[오피스텔] 송파구 방이동 집앤사잠실프리미어 경매 2025타경455 | 최저가 5억 4,640만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 오피스텔 경매 방이동 집앤사잠실프리미어(2025타경455) 물건을 살펴봅니다.

송파구 방이동 방이중학교 북서쪽 인근의 집앤사잠실프리미어 12층 1202호(전용 38.9㎡, 약 11.8평) 오피스텔이 한 번 유찰돼 5억 4,640만원부터 시작합니다. 감정가 6억 8,300만원의 80%입니다.

그런데 근처에서 최근 거래된 오피스텔은 3억~4억원대가 많습니다. 20% 깎였는데도 아직 비싼 걸까요? 실거래와 나란히 놓고 보겠습니다.

권리는 깨끗해 보이지만, 문제는 가격입니다.

핵심 쟁점 · 전용 38.9㎡(약 11.8평) 오피스텔, 지상 18층 건물의 12층입니다. 사용승인은 2023년 2월 8일입니다. · 감정가 6억 8,300만원에서 한 번 유찰돼 5억 4,640만원(80%)부터 시작합니다. · 근처 방이동 비슷한 면적 오피스텔의 최근 12개월 평균 실거래는 약 3억 3,700만원(34건)으로, 최저가가 훨씬 높습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경455
소재지	송파구 방이동 방이동 집앤사잠실프리미어 12층1202호
면적	전용 38.9㎡ (11.8평)
감정가	6억 8,300만원
최저가	5억 4,640만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	5,464만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	세입자도 인수할 권리도 자료에 보이지 않아 권리는 단순합니다. 다만 최저가 5억 4,640만원이 근처 오피스텔 실거래보다 높은 편이라 가격을 따져 보셔야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 5억 216만 3,967원)
경매 개시	2025년 11월 13일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 5억 216만원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자(세금을 받을 곳), 승계인이 있습니다. 담당은 서울동부지방법원 경매7계입니다.

참고 토지거래허가구역 안에 있나요? 감정평가서에는 토지거래계약 허가구역이 두 가지 적혀 있습니다. 하나는 2025년 8월 26일~2026년 8월 25일(외국인 등, 단독·다가구·연립·다세대·아파트), 다른 하나는 2025년 10월 1일~2026년 12월 31일(아파트 용도 한정)입니다. 이 오피스텔이 허가 대상인지, 경매 낙찰에도 적용되는지는 송파구청에 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 방이동 34 집앤사잠실프리미어 12층1202호
전용면적	38.9㎡ (11.8평)
대지권	5.9㎡ (1.8평)
건물	철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 18층 건물 중 12층 1202호 오피스텔 (사용승인 2023년 2월 8일, 외벽 석재 붙임 마감)
전용 평당 최저가	약 4,631만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 기계식주차장이 있고 오피스텔로 쓰이는 것으로 추정한다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 점유자를 만나지 못해 내부는 직접 확인되지 않았습니다.

내부구조도는 감정평가서에 붙어 있습니다.

LOCATION

송파구 방이동 입지와 주변

방이중학교 북서쪽 인근이고, 주변은 오피스텔·업무시설·다세대주택·근린생활시설이 섞인 일반상업지역입니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 들어갈 수 있고 근처에 버스정류장과 지하철 잠실역(2·8호선), 몽촌토성역(8호선)이 있어 교통은 ‘양호’하다고 적혀 있습니다. 북쪽과 서쪽으로 폭 약 6m의 올림픽로30길에 붙어 있습니다.

역까지 실제 걷는 거리는 지도로 확인하세요.

PRICE

방이동 집앤사잠실프리미어 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	6억 8,300만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.16	5억 4,640만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	4억 3,712만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	3억 4,969만 6,000원 (51%)	–

감정가는 6억 8,300만원, 이번 회차 최저가는 5억 4,640만원입니다. 같은 건물 실거래는 자료에 없어 ‘확인 필요’입니다.

대신 방이동 비슷한 면적 오피스텔을 보면 2026년 10월 잠실리시온 4억원(43.05㎡, 14층), 에비뉴잠실 4억 4,500만원(41.45㎡, 8층), 9월 현대토픽스 2억 7,800만원(36.8㎡, 19층)입니다.

가장 높은 거래는 2026년 6월 피스티오피스텔 6억 4,000만원(42.31㎡, 17층)입니다. 이 건물은 2023년 준공이어서 2020년 준공 건물 등과 바로 비교하기는 어렵지만, 최저가 5억 4,640만원이 최근 거래 대부분보다 높은 것은 사실입니다.

