[빌라] 평택 서정동 강남아트빌 경매 2025타경41770 | 최저가 1,548만 3,000원(8%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 평택 빌라 경매 서정동 강남아트빌(2025타경41770) 물건을 살펴봅니다.

평택시 서정동 강남아트빌 4층(전용 51.14㎡, 약 15.5평)이 일곱 번 유찰돼 감정가 1억 8,800만원의 8%인 1,548만 3,000원까지 내려왔습니다. 서정동 비슷한 면적 최근 거래는 3,600만~1억 2,000만원대라 숫자만 보면 아주 싸 보입니다.

하지만 명세서에는 ‘배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함’이라는 취지의 임차권등기 1억 8,500만원이 적혀 있습니다. 이 가격이 정말 싼 걸까요?.

최저가 1,548만원 뒤에 1억 8,500만원짜리 임차권등기가 붙어 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 51.14㎡(약 15.5평), 5층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인은 2013년 4월 29일입니다. · 일곱 번 유찰돼 감정가의 8%인 1,548만 3,000원부터 시작합니다. · 명세서에 보증금 1억 8,500만원의 임차권등기가 낙찰자에게 인수될 수 있다고 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경41770
소재지	평택시 서정동 서정동 강남아트빌 1동 4층401호
면적	전용 51.14㎡ (15.5평)
감정가	1억 8,800만원
최저가	1,548만 3,000원 (감정가 8%, 7회 유찰)
입찰보증금	154만 8,300원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	감정가의 8%까지 내려왔지만, 명세서에 낙찰자가 인수할 수 있는 임차권등기(보증금 1억 8,500만원)가 적혀 있습니다. 낙찰가에 인수 보증금을 더하면 주변 시세를 훨씬 넘을 수 있습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 평택지원 경매2계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 8,500만원)
경매 개시	2025년 4월 15일
매각 장소	1층 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 1억 8,500만원으로 임차보증금과 같습니다.

이해관계인에는 임차권자, 압류권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관 여럿), 배당요구권자가 있습니다.

참고 임차권자가 경매를 신청한 채권자라는데? 명세서 자료에는 임차권등기를 한 세입자가 경매신청 채권자로도 적혀 있습니다. 소유자가 바뀐 뒤 같은 보증금으로 다시 쓴 계약서(확정일자 2022년 6월 8일)도 함께 적혀 있어, 계약 경위가 단순하지 않아 보입니다. 정확한 내용은 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 평택시 서정동 898-3 주건축물 1동 4층401호
전용면적	51.14㎡ (15.5평)
대지권	39.19㎡ (11.9평)
건물	철근콘크리트구조 5층 건물 4층 401호입니다. 건축물 자료에는 도시형생활주택-단지형, 12세대, 승강기 0대로 나옵니다. 승강기가 없는지 현장에서 확인하세요.
전용 평당 최저가	약 100만원

점유자를 만나지 못했습니다. 감정평가서는 건물을 석재·페인트 마감, 벽지·타일 내벽, 알루미늄 새시창으로 설명하지만 내부 상태는 적혀 있지 않습니다.

현장에서 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

평택 서정동 입지와 주변

건물은 서정리초등학교 북서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설이 섞인 지역입니다.

건물 동쪽 폭 약 6~7m 도로로 차가 다닐 수 있고 주변에 버스정류장이 있습니다. 가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

서정동 강남아트빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.02.02	1억 8,800만원 (100%)	유찰
2회	2026.03.23	1억 3,160만원 (70%)	유찰
3회	2026.04.20	9,212만원 (49%)	유찰
4회	2026.06.15	6,448만 4,000원 (34%)	유찰
5회	2026.07.20	4,513만 9,000원 (24%)	유찰
6회	2026.08.31	3,159만 7,000원 (17%)	유찰
7회	2026.10.12	2,211만 8,000원 (12%)	유찰
8회	2026.11.16	1,548만 3,000원 (8%)	이번 입찰
9회 (또 유찰되면)	미정	1,083만 8,000원 (6%)	–
10회 (또 유찰되면)	미정	758만 7,000원 (4%)	–

감정가는 1억 8,800만원이지만, 서정동 비슷한 면적(약 45~60㎡) 빌라의 최근 실거래는 3,600만~1억 2,000만원대이고 대부분 5,000만~7,700만원입니다. 12개월 평균은 약 7,573만원(110건)입니다.

감정가가 주변 거래보다 훨씬 높게 잡혀 있습니다.

