[아파트] 강동구 길동 골드클래스 경매 2025타경51884 | 최저가 3억 1,078만 4,000원(51%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 아파트 경매 길동 골드클래스(2025타경51884) 물건을 살펴봅니다.

길동역 남서쪽 가까이 골드클래스 9층(전용 59.91㎡, 약 18.1평)이 세 번 유찰돼 3억 1,078만원까지 내려왔습니다. 감정가 6억 700만원의 51%라 반값 가까이 싸 보입니다.

그런데 임차인의 보증금이 5억원이고 대항력이 있습니다. 최저가보다 보증금이 더 큰 물건, 낙찰받으면 얼마를 더 내야 할까요? 매각물건명세서에 답이 있습니다.

배당으로 못 받은 보증금 잔액은 낙찰자가 인수한다고 적혀 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 59.91㎡(약 18.1평) 아파트, 15층 건물의 9층입니다. · 세 번 유찰돼 감정가 6억 700만원의 51%인 3억 1,078만 4,000원부터 시작합니다. · 임차인 보증금 5억원, 대항력 있음. 배당에서 전액 받지 못하면 잔액은 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경51884
소재지	강동구 길동 길동 골드클래스 9층903호
면적	전용 59.91㎡ (18.1평)
감정가	6억 700만원
최저가	3억 1,078만 4,000원 (감정가 51%, 3회 유찰)
입찰보증금	3,107만 8,400원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차인의 보증금 5억원이 최저가 3억 1,078만원보다 큽니다. 배당받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수한다고 적혀 있어, 낙찰가만 보면 안 됩니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	강제경매 (청구금액 5억원)
경매 개시	2025년 8월 5일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 신청한 사람은 이 집의 임차인(주택임차권자)이기도 합니다.

청구금액은 5억원이고, 경매개시는 2025년 8월 5일, 배당요구 마감은 2025년 10월 23일이었습니다. 이해관계인에는 근저당권자, 압류권자, 교부권자(세금 기관)가 있습니다.

참고 임차권등기 '잔액 인수'란? 세입자가 낙찰대금에서 받아 가는 돈(배당)이 보증금보다 적으면, 못 받은 나머지(잔액)를 낙찰자가 대신 물어주는 것입니다. 이 물건은 세입자 본인이 경매를 신청했는데도 명세서에 ‘배당에서 보증금 전액을 받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함’이라고 적혀 있습니다. 즉 낙찰가가 낮다고 낙찰자 부담이 같이 줄어들지 않습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 길동 414-5 골드클래스 9층903호
전용면적	59.91㎡ (18.1평)
대지권	24.62㎡ (7.4평)
건물	철근콘크리트구조 15층 건물의 9층 903호입니다. 사용승인은 2022년 2월 17일이고, 건물에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 함께 있으며 승강기 2대, 주차 52대입니다.
전용 평당 최저가	약 1,717만원

감정평가서에 위생·급배수·급탕설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전·화재경보기, 주차설비가 있다고 적혀 있습니다. 여러 번 찾아갔지만 문이 잠겨 있어 내부를 보지 못했고, 건축물대장 도면과 일반 사양으로 평가했다고 합니다.

관리비가 수개월 밀렸다고 탐문 조사에 나옵니다.

LOCATION

강동구 길동 입지와 주변

건물은 지하철 5호선 길동역 남서쪽 가까이에 있고, 주변은 오피스텔, 아파트, 음식점, 유흥·숙박시설이 섞인 일반상업지역입니다.

차로 들어갈 수 있고 노선버스 정류장과 길동역이 가까워 교통은 비교적 좋다고 감정평가서에 적혀 있습니다. 토지 북쪽 폭 약 10m, 동쪽 폭 약 6m 포장도로에 붙어 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

길동 골드클래스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.07.20	6억 700만원 (100%)	유찰
2회	2026.08.31	4억 8,560만원 (80%)	유찰
3회	2026.10.12	3억 8,848만원 (64%)	유찰
4회	2026.11.16	3억 1,078만 4,000원 (51%)	이번 입찰
5회 (또 유찰되면)	미정	2억 4,862만 7,000원 (41%)	–
6회 (또 유찰되면)	미정	1억 9,890만 2,000원 (33%)	–

감정가는 6억 700만원이고, 같은 건물 59㎡대 최근 실거래는 2025년 5월 5억 2,000만원(10층), 2026년 1월 5억 3,000만원(6층), 6월 5억 4,000만원(7층)과 6억 2,000만원(13층), 7월 6억 3,500만원(12층)입니다. 전세는 4억 2,000만~4억 6,000만원입니다.

최저가 3억 1,078만원은 실거래보다 훨씬 낮아 보입니다. 하지만 임차인이 낙찰대금에서 받지 못한 보증금은 낙찰자가 따로 인수하므로, 낙찰가에 인수할 보증금 잔액을 더한 금액이 실제 부담입니다.

