[오피스텔] 구로구 오류동 삼백리치빌 경매 2026타경3410 | 최저가 2억 2,880만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 구로구 오피스텔 경매 오류동 삼백리치빌(2026타경3410) 물건을 살펴봅니다.

서울 구로구 오류동 삼백리치빌 2층 201호(전용 77.78㎡, 약 23.5평) 오피스텔이 한 번 유찰돼 2억 2,880만원에 나왔습니다. 감정가 2억 8,600만원의 80%입니다.

같은 건물 같은 면적이 올해 8월 3억 5,600만원에 거래됐으니 숫자만 보면 매력적입니다. 하지만 명세서에는 대항력 있는 임차인이 있다고 적혀 있습니다.

보증금이 얼마인지 모르는 채로 입찰해도 괜찮을까요?.

같은 건물이 올해 3억 5,600만원에 거래됐지만, 대항력 있는 임차인이 변수입니다.

핵심 쟁점 · 전용 77.78㎡(약 23.5평) 오피스텔, 지하 1층~지상 10층 건물의 2층입니다. 2004년 사용승인. · 한 번 유찰돼 감정가의 80%인 2억 2,880만원부터 시작합니다. · 명세서에 대항력 있는 임차인이 있고, 보증금이 배당으로 다 변제되지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 인수합니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경3410
소재지	구로구 오류동 오류동 삼백리치빌 제2층 제201호
면적	전용 77.78㎡ (23.5평)
감정가	2억 8,600만원
최저가	2억 2,880만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	2,288만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 13일(금) 10:00
한 줄 판단	최근 같은 건물 거래보다 1억원 넘게 낮은 최저가지만, 대항력 있는 임차인이 있고 보증금 액수는 자료에 없습니다. 보증금과 실제 점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매10계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 6,834만 340원)
경매 개시	2026년 1월 29일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 20일(금)

채권자가 신청한 부동산강제경매입니다. 청구금액은 2억 6,834만 340원이고, 이해관계인에는 임차인, 주택임차권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관)가 있습니다.

경매는 2026년 1월 29일에 시작됐습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 구로구 오류동 73-6 삼백리치빌 제2층 제201호
전용면적	77.78㎡ (23.5평)
대지권	49.7㎡ (15.0평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물의 2층 201호 (공부상 업무시설, 오피스텔)
전용 평당 최저가	약 974만원

감정평가서에는 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보설비, 지하주차장이 있다고 적혀 있습니다. 법원 직원이 현장에 갔을 때 문이 닫혀 있어 점유 관계를 알 수 없었습니다.

내부 구조는 첨부된 내부구조도로 보고 직접 확인하세요.

LOCATION

구로구 오류동 입지와 주변

건물은 경인선 오류동역 남서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 다세대·연립주택, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차로 접근할 수 있고 가까이에 노선버스 정류장이 있습니다. 남쪽과 서쪽 두 방향으로 도로에 붙어 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

오류동 삼백리치빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.15	2억 8,600만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.13	2억 2,880만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 8,304만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 4,643만 2,000원 (51%)	–

감정가는 2억 8,600만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 실거래는 2026년 8월 3억 5,600만원(7층), 2025년 1월 2억 7,000만원(10층)입니다.

최근 거래와 비교하면 최저가가 1억 2,000만원 넘게 낮습니다.

다만 실거래가 두 건뿐이라 가격 흐름을 단정하기는 어렵습니다. 또 유찰되면 1억 8,304만원까지 내려갑니다.

같은 건물 월세는 전용 68.52㎡(8층) 기준 보증금 5,000만원에 월 110만원, (9층) 보증금 2,000만원에 월 90만원이 있습니다. 면적이 달라 수익률은 계산하지 않고 ‘확인 필요’로 둡니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 오류동 삼백리치빌 2026타경3410 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

명세서에는 대항력 있는 임차인이 있다고만 적혀 있고, 임차인의 전입일과 보증금은 이 자료에 없습니다. 법원 직원이 방문했을 때 문이 닫혀 있어 점유 관계는 알 수 없었습니다.

전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 등재된 사람이 없다고 합니다. 그런데도 등기부에는 주택임차권자가 있으므로, 오피스텔을 주거용으로 쓴 세입자의 보증금 문제가 남아 있을 수 있습니다.

RIGHTS

오류동 삼백리치빌 권리 분석

말소기준권리	2026.1.29. 경매개시결정
법원 특이사항	대항력 있는 임차인 있음. 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함

말소기준권리는 2026년 1월 29일 경매개시결정입니다. 이보다 앞선 근저당 등이 이 자료에는 보이지 않습니다.

그래서 이 시점보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다면, 그 보증금은 배당받고 남은 금액이 있으면 낙찰자가 인수합니다.

임차인의 보증금과 전입일은 이 자료에 없으니 등기부등본과 법원 사건기록에서 직접 확인하세요.

권리 판정 · 주의 보증금 액수를 확인하기 전에는 입찰가를 못 정합니다 시세보다 싼 가격은 매력적이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 얼마인지 모릅니다. 확인 없이 입찰하면 최저가 이상을 더 내야 할 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,288만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자가 확인되지 않았습니다. 빈 오피스텔이라면 문을 여는 절차 정도겠지만, 세입자가 살고 있다면 보증금 정산과 명도 협의가 필요합니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 어떻게 쓰느냐에 따라 주택 세율이나 업무용 세율이 적용될 수 있습니다. 구로구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차인 보증금: 매각물건명세서와 등기부등본에서 금액·전입일을 확인하세요. 2배당 예상: 최저가 부근에서 임차인이 얼마나 배당받는지 따져 보세요. 3점유 여부: 우편물·관리사무소로 실제 거주 여부를 확인하세요. 4용도: 주거용으로 쓰이는지 업무용인지 확인해 세금을 정하세요. 5실거래: 같은 건물 같은 면적 거래 2억 7,000만원(2025년 1월), 3억 5,600만원(2026년 8월)을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최근 같은 건물 실거래보다 낮은 최저가 ＋ 오류동역 근처 생활권 ＋ 전용 23.5평으로 오피스텔 중 넓은 편 ＋ 승강기·지하주차장 있음	－ 대항력 있는 임차인의 보증금 액수를 모름 － 내부를 아무도 보지 못함 － 같은 면적 실거래가 두 건뿐

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

같은 건물이 올해 3억 5,600만원에 거래됐으니 2억 2,880만원은 매력적인 가격입니다. 그런데 ‘대항력 있는 임차인’이라는 한 줄이 가격 차이를 지워 버릴 수도 있습니다.

보증금이 작거나 이미 정리됐다면 좋은 기회지만, 크다면 위험합니다. 사건기록과 등기부등본에서 그 금액부터 확인하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 삼백리치빌 2026타경3410 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 8,600만원의 80%인 2억 2,880만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,288만원입니다.

Q. 대항력 있는 임차인이 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 인수한다고 적혀 있습니다. 보증금 액수는 이 자료에 없으니 사건기록에서 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 13일(금) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 8,304만원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 구로구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)