[빌라] 강동구 암사동 제이빌더스 경매 2025타경51057 | 최저가 2억 1,632만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 빌라 경매 암사동 제이빌더스(2025타경51057) 물건을 살펴봅니다.

강동구 암사동 제이빌더스 빌라(전용 30.86㎡, 약 9.3평)가 여섯 번 유찰돼 감정가 3억 3,800만원의 64%인 2억 1,632만원까지 내려왔습니다. 같은 건물 최근 실거래가 3억~3억 6,700만원이라 숫자만 보면 1억 5,000만원 가까이 싸 보입니다.

그런데 이 물건에는 보증금 2억 8,500만원짜리 주택임차권등기가 있고, 세입자 쪽 권리를 이어받은 주택도시보증공사가 배당을 요구했습니다. 낙찰가보다 큰 보증금이 걸려 있는데, 그 차액은 누가 낼까요?.

낙찰가가 보증금보다 낮으면 못 받은 차액을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 30.86㎡(약 9.3평), 6층 건물의 2층 202호입니다. 사용승인은 2016년 10월 4일입니다. · 감정가 3억 3,800만원의 64%인 2억 1,632만원부터 시작합니다. 두 번째 회차에서 최저가가 감정가로 되돌아간 뒤 두 번 더 유찰된 물건입니다. · 세입자 보증금 2억 8,500만원은 최저가보다 큽니다. 대항력이 있어 배당에서 못 받은 차액을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경51057
소재지	강동구 암사동 암사동 제이빌더스 105동 2층202호
면적	전용 30.86㎡ (9.3평)
감정가	3억 3,800만원
최저가	2억 1,632만원 (감정가 64%, 6회 유찰)
입찰보증금	2,163만 2,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 임차권등기(보증금 2억 8,500만원)가 붙어 있어, 최저가가 싸 보여도 인수할 보증금을 함께 따져야 합니다. 명세서 원문을 확인하기 전에는 입찰하지 않는 편이 안전합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 893만 8,118원)
경매 개시	2025년 2월 20일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 3억 893만 8,118원입니다.

이해관계인에는 주택임차권자, 가압류권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관)가 있습니다. 명세서에는 주택도시보증공사가 세입자의 승계인으로 2025년 4월 4일 권리신고와 배당요구를 했다고 적혀 있습니다.

참고 최저가가 다시 감정가로 올라간 이유는? 기일 기록을 보면 3월 9일부터 7월 20일까지 네 번 유찰돼 1억 7,305만 6,000원까지 내려갔습니다. 그런데 8월 31일에 감정가 3억 3,800만원으로 다시 시작해 두 번 더 유찰됐습니다. 명세서도 2026년 8월 6일에 새로 작성됐습니다. 절차가 한 번 다시 진행된 것으로 보이는데, 정확한 사유는 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 암사동 479-13 제이빌더스 105동 2층202호
전용면적	30.86㎡ (9.3평)
대지권	17.76㎡ (5.4평)
건물	철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 202호입니다. 건축물 자료에는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대), 8개 동, 승강기 있음으로 나옵니다.
전용 평당 최저가	약 2,326만원

감정평가서에 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지시설이 있다고 적혀 있습니다. 하지만 이해관계인이 없고 문이 잠겨 있어 내부를 확인하지 못했습니다.

내부 구조도는 표준 설비와 도면, 외부 관찰로 만든 것이라 실제와 다를 수 있습니다.

LOCATION

강동구 암사동 입지와 주변

건물은 신암중학교 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 다세대·다가구주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 섞인 지역입니다.

도로는 북쪽 소로, 남쪽과 동쪽 세로에 닿아 있습니다.

차량 출입이 되고, 걸어갈 만한 거리에 버스정류장과 지하철역이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 가장 가까운 역까지 실제 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

암사동 제이빌더스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.03.09	3억 3,800만원 (100%)	유찰
2회	2026.04.13	2억 7,040만원 (80%)	유찰
3회	2026.06.01	2억 1,632만원 (64%)	유찰
4회	2026.07.20	1억 7,305만 6,000원 (51%)	유찰
5회	2026.08.31	3억 3,800만원 (100%)	유찰
6회	2026.10.12	2억 7,040만원 (80%)	유찰
7회	2026.11.16	2억 1,632만원 (64%)	이번 입찰
8회 (또 유찰되면)	미정	1억 7,305만 6,000원 (51%)	–
9회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,844만 5,000원 (41%)	–

감정가는 3억 3,800만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 9월 3억 6,700만원(4층, 29.62㎡), 3월 3억 3,750만원(4층), 1월 3억 300만원(5층), 2025년 8월 3억원(5층)입니다.

