[빌라] 광주 신현동 햇빛마을25 경매 2026타경50157 | 최저가 2억 7,100만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광주 빌라 경매 신현동 햇빛마을25(2026타경50157) 물건을 살펴봅니다.

경기 광주시 신현동 신현동행정복지센터 북동쪽에 있는 햇빛마을25 2층 201호(전용 56.76㎡, 약 17.2평, 방3·욕실2)가 첫 입찰에 감정가 그대로 2억 7,100만원에 나왔습니다.

보증금 2억 6,900만원짜리 임차권등기가 붙어 있지만 주택도시보증공사가 확약서를 냈습니다. 그렇다면 남는 질문은 가격입니다.

신현동 비슷한 크기 빌라의 10월 신고가는 어느 정도일까요?.

보증금 걱정은 확약서로 줄었고, 남은 숙제는 가격입니다.

핵심 쟁점 · 전용 56.76㎡(약 17.2평), 4층 건물의 2층 201호, 방3·욕실2 구조입니다. · 아직 유찰 없는 첫 입찰이라 감정가 2억 7,100만원이 그대로 최저가입니다. · 임차권등기(보증금 2억 6,900만원)는 주택도시보증공사 확약서가 제출돼 인수 걱정이 적습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50157
소재지	광주시 신현동 신현동 햇빛마을25 2층 201호
면적	전용 56.76㎡ (17.2평)
감정가	2억 7,100만원
최저가	2억 7,100만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2,710만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	주택도시보증공사의 확약서로 보증금 인수 걱정은 크게 줄었습니다. 다만 첫 입찰 최저가 2억 7,100만원이 신현동 비슷한 면적 10월 신고가(1억 5,700만~2억 4,500만원)보다 높아 신중해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매4계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 6,900만원)
경매 개시	2026년 1월 23일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 2억 6,900만원입니다. 이해관계인에는 가압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차인, 주택임차권자, 채권자가 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 광주시 신현동 135-31 햇빛마을25 2층 201호
전용면적	56.76㎡ (17.2평)
대지권	112.0㎡ (33.9평)
건물	철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호 (다세대주택, 자료상 2011년 건축)
전용 평당 최저가	약 1,576만원

감정평가서에 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관이 있는 다세대주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 잠겨 점유관계를 알 수 없었습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

광주 신현동 입지와 주변

건물은 신현동행정복지센터 북동쪽 가까이에 있고, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 소규모 창고와 공장이 섞여 있습니다. 환경은 ‘보통’으로 평가됐습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 토지는 북서쪽 폭 약 6m 포장도로에 접해 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 자료에 없으니 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

신현동 햇빛마을25 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	2억 7,100만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	2억 1,680만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 7,344만원 (64%)	–

감정가는 2억 7,100만원입니다. 같은 건물 실거래는 자료에 없어 확인이 필요하고, 신현동 비슷한 면적(55~58㎡) 10월 신고는 풍경타운 4층 1억 5,700만원(10월 24일), 블루하임 4층 1억 8,000만원(10월 23일), 마운틴케빈 1층 2억 2,000만원(10월 22일), 에코힐하우스 3층 2억 4,500만원(10월 24일) 등 1억 5,700만~2억 4,500만원입니다.

신현동 전체로 보면 최근 12개월 175건의 평균이 2억 975만원입니다(면적이 섞인 평균). 감정가 2억 7,100만원은 이 평균보다 6,000만원 넘게 높고, 10월 신고 중 가장 비싼 건(65.06㎡ 2억 7,000만원)과 비슷합니다. 또 유찰되면 다음 회차는 2억 1,680만원(20%씩 내려감)입니다.

비슷한 면적 전세·반전세 신고는 보증금 1억 3,000만~2억원대입니다. 월세는 10월 23일 보증금 1,000만원에 월 105만원(56.93㎡, 1층)이 있고, 연 1,260만원이라 감정가 기준 단순 수익률은 4%대입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신현동 햇빛마을25 2026타경50157 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.04.08	있음

임차권등기를 한 세입자는 2022년 4월 8일 전입, 확정일자 2022년 3월 15일, 보증금 2억 6,900만원이고 임차권등기일은 2024년 4월 22일입니다. 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 2026년 1월 22일 배당요구를 했습니다.

집행관이 갔을 때 문이 잠겨 점유관계를 알 수 없었고, 전입세대확인서와 외국인체류확인서에도 등재된 사람이 없습니다. 빈집일 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

신현동 햇빛마을25 권리 분석

말소기준권리	2023.03.27.자 가압류
법원 특이사항	주택도시보증공사: 2026년 4월 29일 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서를 제출함

말소기준권리는 2023년 3월 27일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 4월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다.

명세서 원문은 직접 확인하세요.

권리 판정 · 주의 보증금 문제는 정리됐고 가격이 관건입니다 확약서 덕분에 보증금 인수 걱정은 적습니다. 남은 확인은 시세 대비 높은 최저가, 같은 건물 실거래, 점유 여부, 내부 상태, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,710만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 전입자가 없고 점유자도 만나지 못했습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남습니다. 실제 점유 여부는 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 광주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2같은 건물 실거래: 자료에 없으니 국토부 실거래가와 중개사무소에서 확인하세요. 3점유 여부: 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5입찰가: 신현동 10월 신고가 1억 5,700만~2억 4,500만원을 기준으로 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 전용 17.2평, 방3·욕실2의 실수요형 구조 ＋ 전입세대가 없어 명도 부담이 적을 가능성 ＋ 첫 입찰이라 한두 번 유찰 때 가격 하락 여지	－ 최저가가 비슷한 면적 10월 신고가보다 높음 － 같은 건물 실거래 자료가 없음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 2011년 건축, 4층 건물(승강기 여부는 자료에 없음)

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기도 지우겠다고 했으니, 권리 면에서는 안심할 수 있는 편입니다. 이 물건의 쟁점은 가격입니다.

첫 입찰에서 감정가가 그대로 최저가인데, 같은 크기 빌라의 10월 신고가는 대부분 1억 5,000만원대에서 2억 4,000만원대입니다.

그래서 첫 회차에 입찰한다면 감정가에 가까운 가격을 쓰게 되는데, 시세보다 비싸게 사게 될 수 있습니다. 같은 건물 거래를 직접 확인해서 근거가 없다면 한두 번 유찰되는 것을 지켜보는 쪽이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 햇빛마을25 2026타경50157 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰이 없어 감정가와 같은 2억 7,100만원(100%)입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,710만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 1,680만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)