[주택] 가평 조종면 현리 단독주택 경매 2025타경58 | 최저가 8억 1,630만 9,000원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 가평 주택 경매 조종면 현리 단독주택(2025타경58) 물건을 살펴봅니다.

가평군 조종면 현리, 안곡교 북서쪽 가까이에 있는 단독주택(주택 96.12㎡, 창고 33.60㎡, 토지 3,567㎡)이 한 번 유찰돼 8억 1,630만 9,000원까지 내려왔습니다. 감정가는 11억 6,615만 5,000원입니다.

토지가 1,000평이 넘고 농지(전)가 섞여 있어서, 매각물건명세서에 농지취득자격증명을 내야 한다는 특별매각조건이 붙었습니다. 이 서류를 못 내면 어떻게 되는지 같이 보겠습니다.

농지 서류를 못 내면 물건 전부가 불허가되고 보증금도 돌려받지 못합니다.

핵심 쟁점 · 경량철골 단층 주택(96.12㎡)과 창고(33.60㎡), 합쳐 토지 3,567㎡(약 1,079평)를 한꺼번에 파는 일괄매각입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 11억 6,615만 5,000원의 70%인 8억 1,630만 9,000원부터 시작합니다. · 토지 목록 2번과 4번(공부상 농지) 때문에 농지취득자격증명을 내야 하고, 못 내면 물건 전부가 매각불허가되며 보증금도 돌려받지 못합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경58
소재지	가평군 조종면 조종면 현리 단독주택
감정가	11억 6,615만 5,000원
최저가	8억 1,630만 9,000원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	8,163만 900원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:30
한 줄 판단	한 번 유찰돼 8억 1,630만원까지 내려온 가평 전원주택입니다. 농지가 함께 팔려, 농지취득자격증명을 내지 못하면 매각이 불허가되고 보증금도 돌려받지 못합니다.

CASE

사건 개요

법원	의정부지방법원 남양주지원 경매6계
경매 종류	임의경매 (청구금액 6억 4,734만 4,544원)
경매 개시	2025년 1월 7일
매각 장소	제101호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

채권자가 담보(근저당)를 잡고 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 6억 4,734만 4,544원입니다.

이해관계인에는 가처분권자, 지상권자, 제3취득자, 배당요구권자, 교부권자, 점유자가 나옵니다.

참고 농지취득자격증명이 왜 중요한가요? 농지(전)를 사려면 시·군에서 발급하는 농지취득자격증명이 있어야 합니다. 이 사건 매각물건명세서에는 목록 2번과 4번에 대해 이 서류가 필요하고, 내지 못하면 물건 전부가 매각불허가되며 입찰보증금도 돌려받지 못한다고 적혀 있습니다. 발급 조건과 기한은 가평군청 농지 담당에 입찰 전에 꼭 물어보세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 가평군 조종면 현리 84-3
대지권	3567.0㎡ (1079.0평)
건물	조립식 판넬구조 아스팔트싱글지붕 단층. 에이동 96.12㎡(주택), 비동 33.60㎡(창고). 1997년 4월 12일 사용승인. 공부상 두 필지(84-3, 84-4)에 걸쳐 있으나 현황은 84-3 위에 있다고 감정평가서에 적혀 있습니다.

감정평가서에 방 3개, 주방·식당, 거실, 욕실 겸 화장실이 있고 LPG 개별난방이라고 적혀 있습니다. 법원 조사에서는 점유자를 만나지 못했습니다.

외벽은 비닐사이딩, 내벽은 벽지와 일부 타일입니다. 마당과 땅 곳곳에 주목 등 수목 수십 주가 있고, 이 수목도 함께 팔립니다.

LOCATION

가평 조종면 입지와 주변

조종면 현리 안곡교 북서쪽 가까이로, 주변은 자연마을, 축사, 농경지, 임야가 섞여 있다고 합니다. 주변 환경은 ‘보통’ 수준으로 평가됐습니다.

차로 들어갈 수 있지만 버스정류장 위치와 운행 횟수 때문에 대중교통은 다소 불편하다고 적혀 있습니다. 북쪽으로 폭 약 6m 포장도로에 접하고, 일부 땅은 도로로 쓰이고 있습니다.

가까운 전철역과 생활시설 거리는 지도로 확인하세요.

PRICE

조종면 현리 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.08	11억 6,615만 5,000원 (100%)	유찰
2회	2026.11.12	8억 1,630만 9,000원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	5억 7,141만 6,000원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	3억 9,999만 1,000원 (34%)	–

감정가는 11억 6,615만 5,000원이고, 한 번 유찰돼 최저가가 8억 1,630만 9,000원입니다. 이 지역의 최근 실거래 자료가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.