같은 건물 같은 면적 전세는 2026년 1월 4억 5,000만원(9층)이 있습니다.

또 유찰되면 4억 3,712만원까지 내려갑니다. 월세 거래는 자료에 없어 수익률은 계산하지 않습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 방이동 집앤사잠실프리미어 2025타경455 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에 이 주소로 등재된 사람이 없습니다. 현황조사 때도 점유자를 만나지 못해 누가 쓰는지는 확인되지 않았습니다.

임대관계는 ‘미상’으로 적혀 있습니다.

오피스텔은 전입신고 없이 사업자로 쓰는 경우도 있어서, 등재된 사람이 없다고 빈집이라고 단정할 수는 없습니다. 현장과 관리사무소에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

방이동 집앤사잠실프리미어 권리 분석

말소기준권리	2023.04.06. 근저당권
법원 특이사항	없음 (매각물건명세서의 별도 특이사항이 자료에 없습니다)

말소기준권리는 2023년 4월 6일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤에 생긴 가압류·압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

말소기준권리는 낙찰 뒤 어떤 권리를 지우고 어떤 권리를 남기는지 정하는 기준입니다.

명세서에 ‘인수되는 권리’는 해당사항 없음, 지상권도 해당사항 없음으로 적혀 있습니다. 서류상 낙찰자가 떠안을 권리는 보이지 않습니다.

원문은 직접 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리는 단순하지만 가격이 문제입니다 인수할 권리와 세입자는 자료에 보이지 않습니다. 하지만 최저가가 근처 비슷한 면적 실거래보다 높은 편입니다. 유찰을 기다리거나, 같은 건물 최근 거래와 임대료를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 좋습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 5,464만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했고 등재된 사람도 없어 누가 쓰는지 알 수 없습니다. 비어 있으면 간단하지만, 사람이 있으면 인도명령 등 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 4%대 오피스텔은 주택이 아닌 건물로 보는 경우 취득세가 4%대(지방교육세 등 포함 약 4.6%)인 경우가 많습니다. 주거용으로 등록돼 있는지에 따라 달라질 수 있으니 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1토지거래허가: 허가구역이 이 오피스텔과 낙찰에 적용되는지 송파구청에 확인하세요. 2같은 건물 시세: 같은 건물 실거래가 없으니 부동산 앱과 현장에서 호가·거래를 확인하세요. 3점유 상태: 관리사무소에서 실제로 누가 쓰는지, 관리비가 밀렸는지 물어보세요. 4용도: 업무용·주거용 어느 쪽으로 쓸 수 있는지, 세금이 어떻게 달라지는지 확인하세요. 5입찰가: 최근 실거래 3억~4억원대와 전세 4억 5,000만원을 기준으로 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 인수할 권리가 자료에 없음 ＋ 잠실역·몽촌토성역 가까운 상업지역 ＋ 2023년 준공, 승강기 있음 ＋ 한 번 유찰돼 다음 회차 4억 3,712만원	－ 최저가가 근처 실거래보다 높은 편 － 점유자와 내부를 확인하지 못함 － 전용 11.8평 소형이고 취득세가 높을 수 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리관계만 보면 어렵지 않은 물건입니다. 세입자도 없고 인수할 권리도 없다고 적혀 있습니다.

그런데 ‘20% 싸졌다’는 숫자에 속지 않으셔야 합니다. 감정가 6억 8,300만원이 근처 실거래보다 훨씬 높게 잡혀 있어서, 80%인 5억 4,640만원도 여전히 비쌀 수 있습니다.

이번 회차에 들어가신다면 같은 건물 최근 거래를 확인하신 뒤 입찰가를 정하시기 바랍니다. 저는 최소한 다음 회차 4억 3,712만원 이하에서 판단하는 쪽이 안전하다고 봅니다.

이 부분은 제 의견이며, 실제 시세는 현장에서 확인하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 집앤사잠실프리미어 2025타경455 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 6억 8,300만원의 80%인 5억 4,640만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 5,464만원입니다.

Q. 최저가가 싼 편인가요?

A. 아닐 수 있습니다. 방이동 비슷한 면적 오피스텔의 최근 12개월 평균 실거래가 약 3억 3,700만원입니다. 같은 건물 거래는 자료에 없으니 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 4억 3,712만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)