[주택] 광주 곤지암읍 단독주택 경매 2025타경53784 | 최저가 4억 6,965만 7,200원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 광주 주택 경매 곤지암읍 단독주택(2025타경53784) 물건을 살펴봅니다.

광주시 곤지암읍 봉현리 단독주택(대지 335㎡·약 101.3평, 건물 142.53㎡·약 43.1평, 2층)이 4억 6,965만 7,200원에 첫 입찰을 맞습니다. 유찰이 없는 신건이라 최저가가 감정가와 같습니다.

임차인은 자료에 없고 청구금액은 1,407만 8,430원으로 작은 편인데, 가압류와 압류가 여러 건 붙어 있습니다. 시세 자료가 비어 있는 이 집, 감정가가 적정한지 어떻게 따져야 할까요?.

시세 자료가 비어 있어, 감정가가 싼지 비싼지부터 직접 확인해야 합니다.

핵심 쟁점 · 경기 광주시 곤지암읍 단독주택(2층, 2021년 사용승인), 대지 335㎡에 건물 142.53㎡입니다. · 유찰이 없는 신건이라 최저가가 감정가와 같은 4억 6,965만 7,200원입니다. · 명세서에 제시외 건물이 포함된 일괄매각이라고 적혀 있고, 임차인은 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경53784
소재지	광주시 곤지암읍 곤지암읍 단독주택
감정가	4억 6,965만 7,200원
최저가	4억 6,965만 7,200원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	4,696만 5,720원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	임차인은 자료에 없고 인수할 권리도 적혀 있지 않습니다. 다만 가압류·압류가 여럿이고 제시외 건물이 포함돼 있으며 시세 자료가 없어 확인할 것이 많습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 성남지원 경매4계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1,407만 8,430원)
경매 개시	2025년 12월 30일
매각 장소	제3별관 1층 제5호법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 개시결정은 2025년 12월 30일, 청구금액은 1,407만 8,430원으로 감정가보다 훨씬 작습니다.

이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 압류권자, 교부권자, 배당요구권자가 있고 배당요구 마감은 2026년 3월 9일이었습니다.

참고 제시외 건물이 뭔가요? ‘제시외 건물’은 경매 목록에는 없지만 땅 위에 실제로 서 있는 건물입니다. 이 물건은 일괄매각에 포함돼 있고, 현황조사에는 ‘목록2 건물이 소재함’이라고만 적혀 있습니다. 어떤 건물인지, 허가를 받았는지는 자료에 없으니 감정평가서와 현장에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 80-32
대지권	335.0㎡ (101.3평)
건물	철근콘크리트구조 지상 2층 단독주택(1층 90.09㎡, 2층 52.44㎡)이고 2021년 2월 17일 사용승인을 받았습니다. 토지는 대 335㎡이며 제시외 건물이 함께 매각됩니다.

감정평가서에 주거용으로 쓰이고 있고 위생·급배수·난방·전기설비가 있다고 적혀 있습니다. 외벽은 치장벽돌과 드라이비트, 창호는 하이샷시 이중창입니다.

임대관계는 ‘미상’이며 내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

광주 곤지암읍 입지와 주변

건물은 봉현1리마을회관 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 단독주택단지, 소규모 공장·창고, 농경지, 임야가 섞여 있고 계획관리지역입니다.

차로 들어갈 수 있지만 버스정류장은 상당히 떨어져 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 가장 가까운 철도역까지 거리는 자료에 없으니 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

곤지암읍 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	4억 6,965만 7,200원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	3억 7,572만 6,000원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	3억 58만 1,000원 (64%)	–

감정가와 최저가는 4억 6,965만 7,200원으로 같습니다. 이 물건은 같은 동네 실거래·월세 자료가 비어 있어 시세와 비교할 수 없습니다.

실거래 확인 필요라서 국토교통부 실거래가와 인근 부동산에서 직접 조사하세요.

