집주인 대출(셀러 파이낸싱) 강남 확산, 개인 간 수십억 대출 때 알아둘 점

이자제한법상 최고 연 20%입니다.

2026년 11월 8일

대출 · 강남 아파트 · 11월 8일

은행 대신 집주인이
수십억을 빌려준다?

개포 재건축 근저당 채권최고액 24억원 등 — 매도인이 잔금을 빌려주는 거래

최대 채권최고액

24억원(개포 사례)

이자제한법 상한

연 20%

세법상 적정 이자율

연 4.6%

안녕하세요, 부동산·대출 소식을 쉬운 말로 정리하는 부동산탐험대입니다.

서울 강남권 아파트 거래에서 집주인이 매수인에게 돈을 빌려주는 ‘집주인 대출(셀러 파이낸싱)’이 늘고 있다는 보도가 이어지고 있습니다. 소유권은 매수인에게 넘기고, 빌려준 돈은 주택에 근저당을 설정해 확보하는 방식입니다.

대출 한도가 막히자 집주인이 잔금 일부를 빌려주고 근저당을 잡는 거래가 늘고 있습니다.

WHAT

무슨 일인가

개포 재건축 단지에서는 채권최고액 24억원짜리 근저당이 설정된 거래가 있었고, 한 보도는 9월 거래 14건 중 10건이 집주인 대출을 활용했다고 전했습니다. 채권최고액은 실제 빌려준 돈의 상한이어서, 실제 대출액은 이보다 적을 수 있습니다.

배경에는 은행 대출 한도 제한이 있습니다. 15억원을 넘는 아파트는 주담대가 4억원, 25억원을 넘으면 2억원까지로 제한되어 부족한 자금을 집주인에게서 빌리는 겁니다.

일부 매물에는 6억원을 연 5% 중반 금리, 최대 4년 안팎으로 빌려준다는 조건이 붙었다고 합니다. 집주인이 이자로 실제 얼마를 벌었는지는 제가 확인한 자료로는 알 수 없습니다.

NUMBERS

거래 방식	매도인이 잔금 일부를 빌려주고 근저당 설정
개포 사례	채권최고액 24억원 근저당(실제 대출액은 확인 필요)
거래 비중	개포 6·7단지 9월 14건 중 10건이라는 보도
은행 한도	15억 초과 4억원, 25억 초과 2억원
법적 상한 이자	이자제한법 연 20%
세금	이자를 받으면 이자소득세, 적정 이자(연 4.6%)보다 낮으면 증여 과세 가능
당국 입장	사인 간 거래라 금융당국이 확인할 수단이 없다는 입장

WHY

대출 규제로 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 줄자 매수인은 모자란 잔금을 다른 곳에서 구해야 했고, 집주인은 거래를 성사시키면서 이자도 받을 수 있어 서로 이해가 맞았습니다.

사인 간 대여는 금융권 대출 규제 대상이 아니어서 법으로 막혀 있지는 않습니다. 이 점이 규제를 피하는 통로가 된다는 지적과, 정상적인 민사 거래라는 시각이 함께 있습니다.

WHO

대상	영향
매수인	은행 한도를 넘는 자금을 구할 수 있지만 금리와 상환 기한이 정해져 있고, 갚지 못하면 집이 경매에 넘어갈 수 있습니다.
매도인	이자 수입이 생기지만 이자소득세를 내야 하고, 돈을 돌려받지 못할 위험을 안게 됩니다.
일반 매수 희망자	집주인 대출 조건이 붙은 매물은 호가가 오를 수 있다는 보도가 있어 가격 비교가 필요합니다.
경매 투자자	등기부의 근저당 채권최고액과 순위를 꼼꼼히 봐야 합니다. 개인 근저당이 걸린 집은 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

MONEY

사례 조건(6억원, 연 5.5% 가정)으로 단순 계산하면 1년 이자는 3,300만원, 한 달 275만원입니다(원금 상환 없이, 세전).

세법상 적정 이자율을 연 4.6%로 보면 같은 6억원의 적정 이자는 연 2,760만원입니다. 이보다 낮게 받으면 차액이 증여로 보일 수 있다고 알려져 있습니다.

이자소득세율 등 실제 세금은 상황별로 다르므로 세무 전문가 확인이 필요합니다.

위 계산은 기사에 나온 숫자로 단순하게 따져 본 것입니다. 실제 금리·한도는 은행과 내 조건에 따라 다릅니다.