[아파트] 은평구 갈현동 유호루하스 경매 2026타경50349 | 최저가 4,915만 2,000원(41%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 은평구 아파트 경매 갈현동 유호루하스(2026타경50349) 물건을 살펴봅니다.

서울 은평구 갈현동, 지하철 3호선 연신내역 가까이에 있는 유호루하스 원룸형(전용 16.77㎡, 약 5.1평)이 네 번 유찰돼 4,915만 2,000원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 2,000만원의 41%입니다.

그런데 등기부에는 보증금 1억 4,000만원짜리 주택임차권등기가 올라 있습니다. 최저가보다 세 배 가까이 큰 금액인데, 이 보증금은 누가 책임질까요? 매각물건명세서에서 확인할 것을 정리했습니다.

최저가는 4,915만원인데 임차권등기 보증금은 1억 4,000만원입니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 16.77㎡(약 5.1평) 원룸형 도시형생활주택, 지하 4층·지상 9층 건물의 8층입니다. · 네 번 유찰돼 감정가 1억 2,000만원의 41%인 4,915만 2,000원부터 시작합니다. · 임차권등기 보증금 1억 4,000만원이 최저가보다 큽니다. 낙찰자가 일부를 떠안을 수 있어 명세서 확인이 먼저입니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50349
소재지	은평구 갈현동 갈현동 유호루하스 8층810호
면적	전용 16.77㎡ (5.1평)
감정가	1억 2,000만원
최저가	4,915만 2,000원 (감정가 41%, 4회 유찰)
입찰보증금	491만 5,200원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	임차권등기 보증금(1억 4,000만원)이 최저가보다 훨씬 크고, 전입일이 압류보다 빨라 낙찰자가 일부를 떠안을 수 있습니다. 주택도시보증공사 확약서 같은 안전장치가 자료에 보이지 않아 명세서 원문을 확인하기 전에는 권하기 어렵습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울서부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 7,309만 3,698원)
경매 개시	2026년 3월 19일
매각 장소	신관 제209호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 1억 7,309만 3,698원이고 서울서부지방법원 경매1계에서 진행합니다.

이해관계인에는 교부권자(세금 등을 받을 기관), 압류권자, 임차권자, 채권자가 있습니다.

참고 보증금이 감정가보다 더 큰 이유는? 감정평가서 임대관계란에는 임차보증금이 1억 4,000만원으로 적혀 있습니다. 감정가(1억 2,000만원)와 같은 건물 최근 실거래(2026년 3월 1억 2,000만원, 8층)보다 큰 금액입니다. 왜 이런 차이가 생겼는지는 자료로 알 수 없으니 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 8층810호
전용면적	16.77㎡ (5.1평)
대지권	4.75㎡ (1.4평)
건물	철근콘크리트구조 지하 4층·지상 9층 건물의 8층 810호 (2018년 1월 25일 사용승인, 집합건축물대장상 아파트, 도시형생활주택 원룸형). 등기상 건물 이름은 ‘(유)갈현상가’입니다.
전용 평당 최저가	약 964만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장이 있다고 적혀 있습니다. 여러 번 찾아갔지만 문이 잠겨 있고 사람을 만나지 못해 내부를 보지 못했습니다.

내부 구조는 도면 기준이라 실제와 다를 수 있습니다.

LOCATION

은평구 갈현동 입지와 주변

건물은 갈현1동 주민센터 동쪽 가까이에 있고, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설, 공원이 섞인 지역입니다. 감정평가서는 환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 바로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있으며, 감정평가서에 근거리 지하철역(3호선 연신내역)이 적혀 있습니다. 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

토지는 서쪽 약 14m, 남쪽 약 12m, 동쪽 약 8m, 북쪽 약 4m 도로에 접해 있습니다.

PRICE

갈현동 유호루하스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.06.30	1억 2,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.08.04	9,600만원 (80%)	유찰
3회	2026.09.08	7,680만원 (64%)	유찰
4회	2026.10.13	6,144만원 (51%)	유찰
5회	2026.11.17	4,915만 2,000원 (41%)	이번 입찰
6회 (또 유찰되면)	미정	3,932만 2,000원 (33%)	–
7회 (또 유찰되면)	미정	3,145만 8,000원 (26%)	–

감정가는 1억 2,000만원이고, 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 3월 1억 2,000만원(8층)입니다. 2025년에는 1억 800만~1억 1,400만원(5층·8층)에 거래됐습니다.

감정가가 최근 거래가와 같아 시세에 가까워 보입니다.

