[오피스텔] 강동구 천호동 엘림스퀘어2 경매 2026타경50009 | 최저가 1억 240만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 오피스텔 경매 천호동 엘림스퀘어2(2026타경50009) 물건을 살펴봅니다.

강동구 천호동 엘림스퀘어2 오피스텔 2층(전용 22.32㎡, 약 6.8평)이 두 번 유찰돼 감정가 1억 6,000만원의 64%인 1억 240만원에 나왔습니다. 천호역(5·8호선) 북동쪽 가까이에 있는 2019년에 지은 건물입니다.

다만 2019년 8월에 전입한 세입자가 있고, 임차권자 표시도 있습니다. 보증금이 얼마인지 자료에 나오지 않는데, 낙찰자가 이를 떠안게 될까요?.

세입자의 보증금과 확정일자가 자료에 없어 인수 여부부터 확인해야 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 22.32㎡(약 6.8평) 오피스텔로, 13층 건물의 2층 211호입니다. 사용승인은 2019년 4월 18일입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 1억 240만원부터 시작합니다. · 2019년 8월 전입한 세입자에게 대항력이 있고 임차권자 표시도 있지만, 보증금·확정일자는 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50009
소재지	강동구 천호동 천호동 엘림스퀘어2 2층211호
면적	전용 22.32㎡ (6.8평)
감정가	1억 6,000만원
최저가	1억 240만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,024만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	천호역 가까운 오피스텔이 감정가의 64%에 나왔지만, 2019년에 전입한 대항력 있는 세입자의 보증금이 자료에 없습니다. 인수 여부를 확인하기 전에는 가격이 싼지 판단하기 어렵습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 3,500만원)
경매 개시	2026년 1월 6일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 1억 3,500만원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 압류권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관), 임차인, 임차권자가 있습니다. 채권자와 임차인·임차권자가 같은 성으로 가려져 있어 같은 사람일 수 있지만 자료로 확인되지는 않습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 천호동 416-12 엘림스퀘어2 2층211호
전용면적	22.32㎡ (6.8평)
대지권	15.22㎡ (4.6평)
건물	철근콘크리트구조 13층 건물의 2층 211호입니다. 건축물 자료에는 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설이 섞여 있고 승강기 1대로 나옵니다. 감정평가서는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 적었습니다.
전용 평당 최저가	약 1,506만원

현장 조사 때 문이 잠겨 있고 사람이 없어 점유자를 만나지 못했습니다. 감정평가서에도 임대관계는 알 수 없다고 적혀 있고 내부 상태는 없습니다.

현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

강동구 천호동 입지와 주변

건물은 천호역(5·8호선) 북동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 업무시설이 있는 지역입니다.

건물 서쪽 폭 약 8m 도로에 닿아 있고 차가 들어갈 수 있으며, 가까이에 버스정류장과 지하철역이 있다고 적혀 있습니다. 역까지 실제 걸리는 시간은 지도로 확인하세요.

PRICE

천호동 엘림스퀘어2 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.08.31	1억 6,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.12	1억 2,800만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.16	1억 240만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	8,192만원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	6,553만 6,000원 (41%)	–

감정가는 1억 6,000만원입니다. 천호동 비슷한 면적 오피스텔의 최근 거래는 단지마다 달라서, 천호역 한강 푸르지오시티(약 25㎡)가 1억 5,800만~1억 9,200만원, 선경오피스텔(약 20㎡)이 1억원, 힐탑프라자(약 20㎡)가 7,500만~8,500만원입니다.

같은 건물 거래는 이번 자료에 없습니다.

12개월 평균은 약 1억 6,183만원(74건)입니다. 같은 건물 같은 면적의 전세는 2026년 1월 보증금 1억 5,400만원(2층, 22.68㎡) 거래가 하나 있습니다.

최저가 1억 240만원이 전세 시세보다 낮아 보이지만, 세입자 보증금을 떠안으면 이야기가 달라집니다. 또 유찰되면 다음 회차는 8,192만원입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 천호동 엘림스퀘어2 2026타경50009 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2019.08.02	있음

명세서 자료에는 세입자가 2019년 8월 2일 전입한 것으로 되어 있고 대항력이 있다고 표시됩니다. 보증금과 확정일자는 자료에 없습니다.

현황조사에서는 전입세대확인서에 등재된 사람이 있었지만, 방문했을 때 문이 잠겨 점유자를 만나지 못했습니다. 실제 점유 관계와 점유 권리는 별도로 확인해야 한다고 적혀 있습니다.

RIGHTS

천호동 엘림스퀘어2 권리 분석

말소기준권리	2020.12.31. 압류
법원 특이사항	자료에 없음(매각물건명세서 원문 확인 필요)

자료에 나온 가장 앞선 권리는 2020년 12월 31일 압류입니다. 근저당권도 있지만 날짜는 자료에 없으니 명세서 원문에서 말소기준권리를 확인하세요.

세입자 전입일(2019년 8월 2일)은 이 압류보다 앞섭니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이면 대항력이 있어 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

인수할 보증금이 있는지, 얼마인지는 이 자료로 알 수 없습니다. 명세서 원문과 배당요구 여부를 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 보증금 인수 여부부터 확인해야 합니다 대항력 있는 세입자와 임차권자 표시가 있는데 보증금 자료가 없습니다. 인수 보증금이 있다면 최저가 1억 240만원에 더해져 같은 건물 전세 시세(1억 5,400만원) 근처까지 총부담이 올라갈 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,024만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했고 보증금도 모릅니다. 세입자가 보증금을 받지 못하면 낙찰자가 보증금을 돌려주기 전에는 나가지 않을 수 있습니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 주택이 아니라 건축물로 분류되는 경우가 많아 주택보다 취득세율이 높을 수 있습니다. 용도와 세율은 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문: 임차인 보증금, 확정일자, 인수되는 권리를 직접 읽으세요. 2말소기준권리: 근저당권 날짜를 등기부로 확인하세요. 3점유 여부: 실제 거주 또는 사무실 사용인지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5실거래: 같은 건물 최근 거래와 전세를 찾아 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 천호역(5·8호선) 가까운 위치 ＋ 2019년 사용승인 건물, 승강기 있음 ＋ 감정가의 64%, 다음 회차 8,192만원	－ 세입자 보증금·확정일자 자료 없음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 6.8평 소형이라 활용 방식이 제한적

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

위치와 가격만 보면 관심이 가는 물건입니다. 하지만 2019년에 전입한 대항력 있는 세입자가 있고 보증금이 얼마인지 자료에 없습니다.

이 숫자 하나에 따라 총부담이 크게 달라집니다.

인수할 보증금이 없거나 작다고 확인된다면 시세 대비 검토할 만하고, 보증금이 1억원대라면 가격 메리트가 사라질 수 있습니다. 명세서 원문 확인이 먼저입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 천호동 엘림스퀘어2 2026타경50009 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 6,000만원의 64%인 1억 240만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,024만원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 자료만으로는 알 수 없습니다. 2019년 전입한 대항력 있는 세입자가 있어 인수 가능성이 있으니 명세서 원문을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 8,192만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)