰대금에서 먼저 받고도 못 받은 보증금은 낙찰자가 인수합니다.

다만 더 앞서는 세금 등의 금액은 자료에 없어 확인하세요.

낙찰가가 높으면 임차인이 전액 받을 가능성이 커 인수 부담이 줄고, 낙찰가가 낮거나 앞선 세금이 많으면 부족분이 생깁니다. 입찰 전에 사건기록의 채권 신고 내역으로 배당표를 직접 만들어 보세요.

권리 판정 · 주의 임차인 보증금 2억 2,000만원 인수 여부가 핵심입니다 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했으므로 낙찰대금에서 먼저 받아 갑니다. 다만 못 받는 금액이 생기면 낙찰자 몫이어서, 낙찰가·앞선 세금·301호 점유 관계를 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1억 473만 600원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 201호 임차인은 폐문부재라 점유자를 만나지 못했고, 301호는 소유자 가족 쪽이라고만 합니다. 점유자가 모두 나가는지, 보증금을 받고 나가는지에 따라 명도 비용과 기간이 달라지니 현장 확인 뒤 정하세요.

3. 예상 취득세 확인 필요 주택 부분과 1층 상가 부분의 취득세율이 다르고, 낙찰가가 9억원을 넘는 주택은 세율이 높은 구간입니다. 인수하는 보증금이 취득가에 들어가는지, 다주택 여부에 따라 세율이 달라지는지는 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문: 201호 임차인의 ‘인수’ 문구와 배당요구 내용, 301호 보증금을 직접 확인하세요. 2배당 계산: 앞서는 세금(압류·교부권자) 금액은 자료에 없습니다. 사건기록의 채권계산서로 낙찰가별 배당표를 만들어 보세요. 3점유 현황: 2~4층과 5층, 1층 중개사무소를 누가 쓰는지 현장에서 확인하세요. 45층 용도: 공부상 사무소인데 주택으로 쓰는 것으로 추정됩니다. 구청 건축물대장으로 확인하세요. 5시세: 비슷한 규모 다가구 12억~14억대 거래를 기준으로, 인수 보증금까지 합친 총 부담을 따져 보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 가구별로 월세를 받을 수 있는 다가구 구조 ＋ 2019년 사용승인으로 비교적 새 건물 ＋ 5호선 길동역이 가까운 주택지 ＋ 최저가가 비슷한 규모 다가구 거래보다 낮음	－ 임차인 보증금 2억 2,000만원 인수 가능성 － 점유 현황이 복잡하고 일부는 미확인 － 승강기 없는 5층 건물 － 입찰보증금만 1억 473만 600원

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

낙찰가가 10억원대인 건물에서 임차인 보증금 2억 2,000만원은 작지 않습니다. 임차인이 배당요구를 해서 낙찰대금에서 먼저 받아 가면 인수 부담이 줄지만, 세금 등 앞서는 채권 금액이 자료에 없어 지금은 판단할 수 없습니다.

최저가가 인근 비슷한 다가구 거래보다 낮아 보여도, 점유 관계가 복잡한 3~4층 가구와 5층 용도 문제가 함께 있습니다. 서류를 다 확인하고 인수 보증금까지 더한 총 금액이 시세보다 확실히 낮을 때만 입찰하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 칠성주택 2025타경51914 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 16억 3,641만 4,500원의 64%인 10억 4,730만 6,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1억 473만 600원입니다.

Q. 임차인 보증금을 떠안나요?

A. 대항력 있는 임차인이 배당에서 전액 받지 못하면 남은 보증금은 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 배당받을 수 있는 금액은 낙찰가와 앞선 채권에 따라 달라지니 사건기록으로 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 23일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정(제101호)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 8억 3,784만 5,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)