[아파트] 용인 언남동 까사90 경매 2026타경50754 | 최저가 2억 2,800만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 용인 아파트 경매 언남동 까사90(2026타경50754) 물건을 살펴봅니다.

용인 기흥구 언남동 구성파출소 남쪽, 까사90 3층(전용 41.1㎡, 약 12.4평)이 처음 경매에 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 2억 2,800만원입니다.

이 집에는 2억 2,000만원짜리 주택임차권등기가 있고 세입자는 대항력까지 갖췄습니다. 보증금을 대신 내준 보증공사가 신청한 경매라는데, 낙찰자가 그 돈을 떠안을 일은 없을까요?.

대항력은 포기하고 우선변제권만 주장하겠다는 확약서가 나왔습니다.

핵심 쟁점 · 전용 41.13㎡(약 12.4평) 도시형생활주택, 지상 10층 건물의 3층 306호입니다(2018년 사용승인). · 아직 유찰이 없어 감정가 2억 2,800만원 그대로 시작합니다. 같은 건물 최근 실거래는 약 2억원입니다. · 주택임차권등기(보증금 2억 2,000만원)가 있지만, 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50754
소재지	용인시 기흥구 언남동 언남동 까사90 3층306호
면적	전용 41.13㎡ (12.4평)
감정가	2억 2,800만원
최저가	2억 2,800만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2,280만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	임차권등기와 대항력 있는 세입자가 있지만, 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기를 지우겠다는 확약서를 냈습니다. 다만 감정가가 같은 건물 최근 거래보다 높습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 2,000만원)
경매 개시	2026년 2월 19일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 2억 2,000만원입니다. 이해관계인에는 압류권자, 교부권자, 배당요구권자, 임차권자가 있습니다.

참고 확약서에는 뭐라고 적혀 있을까요? 매각물건명세서에는 신청채권자가 2026년 6월 1일자로 ‘임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 확약서를 냈다고 적혀 있습니다. 쉽게 말해 배당으로 받을 수 있는 만큼만 받고, 남은 돈은 낙찰자에게 청구하지 않겠다는 뜻입니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 3층306호
전용면적	41.13㎡ (12.4평)
대지권	26.12㎡ (7.9평)
건물	철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물의 3층 306호 (도시형생활주택, 사용승인일 2018년 6월 26일)
전용 평당 최저가	약 1,839만원

감정평가서에 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못했고, 전입세대확인서에도 등재된 사람이 없습니다.

내부 상태는 현장에서 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

용인 언남동 입지와 주변

건물은 구성파출소 남쪽 인근에 있고, 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설이 섞인 지역입니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 노선 버스정류장이 있습니다. 남쪽 약 10m, 북쪽 약 8m 도로에 접합니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

언남동 까사90 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.11	2억 2,800만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 8,240만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 4,592만원 (64%)	–

감정가는 2억 2,800만원인데 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2025년 10월 1억 9,800만원(10층), 2025년 9월 2억 200만원(6층)입니다. 최저가가 실거래보다 2,000만~3,000만원 높습니다.

같은 건물 같은 면적의 최근 전세는 1억 8,000만~1억 9,500만원이고, 월세는 2026년 2월 보증금 4,000만원에 월 70만원 거래가 보입니다. 월 70만원이면 1년 840만원이라 최저가 기준 세금·수리비 빼기 전 단순 수익률이 3%대 후반입니다.

한 번 유찰되면 1억 8,240만원이 되어 실거래·전세 수준에 가까워집니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 언남동 까사90 2026타경50754 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.12.15	있음

매각물건명세서에 세입자는 2020년 12월 15일 전입, 2020년 11월 26일 확정일자, 보증금 2억 2,000만원으로 적혀 있고, 2025년 1월 9일 주택임차권등기를 했습니다. 이 보증금 채권은 현재 주택도시보증공사가 넘겨받았고 2026년 4월 29일 배당요구를 했습니다.

현장조사 때는 아무도 만나지 못했고 전입세대확인서에도 등재된 세대가 없어 비어 있을 가능성이 있습니다. 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

언남동 까사90 권리 분석

말소기준권리	2024.11.14. 압류
법원 특이사항	신청채권자로부터 2026년 6월 1일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

말소기준권리는 2024년 11월 14일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년 12월에 전입해 압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당으로 못 받은 보증금 일부를 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

하지만 명세서의 인수되는 권리는 ‘해당사항 없음’이고, 보증금 채권을 가진 보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했습니다. 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다.

확약서 원문은 직접 확인하세요.

권리 판정 · 주의 인수 위험은 낮지만 가격이 높습니다 신청채권자가 대항력을 포기하는 확약서를 냈고 명세서의 인수 권리도 없어 보증금 걱정은 줄었습니다. 다만 첫 회차 최저가가 최근 실거래보다 높으니 가격 판단이 숙제입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,280만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 점유자를 만나지 못했고 전입 세대도 없어 빈집일 가능성이 있습니다. 비어 있다면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남을 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 용인시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 문구를 직접 확인하세요. 2실거래와 가격: 같은 건물 최근 거래 2억원 안팎, 전세 1억 8,000만~1억 9,500만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 3빈집 여부: 전입자가 없으니 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5기계식 주차: 도시형생활주택이라 주차 방식과 대수를 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 확약서로 대항력·임차권등기 부담 사라짐 ＋ 2018년 사용승인 비교적 새 건물 ＋ 승강기, 일반상업지역 입지 ＋ 한 번 유찰되면 1억 8,240만원으로 내려감	－ 첫 회차 최저가가 실거래보다 높음 － 전용 12.4평 소형, 내부 미확인 － 월세 수익률이 높지 않음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리 면에서는 정리가 잘된 물건입니다. 세입자 보증금이 2억 2,000만원으로 크지만, 이를 가진 보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 지우겠다고 약속했습니다.

서류만 보면 낙찰자가 떠안을 돈은 보이지 않습니다.

문제는 가격입니다. 같은 건물 최근 거래가 2억원 안팎인데 최저가는 2억 2,800만원입니다.

첫 회차에 감정가로 들어가면 비싸게 사는 셈이니, 한 번 유찰된 1억 8,240만원 수준에서 전세 시세와 수리비를 따져 보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 까사90 2026타경50754 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰이 없어 감정가와 같은 2억 2,800만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,280만원입니다.

Q. 임차권등기와 대항력 있는 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 8,240만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)