[오피스텔] 수원 인계동 어반파크 경매 2025타경56000 | 최저가 5,642만 4,000원(24%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 수원 오피스텔 경매 인계동 어반파크(2025타경56000) 물건을 살펴봅니다.

수원시 팔달구 인계동 어반파크 9층(전용 36.03㎡, 약 10.9평) 오피스텔이 네 번 유찰돼 감정가 2억 3,500만원의 24%인 5,642만 4,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 4분의 1도 안 되는 가격입니다.

그런데 경매를 신청한 사람이 이 집의 세입자이고, 보증금은 2억 2,000만원입니다. 낙찰가의 네 배에 가까운 보증금은 어떻게 처리될까요?.

세입자가 신청한 경매인데 보증금 2억 2,000만원이 최저가보다 훨씬 큽니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 36.03㎡(약 10.9평) 오피스텔로, 13층 건물의 9층 903호입니다. 사용승인은 2020년 8월 18일입니다. · 네 번 유찰돼 감정가의 24%인 5,642만 4,000원부터 시작합니다. · 세입자는 2021년 2월 전입, 보증금 2억 2,000만원, 대항력이 있고 경매 신청 채권자입니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경56000
소재지	수원시 팔달구 인계동 인계동 어반파크 9층903호
면적	전용 36.03㎡ (10.9평)
감정가	2억 3,500만원
최저가	5,642만 4,000원 (감정가 24%, 4회 유찰)
입찰보증금	564만 2,400원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	감정가의 24%까지 내려왔지만, 대항력 있는 세입자의 보증금 2억 2,000만원이 최저가의 네 배입니다. 명세서 인수 칸과 대항력 표시가 서로 달라 보이니 원문을 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매18계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 2,000만원)
경매 개시	2025년 5월 14일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 2,000만원으로 세입자 보증금과 같습니다.

명세서에는 임차인이 경매신청 채권자라고 적혀 있고 2026년 1월 15일에 임대차계약서 등을 냈다고 합니다. 이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관 여럿)가 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 수원시 팔달구 인계동 940-7 어반파크 9층903호
전용면적	36.03㎡ (10.9평)
대지권	10.7㎡ (3.2평)
건물	철근콘크리트구조 13층 건물의 9층 903호입니다. 건축물 자료에는 업무시설과 도시형생활주택이 함께 있고 승강기 3대로 나옵니다. 감정평가서는 오피스텔로 이용 중이라고 적었습니다.
전용 평당 최저가	약 518만원

현장 조사 때 사람이 없고 문이 잠겨 소유자나 점유자를 만나지 못했습니다. 감정평가서에도 임대관계는 알 수 없다고 하고 내부 상태는 없습니다.

현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

수원 인계동 입지와 주변

건물은 팔달초등학교 남서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원이 섞인 상업지대입니다.

건물 남동쪽 폭 약 8m 포장도로에 닿아 있고 차량 출입이 되며, 가까이에 노선버스정류장이 있습니다. 가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

인계동 어반파크 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.06.17	2억 3,500만원 (100%)	유찰
2회	2026.07.22	1억 6,450만원 (70%)	유찰
3회	2026.09.04	1억 1,515만원 (49%)	유찰
4회	2026.10.14	8,060만 5,000원 (34%)	유찰
5회	2026.11.16	5,642만 4,000원 (24%)	이번 입찰
6회 (또 유찰되면)	미정	3,949만 7,000원 (17%)	–
7회 (또 유찰되면)	미정	2,764만 8,000원 (12%)	–

감정가는 2억 3,500만원입니다. 같은 건물 거래는 2025년 7월 3억원(9층, 46.08㎡) 한 건뿐이고 면적이 달라 직접 비교하기 어렵습니다.

같은 면적 거래는 자료에 없어 실거래 확인이 필요합니다.

같은 건물 같은 면적(36.03㎡)의 월세는 2025년 12월 보증금 2,000만원에 월 80만원(11층) 거래가 있습니다. 최저가 5,642만 4,000원에 단순 계산하면 1년 월세 960만원으로 수익률이 약 17%지만, 보증금 인수 문제를 빼놓은 숫자입니다.