실거래 확인이 필요합니다.

또 유찰되면 다음 회차는 5억 7,141만 6,000원입니다.

토지가 넓은 만큼 감정가에서 농지와 집터, 도로로 쓰는 땅의 비중이 어떻게 잡혔는지는 감정평가서에서 확인하세요. 월세 자료도 없습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 조종면 현리 단독주택 2025타경58 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.05.08	없음

법원 조사에서 점유자는 2023년 5월 8일 전입한 1명으로 나옵니다. 명세서에는 이 점유자가 미성년자라고 적혀 있습니다.

전입 외에 보증금이나 계약 자료는 없고, 자료상 대항력은 없는 것으로 표시돼 있습니다.

집행관이 찾아갔을 때 점유자를 만나지 못해 정확한 점유관계는 별도 확인이 필요하다고 합니다. 실제로 누가 살고 있는지는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

조종면 현리 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2022.09.07. 근저당권
법원 특이사항	일괄매각(제시외 건물·수목 포함). 특별매각조건: 목록 2, 4에 대하여 농지취득자격증명 필요, 미제출 시 물건 전부 매각불허가 및 매수보증금 미반환. 목록 2, 4는 공부상 ‘전’이나 현황은 목록 1의 마당 등으로 이용 중. 목록 3 건물은 공부상 84-3, 84-4 양 필지 위에 있으나 현황은 84-3 위에 있음.

말소기준권리는 2022년 9월 7일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워지는 것이 원칙입니다.

이해관계인에 지상권자와 가처분권자가 나오는데, 어떤 권리인지와 인수 여부는 이번 자료에서 확인하지 못했습니다. 등기부와 매각물건명세서에서 반드시 확인하세요..

점유자는 말소기준보다 늦은 2023년에 전입해 자료상 대항력은 없습니다.

권리 판정 · 주의 농지 서류와 지상권·가처분 내용부터 확인해야 합니다 농지취득자격증명을 내지 못하면 물건 전부가 불허가되고 보증금도 돌려받지 못합니다. 또 지상권자와 가처분권자가 있어 인수 여부 확인이 필요합니다. 서류가 정리되면 위험은 줄어듭니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 8,163만 900원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자를 만나지 못했고 전입자가 1명(미성년자로 기재) 있어 실제 거주 여부를 확인해야 합니다. 대항력이 없어 보증금 인수는 없어 보이지만, 이사 협의 비용은 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 확인 필요 주택·창고와 농지(전)가 함께 있어 종류마다 세율이 다릅니다. 농지는 별도 기준이 적용될 수 있으니 가평군청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1농지취득자격증명: 입찰 전에 가평군청에서 발급 가능한지, 필요한 서류와 기한이 무엇인지 확인하세요. 2지상권·가처분: 등기부와 명세서에서 지상권자·가처분권자의 권리 내용과 인수 여부를 확인하세요. 3땅의 위치와 이용: 지적도와 현장으로 마당, 농지, 도로로 쓰는 땅의 경계를 확인하세요. 4점유자: 실제로 누가 살고 있는지, 이사 협의가 가능한지 현장에서 확인하세요. 5실거래와 교통: 이 지역 최근 거래와 버스 운행 횟수를 직접 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 한 번 유찰돼 감정가의 70% ＋ 주택과 창고, 넓은 마당과 토지 ＋ 점유자 대항력 없음(자료상) ＋ 방 3개 주택, 개별난방	－ 농지취득자격증명을 못 내면 물건 전부 불허가, 보증금 미반환 － 지상권자·가처분권자 내용 불명 － 대중교통 불편 － 최근 실거래 자료 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

넓은 땅에 주택과 창고가 있어 전원생활을 꿈꾸는 분에게는 매력이 있습니다. 다만 이 물건은 가격보다 서류가 먼저입니다.

농지취득자격증명을 못 내면 물건 전부가 불허가되고 보증금도 돌려받지 못합니다.

또 지상권자와 가처분권자가 있는데 내용을 자료에서 확인하지 못했습니다. 이 두 가지가 정리되기 전에는 입찰하지 않는 것이 안전합니다.

확인이 끝났다면 다음 회차 5억 7,141만 6,000원까지 기다릴지는 그때 판단하셔도 됩니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 가평 2025타경58 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 11억 6,615만 5,000원의 70%인 8억 1,630만 9,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 8,163만 900원입니다.

Q. 농지취득자격증명을 못 내면 어떻게 되나요?

A. 명세서에 미제출 시 물건 전부가 매각불허가되고 매수보증금도 돌려받지 못한다고 적혀 있습니다. 입찰 전에 가평군청에서 발급 여부를 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 5억 7,141만 6,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)