최저가 4,915만 2,000원은 실거래보다 한참 낮아 보이지만 보증금이 변수입니다. 최저가로 낙찰되고 임차인이 배당요구를 해서 낙찰대금을 먼저 가져간다면, 나머지 약 9,085만원이 낙찰자 몫으로 남을 수 있습니다(단순 계산, 집행비용·배당 순서 제외). 그러면 총부담은 결국 보증금 1억 4,000만원 안팎으로, 최근 실거래보다 큽니다.

또 유찰되면 다음 회차 최저가는 3,932만 2,000원(20%씩 내려감)입니다. 같은 건물 같은 면적 월세는 최근 보증금 1,000만원에 월 55만원(2026년 6~9월 세 건)이 보입니다.

연 660만원이라 최저가 기준 단순 수익률은 13%대이지만, 보증금을 떠안는다면 의미가 없는 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 갈현동 유호루하스 2026타경50349 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

감정평가서에 주택임차권등기가 있다고 적혀 있습니다. 보증금 1억 4,000만원, 계약일 2021년 11월 29일, 전입(주민등록)과 확정일자는 모두 2021년 12월 6일입니다.

현장조사에서는 문이 잠겨 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서에도 등재된 사람이 없습니다. 임차권등기는 세입자가 이사를 나가며 권리를 지키려고 하는 경우가 많아 빈집일 수 있지만, 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

갈현동 유호루하스 권리 분석

말소기준권리	2025.02.28. 압류
법원 특이사항	없음 (자료에 특이사항이나 확약서 기재가 없습니다. 매각물건명세서 원문을 직접 확인하세요)

말소기준권리는 2025년 2월 28일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2021년 12월에 전입해 압류보다 빨라 대항력이 있어 보입니다. 이 경우 배당에서 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

임차인이 배당요구를 했는지는 자료에 없어 확인이 필요합니다.

다른 물건에서는 주택도시보증공사가 ‘남은 보증금을 포기하겠다’는 확약서를 내기도 하지만, 이 물건은 자료에 그런 내용이 없습니다. 명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸을 꼭 직접 확인하세요.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 위험이 커서 명세서 확인 전에는 피하는 편이 안전합니다 대항력이 있어 보이는 임차권등기(1억 4,000만원)가 최저가보다 큽니다. 확약서도 자료에 보이지 않습니다. 명세서에서 인수 여부가 ‘없음’으로 확인되기 전까지는 입찰가를 정하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 491만 5,200원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입자는 없지만 문이 잠겨 있어 실제 점유자를 확인하지 못했습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도겠지만, 점유자가 있으면 비용이 달라집니다. 자료에 비용이 없어 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 최저가 기준 1억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 보증금을 인수하면 취득가액 계산이 달라질 수 있고, 이미 집이 있으면 세율도 달라지니 은평구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 인수 여부: 매각물건명세서의 ‘인수되는 권리’와 임차권등기 항목을 원문으로 확인하세요. 2배당요구 여부: 임차권자가 배당요구를 했는지 사건기록에서 확인하세요. 3빈집 여부: 우편물·관리사무소·이웃으로 실제 거주 여부를 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 1억 2,000만원, 월세 1,000만원/55만원을 기준으로 총부담을 계산해 보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가 4,915만원, 감정가의 41% ＋ 지하철 3호선 연신내역 가까움(거리는 지도로 확인) ＋ 같은 건물 월세 거래가 여러 건 확인됨 ＋ 승강기·지하주차장 있음	－ 대항력이 있어 보이는 임차권등기 보증금 1억 4,000만원 － 확약서 같은 안전장치가 자료에 보이지 않음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 전용 5.1평 소형

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

겉으로는 감정가의 41%, 5천만원 아래 서울 원룸이라 눈에 띕니다. 하지만 숫자의 핵심은 최저가가 아니라 임차권등기 보증금 1억 4,000만원입니다.

대항력이 있고 확약서가 보이지 않는다면, 싸게 낙찰받아도 총부담은 보증금 수준으로 올라갈 수 있습니다.

그래서 이 물건은 매각물건명세서에 인수되는 금액이 어떻게 적혀 있는지가 전부입니다. 아직 확인되지 않았다면 입찰하지 않는 쪽이 안전합니다.

명세서를 읽을 자신이 없다면 이번에는 지켜보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 갈현동 유호루하스 2026타경50349 최저가는 얼마인가요?

A. 네 번 유찰돼 감정가 1억 2,000만원의 41%인 4,915만 2,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 491만 5,200원입니다.

Q. 임차권등기 보증금 1억 4,000만원을 떠안나요?

A. 전입일이 압류보다 빨라 대항력이 있어 보이고, 확약서도 자료에 없어 일부를 떠안을 수 있습니다. 매각물건명세서의 인수 항목을 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 3,932만 2,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 은평구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)