보증금 2억 2,000만원을 세입자가 먼저 배당받는다고 단순 가정하면 낙찰가 5,642만 4,000원을 빼고도 약 1억 6,357만 6,000원이 남습니다. 또 유찰되면 다음 회차는 3,949만 7,000원입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 인계동 어반파크 2025타경56000 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.02.22	있음

명세서 자료에는 세입자가 2021년 2월 22일 전입, 확정일자 2021년 2월 8일, 보증금 2억 2,000만원으로 적혀 있습니다. 이 세입자가 경매를 신청한 채권자입니다.

현황조사에서는 방문했을 때 사람이 없었고, 전입세대확인서에 임차인이 올라 있어 일단 임차인으로 적었다고 합니다. 지금도 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

인계동 어반파크 권리 분석

말소기준권리	2024.01.17. 가압류
법원 특이사항	임차인이 신청채권자임(2026년 1월 15일 임대차계약서 등 제출). 그 밖의 비고는 자료에 없어 명세서 원문 확인 필요

말소기준권리는 2024년 1월 17일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 가압류보다 두 해 이상 앞선 2021년 2월에 전입했고 확정일자도 있어 대항력이 있습니다. 이 사이트 자료에는 ‘대항력 있는 임차인’으로 표시됩니다.

명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸은 ‘해당사항없음’으로 읽히는데, 대항력 있는 세입자 표시와 서로 달라 보입니다. 낙찰자가 보증금 잔액을 부담하는지 매각물건명세서 원문과 사건기록에서 직접 확인하세요.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 여부가 확인되기 전에는 위험합니다 대항력 있는 세입자의 보증금 2억 2,000만원이 최저가 5,642만원보다 큽니다. 명세서 인수 칸과 대항력 표시가 달라 보이므로, 원문 확인 전에는 입찰하지 않는 편이 안전합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 564만 2,400원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했습니다. 세입자가 신청한 경매라 이사 계획이 있는지, 보증금을 다 받지 못했을 때 낙찰자에게 요구할 수 있는지를 원문과 사건기록으로 확인하세요.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 주택이 아니라 건축물로 분류되는 경우가 많아 주택보다 취득세율이 높을 수 있습니다. 용도와 세율은 수원시 팔달구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 인수 칸: ‘해당사항없음’이라는 문구와 대항력 표시가 어떻게 이어지는지 원문을 읽으세요. 2배당 예상: 낙찰가 중 세입자에게 얼마가 배당될지, 남는 보증금이 얼마인지 계산하세요. 3임대차계약서 제출: 2026년 1월 15일에 제출한 계약서 내용을 사건기록에서 확인하세요. 4점유·관리비: 실제로 사는지, 관리비가 밀렸는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 5실거래: 같은 면적 거래가 없으니 같은 건물과 인계동 다른 오피스텔 시세를 찾아보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가의 24%까지 내려온 최저가 ＋ 월세 수요가 보이는 건물(같은 면적 월세 2,000만원에 80만원) ＋ 승강기 3대, 2020년 사용승인 건물	－ 보증금 2억 2,000만원이 최저가의 네 배 － 명세서 인수 칸과 대항력 표시가 달라 보임 － 같은 면적 매매 실거래가 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

감정가의 24%라는 숫자만 보면 놓치기 아까워 보이지만, 이 물건의 핵심은 보증금 2억 2,000만원입니다. 세입자가 직접 경매를 신청했고 대항력이 있어서, 낙찰자가 그 잔액을 떠안을 수 있는지가 가격보다 먼저입니다.

명세서에 ‘인수되는 권리 없음’으로 적혀 있다고 해도 대항력 표시와 서로 다르면 원문과 사건기록을 끝까지 확인해야 합니다. 확인이 안 되면 이번 회차는 지켜보는 쪽을 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 인계동 어반파크 2025타경56000 최저가는 얼마인가요?

A. 네 번 유찰돼 감정가 2억 3,500만원의 24%인 5,642만 4,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 564만 2,400원입니다.

Q. 세입자 보증금 2억 2,000만원을 떠안나요?

A. 자료만으로는 단정할 수 없습니다. 대항력 있는 세입자이고 명세서 인수 칸은 ‘해당사항없음’으로 읽혀 서로 달라 보이니, 원문을 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 3,949만 7,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 수원시 팔달구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)