[빌라] 의정부 가능동 아산파크뷰 경매 2026타경70422 | 최저가 1억 6,366만원(49%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 의정부 빌라 경매 가능동 아산파크뷰(2026타경70422) 물건을 살펴봅니다.

의정부시 가능동 아산파크뷰 9층 901호(전용 57.37㎡, 약 17.4평)가 두 번 유찰돼 1억 6,366만원까지 내려왔습니다. 감정가 3억 3,400만원의 49%이고, 지하철 1호선 가능역이 가까운 신축 빌라입니다.

그런데 이 동네에서 비슷한 면적이 최근 얼마에 거래됐는지 보면 이야기가 달라집니다. 49%라는 숫자는 정말 싼 걸까요? 같이 따져 보겠습니다.

49%라는 숫자보다, 주변 빌라 거래가 얼마인지 먼저 보셔야 합니다.

핵심 쟁점 · 전용 57.37㎡(약 17.4평), 2024년 3월 사용승인된 9층 건물의 9층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 49%인 1억 6,366만원부터 시작합니다. · 세입자는 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없고, 감정평가서에는 재개발 정비구역 표시가 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경70422 (물건 13)
소재지	의정부시 가능동 가능동 아산파크뷰 9층901호
면적	전용 57.37㎡ (17.4평)
감정가	3억 3,400만원
최저가	1억 6,366만원 (감정가 49%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,636만 6,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:30
한 줄 판단	세입자의 대항력이 없어 보증금을 떠안을 걱정은 작은 편입니다. 다만 두 번 유찰된 최저가가 주변 거래보다 높아 보이고, 재개발 정비구역 안이라 확인할 것이 많습니다.

CASE

사건 개요

법원	의정부지방법원 경매6계
경매 종류	임의경매 (청구금액 33억원)
경매 개시	2026년 2월 26일
매각 장소	경매입찰(6호)법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

근저당권 같은 담보권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 자료에 적힌 청구금액은 33억원인데 이 물건 감정가보다 훨씬 커서 건물 여러 호실이 함께 걸린 금액일 수 있으니 사건기록에서 확인하세요.

이해관계인에는 제3취득자(중간에 소유권을 넘겨받은 사람), 가압류권자, 임차인이 올라 있습니다. 물건번호는 13번입니다.

참고 용도지역에 적힌 '재개발 정비구역'은 무슨 뜻일까요? 감정평가서 용도지역 칸에 ‘가능6구역 재개발정비사업’ 정비구역(2025년 4월 2일 표시)과 공공공지, 중로 도로에 ‘저촉’이라는 글자가 있습니다. 저촉은 계획상 공원·도로 등에 일부 걸려 있다는 뜻입니다. 정비구역 안 물건은 나중에 입주권이 나오는지, 현금으로 정산받는지 등이 사업 단계에 따라 달라집니다. 의정부시청 정비사업 담당 부서에서 꼭 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 9층901호
전용면적	57.37㎡ (17.4평)
대지권	29.75㎡ (9.0평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 9층 건물의 9층 901호 (건축물대장상 업무시설(오피스텔)과 공동주택(연립주택) 혼합, 16호, 2024년 3월 22일 사용승인)
전용 평당 최저가	약 941만원

감정평가서에 위생·급배수·난방(도시가스 개별난방)·승강기·소화전·화재탐지 설비가 있고, 각 호에 방 3개, 주방·식당, 거실, 욕실 2개, 발코니가 있는 구조로 적혀 있습니다. 다만 건물 설명에 ‘6층 601호 외 15개 호수’라고 되어 있어 매각 호수(901호)와 다릅니다.

오기인지 서류로 확인하세요. 현황조사서는 ‘부동산의 현황 기재사항과 같음’이라고만 적혀 있어 내부 모습은 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

의정부 가능동 입지와 주변

건물은 의정부공업고등학교 북서쪽 가까이에 있고, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택이 섞여 있습니다. 학교와 생활편의시설, 공공시설이 가까워 주거 입지는 ‘보통’으로 평가됐습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있으며, 남동쪽 가까운 거리에 지하철 1호선 가능역이 있습니다. 서쪽으로 폭 약 20m 포장도로에 붙어 있습니다.

역까지 실제 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

가능동 아산파크뷰 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.06.30	3억 3,400만원 (100%)	유찰
2회	2026.08.04	2억 3,380만원 (70%)	유찰
3회	2026.11.17	1억 6,366만원 (49%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 1,456만 2,000원 (34%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	8,019만 3,000원 (24%)	–

감정가는 3억 3,400만원인데, 가능동 비슷한 면적(47~66㎡)의 최근 거래는 2026년 10월 28일 1억 2,500만원(53.04㎡, 3층)을 비롯해 대부분 1억 2,500만~1억 4,000만원대입니다. 12개월 평균(92건)도 1억 5,211만원이어서, 최저가 1억 6,366만원은 평균보다도 높습니다.

