[아파트] 금천구 독산동 명도힐스티지 경매 2024타경148731 | 최저가 3,771만 5,000원(13%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 금천구 아파트 경매 독산동 명도힐스티지(2024타경148731) 물건을 살펴봅니다.

금천구 독산동 명도힐스티지 8층 801호(전용 29.63㎡, 약 9평)가 아홉 번 유찰돼 감정가 2억 8,100만원의 13%인 3,771만 5,000원까지 내려왔습니다. 같은 건물 같은 면적이 2025년 12월 2억 8,000만원에 거래됐으니 숫자만 보면 파격입니다.

그런데 이 사건에는 주택임차권자와 임차인이 이름을 올렸는데, 입찰 자료에는 권리 내용이 비어 있습니다. 이 가격은 기회일까요, 경고일까요?.

최저가가 실거래의 13%라면, 낙찰자가 떠안을 돈이 있는지부터 봐야 합니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 29.63㎡(약 9평), 15층 건물의 8층 아파트(2019년 사용승인)입니다. · 아홉 번 유찰돼 감정가 2억 8,100만원의 13%인 3,771만 5,000원부터 시작합니다. · 주택임차권자와 임차인이 있는데 보증금·대항력 내용을 자료에서 확인하지 못했습니다. 매각물건명세서 원문이 필수입니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경148731
소재지	금천구 독산동 독산동 명도힐스티지 제8층 제801호
면적	전용 29.63㎡ (9.0평)
감정가	2억 8,100만원
최저가	3,771만 5,000원 (감정가 13%, 9회 유찰)
입찰보증금	377만 1,500원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	아홉 번 유찰된 데다 주택임차권자가 있어, 낙찰자가 떠안을 보증금이 있을 가능성을 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서 내용이 자료에 없어 지금은 판단할 수 없습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매13계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 8,000만원)
경매 개시	2024년 12월 20일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 개시결정은 2024년 12월 20일, 청구금액은 2억 8,000만원입니다.

이해관계인에는 채권자, 가압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차인, 주택임차권자가 있습니다.

참고 왜 이렇게 많이 유찰됐을까? 자료로는 이유를 알 수 없습니다. 다만 주택임차권자가 있고 청구금액이 2억 8,000만원으로 감정가와 비슷한 수준이라, 낙찰자가 떠안을 보증금이 있다고 보고 다들 피했을 가능성을 추측해 볼 수 있습니다. 확인된 사실이 아니니 명세서에서 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 금천구 독산로 337, 제8층 제801호 (독산동, 명도힐스티지)
전용면적	29.63㎡ (9.0평)
대지권	12.24㎡ (3.7평)
건물	철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 801호입니다(공동주택에 근린생활시설·업무시설이 함께 있는 건물, 2019년 4월 22일 사용승인). 승강기가 있고 대지권은 12.238㎡(약 3.7평)입니다.
전용 평당 최저가	약 419만원

감정평가서에 위생·급배수·승강기·소화전설비, 도시가스 개별난방이 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못했고, 내부구조도는 건축물 현황도를 바탕으로 그려 실제와 다를 수 있습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

금천구 독산동 입지와 주변

건물은 독산3동주민센터 북쪽 가까이, 독산로에 붙어 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 업무시설이 섞여 있고 준주거지역입니다.

차로 접근할 수 있고 가까이에 노선버스 정류장이 있다고 적혀 있습니다. 건물 동쪽이 독산로(아스팔트 포장도로)에 접해 있습니다.

전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

독산동 명도힐스티지 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2025.11.11	2억 8,100만원 (100%)	유찰
2회	2026.01.07	2억 2,480만원 (80%)	유찰
3회	2026.02.24	1억 7,984만원 (64%)	유찰
4회	2026.04.02	1억 4,387만 2,000원 (51%)	유찰
5회	2026.05.14	1억 1,509만 8,000원 (41%)	유찰
6회	2026.07.08	9,207만 8,000원 (33%)	유찰
7회	2026.08.07	7,366만 2,000원 (26%)	유찰
8회	2026.09.08	5,893만원 (21%)	유찰
9회	2026.10.16	4,714만 4,000원 (17%)	유찰
10회	2026.11.17	3,771만 5,000원 (13%)	이번 입찰
11회 (또 유찰되면)	미정	3,017만 2,000원 (11%)	–
12회 (또 유찰되면)	미정	2,413만 8,000원 (9%)	–

감정가는 2억 8,100만원입니다. 같은 건물 같은 면적(29.63㎡) 최근 실거래는 2025년 12월 2억 8,000만원(15층), 2025년 5월 2억 6,000만원(10층), 4월과 3월 2억 6,000만원(5층)입니다.

