[오피스텔] 김포 운양동 리앤포레2 경매 2025타경35240 | 최저가 5,929만원(49%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 김포 오피스텔 경매 운양동 리앤포레2(2025타경35240) 물건을 살펴봅니다.

김포 운양역 북쪽 가까이에 있는 리앤포레2 오피스텔 3층(전용 39.36㎡, 약 11.9평)이 두 번 유찰돼 5,929만원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 2,100만원의 절반이 채 안 됩니다.

그런데 보증금 1억 6,000만원짜리 대항력 있는 임차인과 임차권등기가 붙어 있습니다. 최저가보다 큰 보증금을 떠안는 걸까요? 명세서에 적힌 확약서가 열쇠입니다.

전세가 1억 1,000만원대인 건물에서 5,929만원부터 시작합니다.

핵심 쟁점 · 전용 39.36㎡(약 11.9평) 오피스텔, 5층 건물의 3층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 1억 2,100만원의 49%인 5,929만원부터 시작합니다. · 임차권등기(보증금 1억 6,000만원)가 있지만 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경35240
소재지	김포시 운양동 운양동 리앤포레2 3층310호
면적	전용 39.36㎡ (11.9평)
감정가	1억 2,100만원
최저가	5,929만원 (감정가 49%, 2회 유찰)
입찰보증금	592만 9,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차인의 임차권등기가 있지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하겠다는 확약서를 냈습니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%입니다.

CASE

사건 개요

법원	인천지방법원 부천지원 경매12계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 6,000만원)
경매 개시	2025년 12월 4일
매각 장소	별관 제122호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 내주고 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 1억 6,000만원입니다. 이해관계인에는 임차권자, 압류권자, 교부권자가 있습니다.

참고 보증금이 최저가보다 훨씬 큰데 괜찮을까? 세입자 보증금 1억 6,000만원은 최저가 5,929만원의 두 배가 넘습니다. 세입자에게 보증금을 돌려준 뒤 그 채권을 넘겨받은 보증공사가 경매를 신청했기 때문에 청구금액도 1억 6,000만원입니다. 보증공사가 ‘못 받은 잔액은 포기하고 임차권등기를 지우는 데 동의한다’고 약속한 서류가 핵심이니, 원문을 꼭 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 김포시 운양동 1296-1 리앤포레2 3층310호
전용면적	39.36㎡ (11.9평)
대지권	18.66㎡ (5.6평)
건물	철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 310호 오피스텔입니다. 사용승인일은 2017년 1월 15일입니다.
전용 평당 최저가	약 498만원

감정평가서에 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지설비, 천장형 에어컨이 있다고 적혀 있습니다. 임대 관계는 미상이고, 내부를 직접 본 기록은 없습니다.

LOCATION

김포 운양동 입지와 주변

건물은 운양역 북쪽 가까이에 있습니다. 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 섞인 준주거지역(김포한강신도시)입니다.

버스정류장이 가까이 있고, 토지 북쪽과 서쪽으로 폭 약 22m, 15m 포장도로가 붙어 있습니다. 역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

운양동 리앤포레2 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.08.26	1억 2,100만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.07	8,470만원 (70%)	유찰
3회	2026.11.11	5,929만원 (49%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	4,150만 3,000원 (34%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	2,905만 2,000원 (24%)	–

감정가는 1억 2,100만원입니다. 같은 건물에서 전용 39㎡대 매매는 자료에 없어 실거래 확인 필요입니다.

비슷한 크기로는 2026년 8월 1억 100만원(33.9㎡, 3층), 2025년 4월 1억 900만원(36.6㎡, 4층)이 있습니다.

같은 건물 전용 39㎡대 전세는 2026년 4~5월 1억 1,000만~1억 1,500만원으로, 최저가 5,929만원의 두 배 가까이 됩니다. 월세는 보증금 500만원에 월 55만~57만원, 보증금 1,000만원에 월 60만~62만원입니다.

월 55만원 기준 단순 계산하면 1년 660만원으로, 최저가 대비 11%대입니다(세금·수리비 빼기 전). 또 유찰되면 다음 회차는 4,150만 3,000원입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 운양동 리앤포레2 2025타경35240 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.11.30	있음

매각물건명세서에 세입자가 2021년 11월 30일 전입, 확정일자 2021년 11월 4일, 보증금 1억 6,000만원으로 적혀 있고, 2024년 1월 10일 주택임차권등기를 했습니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

다만 현재 누가 살고 있는지는 자료에 나와 있지 않으니 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

운양동 리앤포레2 권리 분석

말소기준권리	2023.03.28. 압류
법원 특이사항	주택도시보증공사: 경매신청채권자이고 임차인의 임차보증금반환채권 양수인으로서, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출함

명세서에서 가장 앞선 권리는 2023년 3월 28일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워지는 것이 일반적입니다.

세입자는 2021년 11월에 전입해 이보다 빨라 대항력(낙찰자에게도 보증금을 요구할 힘)이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하고, 명세서에도 ‘을구 7번 주택임차권등기’가 인수 대상으로 적혀 있습니다.

하지만 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 남은 잔액을 포기하고 말소에 동의한다는 확약서를 냈다고 같은 칸에 함께 적혀 있습니다. 서류상으로는 낙찰자가 떠안을 보증금이 없는 구조입니다.

권리 판정 · 주의 확약서로 보증금 인수 걱정은 줄지만 원문 확인이 먼저입니다 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만 채권을 가진 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하겠다는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 확약서 원문, 현재 점유 여부, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 592만 9,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차권등기를 했다면 이미 이사했을 가능성이 크지만 자료로는 현재 점유자를 알 수 없습니다. 비어 있다면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남습니다.

3. 예상 취득세 4%대 오피스텔은 업무시설이라 주택이 아닌 건물 세율(취득세 4% 안팎, 부가 세금 별도)이 적용되는 것이 일반적입니다. 주거용으로 쓰면 주택 수에 들어갈 수 있으니 김포시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2압류·세금 체납: 압류권자와 교부권자가 있으니 배당 순서와 남는 금액을 법원 기록으로 확인하세요. 3현재 점유자: 임대 관계가 미상이니 관리사무소와 우편물로 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 밀린 관리비가 있을 수 있습니다. 5전세·월세 시세: 같은 건물 전세 1억 1,000만원대, 월세 500만원/55만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가가 같은 건물 전세 시세의 절반 정도 ＋ 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 월세 수요 확인(최근 월세 거래 다수) ＋ 운양역과 가깝고 도로 넓음	－ 압류·세금 관련 권리자가 있음 － 내부와 점유 상태 확인 못 함 － 같은 건물 전용 39㎡대 매매 거래 자료 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

보증금 1억 6,000만원 임차권등기만 보면 최저가가 터무니없이 싸 보이는 이유가 있다고 의심하게 됩니다. 이 물건은 보증공사가 남은 잔액을 포기하겠다고 약속한 서류가 있어 위험이 많이 줄었고, 그 때문에 가격이 이만큼 내려온 것으로 보입니다.

확약서는 이 물건의 전부입니다. 원문을 읽고 확인한 뒤에만 입찰하시고, 같은 건물 전세가 1억 1,000만원대라는 점을 가격 기준으로 삼아 수리비와 관리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 리앤포레2 2025타경35240 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 2,100만원의 49%인 5,929만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 592만 9,000원입니다.

Q. 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 인천지방법원 부천지원 별관 제122호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 4,150만 3,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)