[오피스텔] 강서구 화곡동 미리내오피스텔 경매 2026타경4447 | 최저가 1억 2,736만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강서구 오피스텔 경매 화곡동 미리내오피스텔(2026타경4447) 물건을 살펴봅니다.

서울 강서구 화곡동 미리내오피스텔 402호(전용 19.69㎡, 약 6.0평)가 두 번 유찰돼 1억 2,736만원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 9,900만원의 64%이고, 입찰은 2026년 11월 12일(목)입니다.

그런데 같은 건물 같은 면적은 1억원에 거래된 적이 있습니다. 최저가가 실거래보다 비싸고, 거기에 주택임차권등기까지 붙어 있습니다.

왜 이런 물건이 나왔는지 매각물건명세서를 열어 보겠습니다.

최저가가 최근 실거래보다 아직 높고, 세입자 보증금도 모릅니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 19.69㎡(약 6.0평) 오피스텔, 9층 건물의 4층 402호입니다. 2019년 4월 사용승인됐고 건축물대장은 업무시설이지만 현황은 주거용입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 1억 9,900만원의 64%인 1억 2,736만원에서 시작합니다. · 전입한 세입자가 말소기준권리(2025년 3월 24일 가압류)보다 앞서 대항력이 있는데 보증금 액수가 자료에 없습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경4447
소재지	강서구 화곡동 화곡동 미리내오피스텔 제4층 제402호
면적	전용 19.69㎡ (6.0평)
감정가	1억 9,900만원
최저가	1억 2,736만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,273만 6,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:00
한 줄 판단	두 번 유찰돼 최저가 1억 2,736만원(감정가의 64%)이지만, 같은 건물 같은 면적의 마지막 실거래는 1억원입니다. 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있는데 보증금이 자료에 없어 위험도가 높습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매11계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 4,000만원)
경매 개시	2026년 4월 6일
매각 장소	제112호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 1억 4,000만원입니다.

이해관계인에는 가압류권자 여러 명, 주택임차권자, 임차인, 배당요구권자, 교부권자(세금 기관)가 있습니다.

참고 명세서 자료가 최신이 아닐 수 있습니다 이 물건의 명세서는 2026년 7월 23일 작성분으로, 이후 바뀐 내용이 반영됐는지 자료로는 확인되지 않습니다. 입찰 전에 법원 사이트의 최신 매각물건명세서를 직접 열어 세입자 보증금과 인수 여부를 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제4층 제402호
전용면적	19.69㎡ (6.0평)
대지권	11.29㎡ (3.4평)
건물	철근콘크리트구조 9층 건물의 4층 402호 (지하 1층, 승강기 1대, 56호실, 업무시설-오피스텔, 현황 주거용)
전용 평당 최저가	약 2,123만원

집행관이 찾아갔지만 아무도 만나지 못해 안내문을 현관문 틈에 남겼고 연락이 없었습니다. 감정평가서에 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비가 있다고 적혀 있습니다.

내부는 보지 못했습니다.

LOCATION

강서구 화곡동 입지와 주변

건물은 화곡1동주민센터 남서쪽 가까이에 있고, 주위에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차로 들어갈 수 있고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있다고 적혀 있습니다. 남쪽과 서쪽으로 좁은 길(세로)에 각각 접합니다.

역까지 걸리는 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

화곡동 미리내오피스텔 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.03	1억 9,900만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.14	1억 5,920만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.12	1억 2,736만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 188만 8,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	8,151만원 (41%)	–

감정가는 1억 9,900만원이지만, 같은 건물 같은 면적의 실거래는 2025년 4월 8층 1억원 한 건뿐입니다. 최저가 1억 2,736만원은 이 거래보다 2,700만원 가까이 높습니다. 오래된 한 건이라 참고만 하세요.

다음 회차 최저가는 유찰되면 1억 188만 8,000원입니다. 실거래 1억원과 비슷한 수준이라 한 번 더 유찰되기를 기다릴지 따져 볼 만합니다.