감정가가 실거래와 비슷합니다.

최저가 3,771만 5,000원은 실거래 2억 8,000만원의 약 13% 수준입니다. 또 유찰되면 3,017만 2,000원까지 내려갑니다.

값이 싸 보이는 이유가 인수 보증금 때문이라면 실제 부담은 훨씬 커집니다.

같은 건물 같은 면적의 전세는 2026년 10월 보증금 2억 5,200만원(11층), 3월 2억 2,050만원(12층)입니다. 낙찰자가 인수할 보증금이 있다면 그만큼이 가격에 더해진다는 뜻입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 독산동 명도힐스티지 2024타경148731 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

자료에 등록된 임차인 상세는 없습니다. 이해관계인에 임차인과 주택임차권자가 있어 임차권등기가 설정돼 있는 것으로 보입니다.

임차권등기는 보통 세입자가 이사 나가면서 보증금 반환권을 지키려고 합니다.

현황조사에서 집행관은 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서와 외국인체류확인서에 등재자가 없어 점유 관계는 알 수 없다고 합니다. 빈집일 수 있지만 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

독산동 명도힐스티지 권리 분석

말소기준권리	2023. 11. 14. 가압류
법원 특이사항	확인 필요(매각물건명세서의 특이사항이 자료에 없습니다. 법원 사건기록에서 확인하세요)

말소기준권리는 2023년 11월 14일 가압류입니다. 이 가압류와 뒤의 권리는 낙찰되면 지워지는 것이 보통입니다.

그런데 임차권자의 전입일·확정일자·보증금이 자료에 없어 대항력이 있는지 알 수 없습니다. 전입이 2023년 11월 14일보다 빠르다면 대항력이 있고, 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

그래서 이 물건은 매각물건명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸을 읽기 전에는 입찰하면 안 됩니다. 청구금액이 2억 8,000만원이라 보증금과 관련된 채권일 가능성도 있으나 자료로는 확인되지 않았습니다.

권리 판정 · 위험 명세서를 확인하기 전에는 입찰하면 안 됩니다 아홉 번 유찰돼 감정가의 13%가 된 데다 주택임차권자가 있습니다. 대항력 있는 보증금이 있으면 낙찰가에 더해 큰 금액을 떠안을 수 있고, 지금은 그 금액을 알 수 없습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 377만 1,500원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했습니다. 임차권등기가 있으니 이사했을 수 있지만 확인된 것이 아니니 현장과 관리사무소에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 낙찰가가 6억원 이하이고 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 인수하는 보증금이 취득가에 들어갈 수 있고 이미 집이 있으면 세율이 달라질 수 있으니 금천구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1매각물건명세서: ‘인수되는 권리’ 칸과 임차인 보증금, 전입일, 확정일자를 직접 확인하세요. 2임차권등기: 등기부에서 임차권 보증금과 설정일을 확인하세요. 3배당 가능 금액: 낙찰가가 낮으면 임차인 배당이 줄어 인수액이 커집니다. 낙찰가별로 계산해 보세요. 4빈집 여부: 우편물과 관리사무소로 실제 사는 사람이 있는지 확인하세요. 5실거래: 같은 건물 2억 6,000만~2억 8,000만원 거래를 기준으로 총 부담을 계산하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가가 실거래의 13% 수준 ＋ 2019년 사용승인 새 건물 ＋ 승강기 있음, 독산로에 접함 ＋ 입찰보증금이 377만 1,500원으로 적음	－ 임차권 보증금 인수 위험을 자료로 확인할 수 없음 － 명세서 특이사항이 자료에 없음 － 전용 9평 소형 － 아홉 번 유찰된 이력

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

싸게 보이는 만큼 이유가 있는 물건일 가능성이 큽니다. 아홉 번 유찰됐고 주택임차권자가 있다면, 값이 낮은 대신 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조일 수 있습니다.

대항력 있는 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더한 총액을 실거래 2억 6,000만~2억 8,000만원과 비교해 보세요. 확인이 안 되면 입찰을 미루는 쪽이 낫습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 명도힐스티지 2024타경148731 최저가는 얼마인가요?

A. 아홉 번 유찰돼 감정가 2억 8,100만원의 13%인 3,771만 5,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 377만 1,500원입니다.

Q. 임차권등기가 있으면 보증금을 떠안나요?

A. 대항력 있는 임차인이 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 인수합니다. 이 사건은 임차권자의 전입일과 보증금이 자료에 없어 알 수 없으니 매각물건명세서 원문을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 3,017만 2,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 금천구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)