[오피스텔] 송파구 가락동 윤앤빌프리미엄1 경매 2024타경1532 | 최저가 4,295만원(13%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 오피스텔 경매 가락동 윤앤빌프리미엄1(2024타경1532) 물건을 살펴봅니다.

서울 송파구 가락동 경찰병원역 쪽 윤앤빌프리미엄1 오피스텔(전용 42.28㎡, 약 12.8평)이 아홉 번이나 유찰돼 4,295만원까지 내려왔습니다. 감정가 3억 2,000만원의 13%입니다.

이렇게 싼 데에는 이유가 있을 겁니다. 이 물건에는 2020년에 전입한 세입자의 보증금 3억원이 걸려 있습니다.

이 돈은 누가 돌려받는 걸까요? 명세서를 같이 열어 보겠습니다.

최저가만 보면 싸지만, 보증금 3억원이 따라올 수 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 42.28㎡(약 12.8평) 오피스텔, 지하 2층·지상 7층 건물의 3층 302호입니다. · 아홉 번 유찰돼 감정가 3억 2,000만원의 13%인 4,295만원부터 시작합니다. · 세입자 보증금 3억원, 말소기준권리(가압류)보다 앞선 전입으로 대항력 있음으로 표시돼 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2024타경1532
소재지	송파구 가락동 가락동 윤앤빌프리미엄1 3층302호
면적	전용 42.28㎡ (12.8평)
감정가	3억 2,000만원
최저가	4,295만원 (감정가 13%, 9회 유찰)
입찰보증금	429만 5,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	감정가의 13%까지 내려왔지만, 대항력 있는 세입자의 보증금이 3억원으로 적혀 있습니다. 낙찰대금으로 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있어 명세서 원문 확인 전에는 입찰하면 안 됩니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억원)
경매 개시	2024년 5월 21일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 명세서에는 세입자 한 명이 경매신청채권자로 적혀 있고, 배당요구일은 경매신청일입니다.

청구금액은 3억원입니다. 이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차인이 있습니다.

참고 오피스텔인데 건축물대장에는 다세대주택? 법원 자료는 오피스텔이지만, 건축물대장 자료에는 용도가 ‘공동주택(다세대주택)’으로 나옵니다. 세금과 대출이 용도에 따라 달라질 수 있으니 정확한 용도는 건축물대장과 구청에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 송이로 78, 3층302호 (가락동,윤앤빌프리미엄1)
전용면적	42.28㎡ (12.8평)
대지권	19.53㎡ (5.9평)
건물	철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 건물의 3층 302호, 사용승인일 2019년 5월 14일 (오피스텔, 건축물대장상 다세대주택)
전용 평당 최저가	약 336만원

감정평가서에 위생·급배수·난방·소화전설비와 승강기가 있다고 적혀 있습니다. 임대 내용은 ‘상세 임대내역 미상’이고, 현황조사에서도 임차인 여부와 정확한 임대차 관계는 알 수 없다고 했습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

송파구 가락동 입지와 주변

건물은 신가초등학교 남쪽 가까이, 송이로에 붙어 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있으며, 감정평가서는 근거리에 경찰병원역(3호선)이 있다고 적었습니다. 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

가락동 윤앤빌프리미엄1 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2025.10.27	3억 2,000만원 (100%)	유찰
2회	2025.12.01	2억 5,600만원 (80%)	유찰
3회	2026.01.19	2억 480만원 (64%)	유찰
4회	2026.03.09	1억 6,384만원 (51%)	유찰
5회	2026.04.13	1억 3,107만 2,000원 (41%)	유찰
6회	2026.06.01	1억 485만 8,000원 (33%)	유찰
7회	2026.07.20	8,388만 6,000원 (26%)	유찰
8회	2026.08.31	6,710만 9,000원 (21%)	유찰
9회	2026.10.12	5,368만 7,000원 (17%)	유찰
10회	2026.11.16	4,295만원 (13%)	이번 입찰
11회 (또 유찰되면)	미정	3,436만원 (11%)	–
12회 (또 유찰되면)	미정	2,748만 8,000원 (9%)	–

감정가는 3억 2,000만원이지만, 가락동 비슷한 면적 오피스텔의 최근 거래는 2026년 10월 2억 1,000만원(37.93㎡, 7층), 8월 2억 7,000만원(39.49㎡, 10층) 등입니다. 최근 12개월 평균은 약 2억 1,017만원(26건)입니다.

건물이 달라서 직접 비교는 어렵지만 감정가가 높게 잡힌 편입니다.