최저가 2억 1,632만원은 최근 거래보다 1억 5,000만원쯤 낮습니다.

다만 이 차이가 곧 이익은 아닙니다. 보증금 2억 8,500만원 전부를 세입자가 먼저 배당받는다고 단순 가정하면, 낙찰가와 인수할 보증금을 합쳐 2억 8,500만원 안팎이 됩니다.

세금 같은 앞선 채권이 있거나 경매 비용이 빠지면 더 늘 수 있습니다.

같은 건물 같은 면적의 최근 전세는 보증금 2억 4,000만~2억 5,500만원대(월세가 조금 붙은 것 포함)로, 이 세입자의 보증금 2억 8,500만원보다 낮습니다. 또 유찰되면 다음 회차는 1억 7,305만 6,000원입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 암사동 제이빌더스 2025타경51057 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.12.28	있음

명세서 자료에는 세입자 보증금 2억 8,500만원, 2020년 12월 28일 전입, 2020년 12월 3일 확정일자가 적혀 있고, 2023년 5월 16일 주택임차권등기를 했습니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 보증금 받을 권리를 지키려고 합니다.

현황조사에서는 전입세대확인서에 세대주가 없었고, 방문했을 때 문이 잠겨 있어 점유 관계를 확인하지 못했습니다. 빈집일 가능성은 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

암사동 제이빌더스 권리 분석

말소기준권리	2021.11.30. 가압류
법원 특이사항	주택임차권자로서 임차권등기일은 2023년 5월 16일이고, 2025년 4월 4일 주택도시보증공사가 임차인의 승계인으로 권리신고 및 배당요구를 함(확약서 등 그 밖의 내용은 자료에 없어 명세서 원문 확인 필요)

말소기준권리는 2021년 11월 30일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년 12월에 전입해 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구를 했더라도 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액은 낙찰자가 부담할 수 있습니다.

이 사건 자료에는 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기한다는 문구가 없습니다. 그런 확약서가 있는지, ‘인수되는 권리’ 칸에 무엇이 적혀 있는지 매각물건명세서 원문에서 직접 확인하세요.

권리 판정 · 위험 인수할 보증금 가능성이 커서 확인 전에는 위험합니다 대항력 있는 임차권등기 보증금 2억 8,500만원이 최저가 2억 1,632만원보다 큽니다. 배당에서 못 받은 차액을 떠안으면 실제 부담은 최근 실거래가에 가까워질 수 있습니다. 명세서 원문과 배당 예상표 확인이 먼저입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,163만 2,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 이사했는지는 자료로 확인되지 않습니다. 세대주가 없고 문이 잠겨 있었다는 기록만 있으니, 점유 여부와 관리비는 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 인수 칸: ‘인수되는 권리’ 칸에 임차권등기 보증금이 어떻게 적혀 있는지 원문을 읽어 보세요. 2배당 예상: 낙찰가 중 세입자에게 얼마가 배당될지, 못 받는 차액이 얼마인지 계산해 보세요. 3주택도시보증공사 입장: 남은 보증금을 포기한다는 확약서가 있는지 사건기록에서 확인하세요. 4최저가가 다시 올라간 이유: 8월 31일에 감정가로 다시 시작한 사유를 확인하세요. 5점유·관리비: 빈집인지, 관리비가 밀렸는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 건물 최근 실거래보다 낮은 최저가 ＋ 6층 건물, 승강기 있음 ＋ 다음 회차 최저가 1억 7,305만 6,000원까지 내려갈 여지	－ 보증금 2억 8,500만원이 최저가보다 큼 － 내부를 아무도 보지 못함 － 인수 가능 금액이 확정되지 않음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘여섯 번 유찰, 감정가의 64%’만 보면 매력적입니다. 하지만 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 세입자가 못 받는 보증금이 늘어나고, 그 차액이 낙찰자에게 넘어올 수 있는 구조입니다.

그래서 낮은 가격에 낙찰받아도 총부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다.

입찰을 생각하신다면 먼저 명세서 원문으로 인수 여부를 확인하고, 보증금까지 더한 총액이 같은 건물 실거래(3억~3억 6,700만원)보다 충분히 낮은지 계산해 보시기 바랍니다. 확인이 안 되면 이번 회차는 지켜보는 쪽을 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 암사동 제이빌더스 2025타경51057 최저가는 얼마인가요?

A. 여섯 번 유찰돼 감정가 3억 3,800만원의 64%인 2억 1,632만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,163만 2,000원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 낙찰자가 떠안나요?

A. 대항력이 있는 세입자라 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 이 자료에는 포기 확약 문구가 없으니 명세서 원문을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 7,305만 6,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강동구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)