[빌라] 강서구 화곡동 공감지음410 경매 2025타경12312 | 최저가 1억 1,345만 9,000원(41%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강서구 빌라 경매 화곡동 공감지음410(2025타경12312) 물건을 살펴봅니다.

서울 강서구 화곡동 공감지음410 1층 104호(전용 29.19㎡, 약 8.8평)가 네 번 유찰돼 1억 1,345만 9,000원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 7,700만원의 41%입니다.

그런데 이 물건에는 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서에 ‘대항력 있는 임차인 있음’이 적혀 있습니다. 싸 보이는 가격 뒤에 얼마가 더 붙을 수 있는지, 같이 살펴보겠습니다.

최저가는 낮아졌지만, 낙찰자가 떠안을 보증금 액수는 아직 자료에 없습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 29.19㎡(약 8.8평) 빌라, 4층 건물의 1층이고 2021년 7월에 사용승인을 받았습니다. · 네 번 유찰돼 감정가의 41%인 1억 1,345만 9,000원부터 시작합니다. · 명세서에 대항력 있는 임차인이 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 인수한다고 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경12312
소재지	강서구 화곡동 화곡동 공감지음410 제1층 제104호
면적	전용 29.19㎡ (8.8평)
감정가	2억 7,700만원
최저가	1억 1,345만 9,000원 (감정가 41%, 4회 유찰)
입찰보증금	1,134만 5,900원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차인이 있고, 보증금이 배당으로 다 채워지지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금 액수가 자료에 없어서 입찰 전에 꼭 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매10계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 3,332만 8,767원)
경매 개시	2025년 9월 24일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 신청한 부동산강제경매입니다. 청구금액은 3억 3,332만 8,767원이고, 이해관계인에는 주택임차권자, 압류권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관)가 있습니다.

경매는 2025년 9월 24일에 시작됐습니다.

참고 임차권등기와 대항력, 무슨 뜻일까요? 임차권등기는 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가더라도 권리를 지킬 수 있게 등기부에 남겨 두는 제도입니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 세입자가 보증금을 돌려받을 때까지 버틸 수 있는 힘입니다. 경매에서 이 보증금이 다 배당되지 않으면 낙찰자가 남은 금액을 물어줘야 할 수 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제1층 제104호
전용면적	29.19㎡ (8.8평)
대지권	39.48㎡ (11.9평)
건물	철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 1층 104호 (다세대주택, 도시형생활주택 단지형 다세대)
전용 평당 최저가	약 1,289만원

감정평가서에는 난방설비, 위생·급배수시설, 승강기, 필로티 주차장이 있다고 적혀 있습니다. 법원 직원이 현장에 갔지만 문이 닫혀 있어 아무도 만나지 못했습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

강서구 화곡동 입지와 주변

건물은 화일초등학교 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 다세대·연립주택과 근린생활시설이 섞여 있고, 주위 환경은 ‘보통’으로 평가됐습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 마을버스 정류장이 있습니다. 남서쪽으로 폭 4~5m 정도의 포장도로에 붙어 있습니다.

가장 가까운 전철역까지의 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

화곡동 공감지음410 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.06.23	2억 7,700만원 (100%)	유찰
2회	2026.08.06	2억 2,160만원 (80%)	유찰
3회	2026.09.04	1억 7,728만원 (64%)	유찰
4회	2026.10.15	1억 4,182만 4,000원 (51%)	유찰
5회	2026.11.13	1억 1,345만 9,000원 (41%)	이번 입찰
6회 (또 유찰되면)	미정	9,076만 7,000원 (33%)	–
7회 (또 유찰되면)	미정	7,261만 4,000원 (26%)	–

감정가는 2억 7,700만원이지만, 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 6월 1억 6,000만원(4층), 4월 1억 5,600만원(4층)입니다. 감정가가 실거래보다 1억원 이상 높게 잡혀 있습니다.

최저가 1억 1,345만 9,000원은 최근 실거래보다 4,000만원쯤 낮습니다. 다만 인수해야 할 보증금이 있다면 이 차이가 순식간에 사라질 수 있습니다.

또 유찰되면 9,076만 7,000원까지 내려갑니다.

같은 건물의 월세 거래는 2026년 5월 보증금 500만원에 월 55만원(전용 26.2㎡, 3층)이 있습니다. 같은 조건이라고 보고 단순 계산하면 1년 월세 660만원으로, 최저가 기준 세금·수리비를 빼기 전 수익률이 5%대입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 화곡동 공감지음410 2025타경12312 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

임차인 상세(전입일·보증금)는 이 자료에 나와 있지 않습니다. 법원 직원이 방문했을 때 문이 닫혀 있어 점유 관계는 알 수 없고, 전입세대확인서와 외국인체류확인서에는 등재된 사람이 없다고 합니다.

그래도 등기부에 임차권이 설정돼 있고 명세서에 대항력 있는 임차인이 적혀 있으므로, 세입자가 이미 이사 나갔더라도 보증금 문제는 남아 있을 수 있습니다. 현장과 매각물건명세서 원문을 꼭 확인하세요.

RIGHTS

화곡동 공감지음410 권리 분석

말소기준권리	2023. 3. 9. 압류
법원 특이사항	대항력 있는 임차인 있음. 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함

말소기준권리는 2023년 3월 9일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

그런데 명세서에는 이 압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다고 적혀 있습니다. 이 임차인의 보증금은 배당받고 남은 금액이 있으면 낙찰자가 인수합니다.

보증금 액수와 배당 순서는 이 자료만으로는 알 수 없습니다. 등기부등본과 법원 사건기록에서 확인하세요.

권리 판정 · 위험 인수할 보증금 액수부터 확인해야 합니다 대항력 있는 임차인이 있고 임차권등기까지 걸려 있습니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마나 돌려받는지 모르는 상태에서 최저가만 보고 입찰하면 위험합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,134만 5,900원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자가 확인되지 않았습니다. 세입자가 이미 나갔다면 문을 여는 절차 정도겠지만, 아직 살고 있다면 보증금 정산과 명도 협의가 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하 주택을 1주택으로 사는 경우 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 강서구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1보증금 액수: 매각물건명세서와 등기부등본에서 임차권등기 금액을 확인하세요. 2배당 예상: 최저가 부근에서 임차인이 얼마나 배당받는지 따져 보세요. 3점유 여부: 우편물과 관리사무소로 실제 거주 여부를 확인하세요. 4관리비: 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5실거래: 같은 건물 최근 거래 1억 5,600만~1억 6,000만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 건물 최근 실거래보다 낮은 최저가 ＋ 2021년 사용승인 신축급 건물 ＋ 승강기·필로티 주차장 있음 ＋ 또 유찰되면 9,076만 7,000원까지 하락	－ 인수할 보증금 액수를 모름 － 내부를 아무도 보지 못함 － 전용 8.8평 소형

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

최저가 1억 1,345만 9,000원은 최근 실거래 1억 6,000만원에 비해 싸 보입니다. 하지만 명세서가 보증금 잔액 인수 가능성을 분명히 적어 두었고, 그 액수를 이 자료에서는 알 수 없습니다.

그래서 지금 단계에서는 ‘싸다’가 아니라 ‘확인할 게 많다’가 정확한 표현입니다. 보증금 액수와 배당 가능 금액을 확인하기 전에는 입찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 공감지음410 2025타경12312 최저가는 얼마인가요?

A. 네 번 유찰돼 감정가 2억 7,700만원의 41%인 1억 1,345만 9,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,134만 5,900원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 인수한다고 적혀 있습니다. 액수는 등기부등본과 사건기록에서 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 9,076만 7,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강서구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)