최저가 4,295만원만 보면 평균 거래가의 20% 정도입니다. 하지만 세입자 보증금 3억원이 전부 따라온다고 가정하면 4,295만원에 3억원을 더해 3억 4,295만원으로 감정가보다 비쌉니다.

이것이 이 물건의 핵심입니다.

또 유찰되면 3,436만원까지 내려갑니다. 월세는 비슷한 면적에서 보증금 1,000만원에 월 105만원(39.49㎡, 2026년 10월) 사례가 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 가락동 윤앤빌프리미엄1 2024타경1532 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.04.14	있음

명세서에 세입자가 2020년 4월 14일 전입, 2020년 3월 24일 확정일자, 보증금 3억원(주거용)으로 적혀 있습니다. 자료에는 임차권등기가 있다는 표시는 없습니다.

현황조사 때 이 세입자를 만나지 못해 실제 임차인인지, 지금 살고 있는지는 알 수 없습니다. 반드시 현장과 관리사무소에서 확인하세요.

RIGHTS

가락동 윤앤빌프리미엄1 권리 분석

말소기준권리	2020.10.05.가압류
법원 특이사항	없음 (명세서 특이사항에 별도 적힌 내용이 자료에 없습니다. 세입자가 경매신청채권자이며 배당요구일은 경매신청일입니다.)

말소기준권리는 2020년 10월 5일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년 4월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 대항력이 있으면 낙찰대금에서 보증금을 다 받지 못했을 때 못 받은 돈을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

최저가가 4,295만원 수준이면 3억원 보증금 대부분은 배당으로 채워지지 않을 가능성이 큽니다. 다만 자료에는 인수되는 금액이 적혀 있지 않으므로, 매각물건명세서 ‘인수되는 권리’ 칸을 꼭 직접 확인하세요.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 여부를 확인하기 전에는 위험합니다 대항력 있는 세입자의 보증금 3억원은 낙찰대금으로 다 채워지기 어렵습니다. 명세서에 인수 내용이 적혀 있는지, 세입자 본인이 배당 외에 어떻게 처리하겠다고 밝혔는지 확인하기 전에는 입찰하지 않는 편이 안전합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 429만 5,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자와 실제 임대차 관계를 알 수 없습니다. 세입자가 살고 있다면 보증금 처리와 명도를 함께 협의해야 하고, 비어 있다면 문 여는 절차와 관리비 정리가 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 또는 4.6% 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택처럼 6억원 이하 1%대 세율이, 업무용이면 4.6% 안팎이 적용될 수 있습니다. 오피스텔은 용도와 보유 주택 수에 따라 달라지니 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1인수되는 권리: 매각물건명세서에서 임차인 보증금 3억원이 인수되는지 직접 확인하세요. 2세입자 입장: 경매를 신청한 세입자가 보증금을 어떻게 받겠다고 밝혔는지 사건기록을 확인하세요. 3점유 여부: 현황조사에서 만나지 못했으니 실제 거주 여부를 현장에서 확인하세요. 4용도: 법원은 오피스텔, 대장은 다세대주택으로 나오니 건축물대장을 떼어 보세요. 5실거래·월세: 같은 건물 거래가 없어 가락동 주변 사례만 있으니 입찰가를 정할 때 현장 시세를 따로 알아보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가가 감정가의 13%까지 내려옴 ＋ 경찰병원역(3호선)이 가까운 편 ＋ 2019년 준공 건물, 승강기 있음	－ 보증금 3억원이 인수될 수 있는 구조 － 내부 상태와 점유자를 확인하지 못함 － 감정가가 주변 거래보다 높게 잡힘 － 법원 분류와 건축물대장 용도가 다름

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘감정가의 13%’라는 숫자는 눈길을 끌지만, 아홉 번이나 유찰된 데에는 이유가 있다고 봐야 합니다. 보증금 3억원과 대항력이 이유일 가능성이 높습니다.

보증금이 낙찰자에게 넘어오면 4,295만원에 사는 것이 아니라 3억 4,000만원대에 사는 것이 될 수 있습니다.

그래서 이 물건은 가격보다 서류가 먼저입니다. 명세서에 인수 내용이 어떻게 적혀 있는지, 세입자가 배당을 받고 끝낼 것인지 확인되지 않으면 입찰은 권하지 않습니다.

확인되지 않는 사항이 많은 물건입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 가락동 윤앤빌프리미엄1 2024타경1532 최저가는 얼마인가요?

A. 아홉 번 유찰돼 감정가 3억 2,000만원의 13%인 4,295만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 429만 5,000원입니다.

Q. 대항력 있는 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 낙찰대금으로 보증금을 다 받지 못하면 못 받은 돈을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 명세서의 인수되는 권리 칸을 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 3,436만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)