최저가 1,548만 3,000원이 싸 보여도, 단순 계산으로 임차인이 낙찰가를 전부 배당받으면 남는 보증금은 약 1억 6,951만 7,000원입니다. 낙찰자가 낼 총액은 보증금 1억 8,500만원 수준 이상이 될 수 있어 주변 시세와 크게 어긋납니다.

또 유찰되면 다음 회차는 1,083만 8,000원이지만, 낙찰가가 낮아질수록 인수 금액은 오히려 늘어납니다. 월세 시세는 보증금 300만원에 월 45만~75만원 거래(44~49㎡)가 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 서정동 강남아트빌 2025타경41770 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.09.03	있음
전입 세대 2	2021.09.03	있음

명세서에 임차권자는 2024년 8월 23일 주택임차권등기를 했고, 전입일은 2021년 9월 3일, 보증금은 1억 8,500만원으로 적혀 있습니다. 법원의 임차권등기명령(2024카임1350)에 따른 등기입니다.

현황조사에서는 문이 잠겨 점유자를 만나지 못했습니다. 전입세대확인서에는 소유자가 아닌 1세대가 올라 있습니다.

실제로 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

서정동 강남아트빌 권리 분석

말소기준권리	2025.02.19. 압류
법원 특이사항	없음(명세서 자료에 별도 비고는 없고, ‘매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기가 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함’이라는 취지의 인수 내용이 있음)

말소기준권리는 2025년 2월 19일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤 권리는 낙찰되면 지워집니다.

그런데 임차권등기(2024년 8월 23일)와 전입일(2021년 9월 3일)이 모두 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.

인수할 금액은 낙찰가와 배당 순서에 따라 달라집니다. 세금 같은 앞선 채권이 있으면 임차인 배당이 줄어 인수액이 더 커질 수 있으니, 배당 예상을 직접 계산하세요.

권리 판정 · 위험 인수 보증금이 시세보다 커서 매우 위험합니다 낙찰가와 인수 보증금을 더한 총액이 주변 실거래(대부분 5,000만~7,700만원)를 크게 넘을 수 있습니다. 최저가 숫자만 보고 입찰하면 위험합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 154만 8,300원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했습니다. 대항력 있는 세입자가 보증금을 다 받지 못하면 낙찰자가 보증금을 돌려주기 전에는 나가지 않을 수 있습니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 낙찰가는 주택 1,000만원대라 1주택 기준 취득세는 1%대로 보이지만, 인수하는 보증금이 취득 가격에 어떻게 반영되는지는 자료에 없습니다. 평택시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 인수 문구: 을구 5번 임차권등기 인수 내용을 원문으로 직접 읽으세요. 2배당 예상: 낙찰가 중 임차권자에게 얼마가 배당될지, 남는 인수액을 계산하세요. 3점유 여부: 실제로 사는 사람이 있는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 4승강기·내부 상태: 건축물 자료에 승강기가 0대로 나와 있으니 현장에서 확인하세요. 5실거래: 서정동 비슷한 면적 최근 거래와 인수 보증금 포함 총액을 비교하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가의 8%까지 내려온 최저가 ＋ 차량 출입 가능, 주변 버스정류장 ＋ 전용 15.5평으로 비교적 넓은 크기	－ 인수할 수 있는 보증금 1억 8,500만원 － 감정가가 주변 실거래보다 훨씬 높음 － 점유자를 만나지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

일곱 번 유찰돼 감정가의 8%라는 숫자는 눈길을 끌지만, 이 물건에서 중요한 숫자는 최저가가 아니라 인수 보증금입니다. 낙찰가가 낮을수록 세입자가 못 받는 돈이 커지고 그 차액이 낙찰자에게 넘어올 수 있습니다.

주변 빌라 거래가 대부분 5,000만~7,700만원대인데 보증금만 1억 8,500만원이라 이 차이가 이상해 보입니다. 정확한 인수 금액과 계약 경위를 확인하기 전에는 입찰을 권하지 않습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 서정동 강남아트빌 2025타경41770 최저가는 얼마인가요?

A. 일곱 번 유찰돼 감정가 1억 8,800만원의 8%인 1,548만 3,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 154만 8,300원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 낙찰자가 떠안나요?

A. 명세서에 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지로 적혀 있습니다. 인수 금액은 낙찰가와 배당 결과에 따라 달라지니 원문과 사건기록을 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 평택지원 1층 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 1,083만 8,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 평택시 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)