[아파트] 강남구 역삼동 이지소울리더 경매 2026타경101156 | 최저가 1억 9,200만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강남구 아파트 경매 역삼동 이지소울리더(2026타경101156) 물건을 살펴봅니다.

서울 강남구 역삼동 역삼역 남서쪽 이지소울리더(전용 19.37㎡, 약 5.9평) 312호가 한 번 유찰돼 1억 9,200만원부터 다시 나왔습니다. 감정가 2억 4,000만원의 80%입니다.

그런데 명세서에 보증금 2억 3,000만원짜리 임차권등기가 있고, 낙찰자에게 대항할 수 있다고 적혀 있습니다. 최저가보다 보증금이 더 큰데 어떻게 되는 걸까요? 같이 열어 보겠습니다.

최저가보다 보증금이 더 큰 물건은 가격보다 서류가 먼저입니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 19.37㎡(약 5.9평) 도시형생활주택(감정평가서상 아파트), 지하 3층·지상 9층 건물의 3층 312호입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 2억 4,000만원의 80%인 1억 9,200만원부터 시작합니다. · 보증금 2억 3,000만원 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 다 못 받으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명세서에 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경101156
소재지	강남구 역삼동 역삼동 이지소울리더 3층312호
면적	전용 19.37㎡ (5.9평)
감정가	2억 4,000만원
최저가	1억 9,200만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,920만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	명세서에 ‘매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다’고 적혀 있습니다. 최저가보다 보증금이 더 커서 위험합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 3,710만 7,945원)
경매 개시	2026년 6월 12일
매각 장소	경매법정 (제4별관 211호)
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 명세서에는 한 명이 경매신청채권자로 적혀 있고 배당요구일은 2026년 6월 5일입니다.

청구금액은 약 2억 3,711만원입니다. 이해관계인에는 임차권자, 임차인, 승계인, 교부권자, 배당요구권자가 있습니다.

경매신청 채권자와 임차권자가 같은 사람인지는 명세서에서 확인하세요.

참고 외국인체류확인서는 무엇일까? 전입세대확인서에는 세대주가 없지만 외국인체류확인서에 한 명이 등재돼 있어, 현황조사에서는 그 사람이 점유한 것으로 보고했습니다. 현장에서 점유자를 만나지 못해 점유 관계는 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강남구 역삼동 828-28 역삼동이지소울리더 3층312호
전용면적	19.37㎡ (5.9평)
대지권	10.08㎡ (3.0평)
건물	철근콘크리트구조 지하 3층·지상 9층 건물의 3층 312호, 사용승인일 2012년 11월 30일 (도시형생활주택 99세대, 승강기 2대, 주차 41대)
전용 평당 최저가	약 3,254만원

감정평가서에는 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 집행관이 점유자를 만나지 못해 내부를 보지 못했습니다.

내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.

LOCATION

강남구 역삼동 입지와 주변

건물은 역삼역 남서쪽 가까이에 있고, 주변은 공동주택, 업무시설, 근린상가가 섞여 있습니다. 인근과 근거리에 버스정류장과 지하철역(역삼역, 강남역)이 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다.

건물 동쪽으로 폭 약 8m 도로에 닿아 있고 차로 들어갈 수 있습니다. 역까지 걸어서 몇 분인지는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

역삼동 이지소울리더 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	2억 4,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.17	1억 9,200만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 5,360만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 2,288만원 (51%)	–

감정가는 2억 4,000만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 실거래는 2025년 3월 2억 1,000만원(4층), 2월 2억원(4층) 두 건뿐이고 그 뒤 최근 거래 자료는 없어 실거래 확인 필요입니다.

최저가 1억 9,200만원에 보증금 2억 3,000만원이 모두 따라온다고 가정하면 합계 4억 2,200만원으로 거래가의 두 배 수준입니다. 또 유찰되면 1억 5,360만원까지 내려갑니다.

같은 건물 월세는 최근 보증금 1,000만원에 월 80만~85만원(2026년 6~7월, 4층·6층), 보증금 1억 9,700만원에 월 15만원(2026년 10월, 2층) 사례가 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 역삼동 이지소울리더 2026타경101156 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.04.01	있음

명세서에 임차권등기(을구 5번)의 보증금 2억 3,000만원, 전입일 2021년 4월 1일, 확정일자 2021년 3월 5일로 적혀 있습니다. 전입세대확인서에는 세대주가 없습니다.

외국인체류확인서에 한 명이 등재돼 있어 그 사람의 점유로 보고됐지만, 점유 관계는 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

역삼동 이지소울리더 권리 분석

말소기준권리	2026.06.12. 경매개시결정
법원 특이사항	없음 (명세서에 ‘매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(보증금 2억 3,000만원)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 인수될 수 있음)’고 적혀 있음)

말소기준권리는 2026년 6월 12일 경매개시결정입니다. 이보다 앞선 등기가 없어 이 기준이 됩니다.

세입자는 2021년 4월에 전입해 대항력이 있고 임차권등기도 되어 있습니다. 명세서는 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 보증금을 매수인(낙찰자)이 인수한다고 직접 적고 있습니다.

낙찰대금으로 2억 3,000만원이 다 채워지기는 어려우므로 인수 금액이 클 수 있습니다. 정확한 배당 가능성은 사건기록과 배당요구 내용으로 확인하세요.

권리 판정 · 위험 임차권등기 2억 3,000만원 인수 가능성이 큽니다 명세서가 직접 잔액 인수를 경고하고 있고, 보증금이 최저가보다 큽니다. 인수 금액을 확정할 수 없으면 입찰하지 않는 편이 안전합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,920만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 외국인체류확인서의 한 명이 점유한 것으로 보고됐지만 확인되지 않았습니다. 보증금 정리와 명도를 함께 협의해야 할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 낙찰가 6억원 이하 주택이면 1주택 기준 취득세는 1%에 지방교육세 0.1%를 더한 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 강남구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1인수되는 권리: 명세서의 2억 3,000만원 임차권등기 인수 문구를 직접 확인하세요. 2배당 가능성: 세입자가 낙찰대금에서 얼마나 받을 수 있는지 사건기록으로 확인하세요. 3신청 채권자: 경매를 신청한 사람이 임차권자 본인인지 명세서에서 확인하세요. 4점유 현황: 외국인체류확인서에 등재된 사람이 실제 거주하는지 현장에서 확인하세요. 5실거래·월세: 같은 건물 거래는 2025년 3월이 마지막이니 중개사무소에서 최근 시세를 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 역삼역·강남역이 가까운 위치 ＋ 한 번 유찰돼 감정가의 80% ＋ 승강기 2대, 99세대 건물	－ 최저가보다 큰 보증금 2억 3,000만원 인수 가능성 － 점유자와 내부를 확인하지 못함 － 최근 실거래가 없어 시세 확인이 어려움 － 전용 5.9평 소형

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

1억 9,200만원이라는 최저가만 보면 강남 역세권 소형이 싸게 나온 것처럼 보입니다. 하지만 명세서가 직접 ‘남은 보증금을 매수인이 인수한다’고 경고하고 있고, 그 보증금(2억 3,000만원)이 최저가보다 큽니다.

최악의 경우 4억 원이 넘게 들어갈 수 있는 물건입니다. 인수 금액이 확정되기 전에는 입찰을 권하지 않으며, 한 번 더 유찰되더라도 구조는 바뀌지 않습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 역삼동 이지소울리더 2026타경101156 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 4,000만원의 80%인 1억 9,200만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,920만원입니다.

Q. 임차권등기 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 인수 금액은 배당 결과에 따라 달라지니 사건기록을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관 211호)입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 5,360만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)