한 번 유찰되면 3억 7,572만 6,000원으로 내려갑니다.

대지가 335㎡로 넓어 땅값 비중이 클 수 있지만, 도로 상태와 제시외 건물은 현장 조사가 필요합니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 곤지암읍 단독주택 2025타경53784 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서와 현황조사에 임차인은 올라 있지 않습니다. 집행관 조사에는 ‘목록2 건물이 소재함’이라고만 적혀 있어 점유자 정보가 거의 없습니다.

감정평가서는 주거용으로 쓰이는 중이라고 보았습니다. 채무자 겸 소유자가 살고 있다면 낙찰 뒤 이사 협의(명도)가 필요하고, 누가 사는지는 사건기록과 현장 방문으로 확인하세요.

RIGHTS

곤지암읍 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2021. 6. 25.자 근저당권
법원 특이사항	일괄매각. 제시외 건물 포함

말소기준권리는 2021년 6월 25일 근저당권입니다. 이 근저당과 뒤에 붙은 가압류·압류는 낙찰되면 지워지는 것이 보통입니다.

명세서에 인수되는 권리나 지상권은 적혀 있지 않고 임차인도 없어, 서류상 낙찰자가 떠안을 권리는 보이지 않습니다. 다만 제시외 건물과 토지 사이의 권리관계는 등기부로 한 번 더 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리 위험은 낮아 보이지만 시세와 제시외 건물 확인이 먼저입니다 명세서상 인수할 권리와 임차인이 없지만, 시세 자료가 없고 제시외 건물이 포함돼 있습니다. 가격이 적정한지 직접 조사하기 전에는 판단하기 이릅니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 4,696만 5,720원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자 정보가 거의 없습니다. 소유자가 살고 있다면 이사비 협의가 필요할 수 있지만 금액은 자료에 없으니 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1%대 6억원 이하 1주택 기준 주택 취득세는 1%대이고, 연면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 붙을 수 있습니다. 이미 집이 있거나 지역 규제에 따라 달라질 수 있으니 광주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1시세: 같은 읍 단독주택 실거래를 직접 조사해 감정가 4억 6,965만 7,200원이 적정한지 보세요. 2제시외 건물: 어떤 건물인지, 허가·등기 상태가 어떤지 감정평가서와 구청에서 확인하세요. 3점유자: 누가 살고 있는지 현장 방문으로 확인하세요. 4등기부: 말소기준 이후의 권리가 모두 지워지는지 등기부로 확인하세요. 5생활 여건: 버스정류장이 멀어 차량 이동이 필수인지 현장에서 보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 임차인이 자료에 없음 ＋ 2021년 사용승인으로 비교적 새 주택 ＋ 대지 335㎡로 넓은 마당 여건 ＋ 명세서에 인수되는 권리가 적혀 있지 않음	－ 시세 자료가 없음 － 제시외 건물 포함 일괄매각 － 가압류·압류가 여러 건 － 버스정류장이 멀어 교통이 불편

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

임차인이 없고 인수할 권리도 적혀 있지 않아 권리 분석만 보면 단순합니다. 다만 첫 입찰이라 최저가가 감정가 그대로이고, 시세 자료가 없어 싼지 판단할 근거가 없습니다.

제시외 건물과 점유 현황은 현장에서 꼭 확인하셔야 합니다. 교통이 불편한 점도 가격에 반영해야 합니다.

시세 조사가 끝나기 전에는 감정가에 가까운 가격으로 입찰하지 않으시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 곤지암읍 단독주택 2025타경53784 최저가는 얼마인가요?

A. 신건이라 감정가와 같은 4억 6,965만 7,200원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 4,696만 5,720원입니다.

Q. 제시외 건물이 포함되면 어떻게 되나요?

A. 명세서에 일괄매각에 포함된다고 적혀 있습니다. 어떤 건물이고 소유권이 어떻게 되는지는 감정평가서와 명세서로 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 3억 7,572만 6,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)