다만 비교 거래는 다른 건물이라 2024년에 지은 이 물건과 그대로 견줄 수는 없습니다.

또 유찰되면 다음 회차 최저가는 1억 1,456만 2,000원입니다. 이 가격은 주변 거래 수준과 비슷해집니다.

지금 회차에서 서두를 이유가 있는지 생각해 보세요.

같은 건물 월세는 9층(57.34㎡)이 2026년 9월 보증금 500만원에 월 90만원, 6층이 3월 같은 조건으로 거래됐습니다. 단순 계산하면 1년 월세 1,080만원으로 최저가 대비 6%대(세금·수리비·공실 빼기 전)입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 가능동 아산파크뷰 2026타경70422 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2025.09.18	없음

매각물건명세서에 901호 임차인은 1명이고, 2025년 9월 18일 전입, 같은 날 확정일자, 계약기간 2025년 8월 14일~2026년 8월 13일, 2026년 4월 3일 배당요구로 적혀 있습니다. 보증금·월세 칸의 숫자는 자료에서 깨져 있어 옮기지 않았으니 명세서 원문을 확인하세요.

감정평가서에는 임대관계가 ‘미상’으로 되어 있어, 지금 이 임차인이 계속 살고 있는지는 현장에서 확인해야 합니다.

RIGHTS

가능동 아산파크뷰 권리 분석

말소기준권리	2024.5.13.근저당권
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2024년 5월 13일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

901호 임차인은 2025년 9월에 전입해 근저당보다 한참 늦으므로 대항력이 없습니다. 쉽게 말해 낙찰자가 보증금을 돌려줘야 할 책임이 없습니다. 명세서에도 인수되는 권리는 따로 적혀 있지 않습니다.

소유권을 중간에 넘겨받은 제3취득자가 있는 사건이라, 등기부에서 소유권 이전 내용도 확인하세요.

권리 판정 · 주의 보증금 인수는 걱정이 작지만, 가격과 정비구역 확인이 숙제입니다 세입자 대항력이 없어 서류상 인수할 보증금은 없습니다. 하지만 최저가가 주변 거래보다 높아 보이고, 재개발 정비구역 안이라 앞으로의 사업 진행과 권리 문제를 구청에 확인해야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,636만 6,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 인도명령 대상이 될 가능성이 큽니다. 실제 점유 여부와 이사 비용 협의는 자료에 없어 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 주택으로 보고 1주택 기준, 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하이면 취득세는 1%대입니다. 다만 건물 용도가 오피스텔과 연립주택이 섞여 있고 이미 집이 있다면 세율이 달라집니다. 의정부시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1정비구역 현황: 가능6구역 재개발 사업이 어느 단계인지, 조합원 자격이나 현금청산 여부를 구청에서 확인하세요. 2매각 호수: 감정평가서에 ‘601호 외 15개 호수’로 적혀 있으니 901호가 맞는지 확인하세요. 3청구금액 33억원: 같은 사건에 여러 호실이 걸려 있는지 사건기록으로 확인하세요. 4임차인 보증금과 점유: 명세서 원문으로 보증금과 실제 거주 여부를 확인하세요. 5실거래 비교: 가능동 최근 거래 1억 2,500만~1억 4,000만원대와 월세 500만원/90만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 대항력 없는 임차인이라 보증금 인수 부담이 작음 ＋ 2024년 사용승인 신축, 승강기·주차 설비 ＋ 지하철 1호선 가능역이 가까움 ＋ 같은 건물 월세 거래가 확인됨	－ 최저가가 주변 거래·12개월 평균보다 높아 보임 － 재개발 정비구역 안, 도로·공공공지에 저촉 표시 － 청구금액과 호수 표기가 서류마다 달라 확인할 것이 많음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘감정가 3억 3,400만원의 49%’만 보면 반값처럼 보입니다. 하지만 감정가 자체가 이 동네 실거래보다 훨씬 높게 잡혀 있어서, 지금 최저가도 최근 거래 대부분보다 비쌉니다.

이런 물건은 유찰이 더 되기를 기다리는 것이 흔한 선택입니다.

권리 쪽은 대항력 없는 임차인이라 비교적 단순합니다. 오히려 재개발 정비구역과 도로·공공공지 저촉 표시가 더 큰 변수입니다.

사업이 어떻게 진행되는지 구청에서 확인하기 전에는 입찰가를 높게 쓰지 않으시길 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 아산파크뷰 901호 2026타경70422 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 3억 3,400만원의 49%인 1억 6,366만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,636만 6,000원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 임차인이 말소기준권리(2024년 5월 근저당)보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 경매입찰(6호)법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 1억 1,456만 2,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)