같은 건물 같은 면적의 최근 임대는 전세 1억 2,000만원(2026년 3월 8층, 7월 7층), 보증금 1,000만원에 월 65만원(2026년 7월)입니다. 월세 65만원으로 단순 계산하면 1년 780만원, 최저가 기준 수익률이 6%대입니다.

세입자 인수 보증금이 있으면 이 계산은 달라집니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 화곡동 미리내오피스텔 2026타경4447 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.05.26	있음

현황조사에서 전입세대확인서에 소유자가 아닌 사람이 2023년 5월 26일 전입한 것으로 등재돼 있어 그 사람을 임차인으로 적었습니다. 확정일자와 보증금, 임대 기간은 모두 미상입니다.

채권자 중에 주택임차권자가 있다고 되어 있어 임차권등기가 있을 수 있는데, 자료로는 확정되지 않습니다. 이 부분이 입찰 여부를 가르는 가장 큰 확인 사항입니다.

RIGHTS

화곡동 미리내오피스텔 권리 분석

말소기준권리	2025. 3. 24. 가압류
법원 특이사항	공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용

말소기준권리는 2025년 3월 24일 가압류입니다. 이 가압류와 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2023년 5월 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있어 보입니다. 보증금이 있다면 배당에서 못 받은 만큼 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

인수되는 권리가 명세서에 어떻게 적혀 있는지 이 자료에서는 확인되지 않습니다. 보증금이 전세 시세(1억 2,000만원 안팎)라면 최저가와 합친 부담이 커지니 반드시 원문을 보세요.

권리 판정 · 위험 보증금을 알기 전에는 입찰하지 마세요 대항력 있는 세입자가 있고 보증금과 인수 여부가 자료에 없습니다. 보증금이 1억원대라면 최저가에 더해 낙찰자 부담이 실거래가를 넘을 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,273만 6,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자가 살고 있는지, 이사했는지 모릅니다. 보증금을 받지 못한 세입자가 남아 있으면 인도 협의가 길어질 수 있습니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 건축물대장이 업무시설(오피스텔)이면 주택 세율(1~3%대)이 아니라 일반 건축물 세율로 약 4.6%(취득세 4%, 농어촌특별세·지방교육세 포함)가 보통입니다. 정확한 세율은 강서구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1세입자 보증금: 법원의 최신 매각물건명세서와 임차권등기 내용을 직접 확인하세요. 2인수되는 권리: 낙찰자가 떠안을 보증금이 있는지 명세서 ‘인수되는 권리’ 칸을 보세요. 3점유 상태: 소유자 아닌 세대주가 살고 있는지, 비었는지 현장에서 확인하세요. 4실거래: 같은 건물 마지막 실거래 1억원(2025년 4월)이 오래됐으니 최근 매물과 비교하세요. 5세금: 주거용 오피스텔 취득세가 주택과 다르니 입찰 전 계산하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 까치산역(2호선·5호선) 인근 ＋ 월세 수요가 보이는 오피스텔(월 65만원, 80만원 거래) ＋ 두 번 유찰돼 가격이 내려옴 ＋ 승강기, 기계식 주차설비 있음	－ 최저가가 마지막 실거래 1억원보다 높음 － 대항력 있는 세입자의 보증금 미상 － 내부를 보지 못했고 점유 미확인 － 감정가가 시세보다 높게 잡힘

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 숫자만 보면 감정가 1억 9,900만원에서 64%까지 내려와 싸 보이지만, 실거래 1억원보다 아직 높습니다. 감정가가 시세보다 많이 높게 잡혀서 생긴 착시입니다.

게다가 세입자 보증금을 모릅니다. 대항력이 있는 세입자의 보증금이 전세 시세만큼이라면, 낙찰가에 보증금까지 더한 부담이 실거래를 훌쩍 넘습니다.

확인하기 전에는 입찰하지 않는 것이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 화곡동 미리내오피스텔 2026타경4447 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 9,900만원의 64%인 1억 2,736만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,273만 6,000원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 세입자가 대항력이 있어 보이는데 보증금과 인수 여부가 자료에 없습니다. 법원의 최신 매각물건명세서를 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 188만 8,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강서구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)