배당 순서에 세금(교부권)이 끼어 있어 정확한 금액은 법원 배당표로 확인해야 합니다.

단순하게 보면 임차인 보증금 5억원 전체를 낙찰자가 직접 또는 낙찰가로 부담하는 구조에 가까워, 실거래 5억 2,000만~6억 3,500만원과의 차이가 크지 않을 수 있습니다. 또 유찰되면 다음 회차는 2억 4,862만 7,000원입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 길동 골드클래스 2025타경51884 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.01.31	있음

명세서에 임차인은 2023년 1월 31일 전입, 확정일자 2023년 1월 19일, 보증금 5억원으로 적혀 있습니다. 임차권등기는 2024년 8월 14일에 했고, 이 임차인이 경매 신청자이기도 합니다.

현장 방문 때 문이 잠겨 점유자를 만나지 못했습니다. 전입세대확인서 등에는 이 임차인이 등재돼 있으니 지금도 살고 있을 가능성이 있어 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

길동 골드클래스 권리 분석

말소기준권리	2023.02.23. 근저당권
법원 특이사항	임차권등기 인수: 2024년 8월 14일 접수 을구 6번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. 감정평가서상 관리비가 수개월간 미납된 것으로 탐문조사됨

말소기준권리는 2023년 2월 23일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 2023년 1월 31일 전입, 1월 19일 확정일자라 근저당보다 빨라 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 낙찰대금에서 먼저 받고, 못 받은 보증금은 낙찰자에게 청구할 수 있습니다.

명세서가 직접 ‘배당에서 보증금 전액을 받지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다’고 적어 두었습니다. 다른 물건처럼 보증공사의 포기 확약서 같은 안전장치는 자료에 없습니다.

권리 판정 · 위험 낙찰가가 낮아도 보증금 잔액이 따라옵니다 임차인 보증금 5억원은 최저가보다 크고 대항력이 있습니다. 배당받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수하므로 낙찰가와 인수 금액을 합친 총액으로 비교해야 하고, 그 총액은 같은 건물 실거래와 큰 차이가 없을 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,107만 8,400원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차인이 신청 채권자이자 대항력 있는 세입자입니다. 점유 여부는 확인하지 못했고, 보증금 문제를 정리해야 집을 넘겨받는 협의가 가능한 구조입니다.

3. 예상 취득세 1%대 낙찰가가 6억원 이하이고 전용 85㎡ 이하 주택이면 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있으면 세율이 달라질 수 있으니 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차권등기 잔액: 낙찰가가 달라질 때 임차인이 배당받는 금액과 내가 인수할 금액을 법원 배당표로 계산하세요. 2교부권(세금): 국세·지방세 등 배당 순서가 인수 금액에 어떤 영향을 주는지 확인하세요. 3실제 점유: 임차인이 아직 살고 있는지, 집을 넘겨받는 조건은 무엇인지 확인하세요. 4관리비: 수개월 밀린 관리비를 낙찰자가 어디까지 부담하는지 관리사무소에 확인하세요. 5실거래: 같은 건물 59㎡대 5억 2,000만~6억 3,500만원과 총부담액을 비교하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 길동역 가까운 2022년 사용승인 건물 ＋ 같은 건물 실거래와 전세 거래가 많아 시세 파악이 쉬움 ＋ 최저가가 3억 1,078만원으로 낮게 보임	－ 임차보증금 5억원 잔액을 낙찰자가 인수 － 세금 체납 등 배당 순서가 복잡 － 내부를 보지 못했고 관리비가 밀림 － 총부담이 실거래와 비슷해질 수 있음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘3억 1,078만원’이라는 최저가만 보면 시세의 절반처럼 보이지만, 이 물건은 바로 그 점이 함정입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 5억원이 최저가보다 크고, 못 받은 잔액은 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다.

낙찰가가 낮아질수록 임차인이 못 받는 돈이 늘어 인수 금액이 커지는 구조입니다.

위험하다고 말씀드립니다. 낙찰가와 인수 보증금을 합치면 같은 건물 실거래 5억 2,000만~6억 3,500만원과 큰 차이가 없을 수 있고, 거기에 관리비와 수리비가 더해집니다.

법원 배당표와 세금 순서를 직접 계산해 보고 총액이 시세보다 확실히 낮을 때만 입찰하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 골드클래스 2025타경51884 최저가는 얼마인가요?

A. 세 번 유찰돼 감정가 6억 700만원의 51%인 3억 1,078만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,107만 8,400원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 가능성이 큽니다. 명세서에 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 낙찰자가 인수한다고 적혀 있습니다. 인수 금액은 법원 배당표로 직접 계산하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 4,862만 7,000원입니다. 다만 최저가가 내려가도 인수할 보증금 잔액은 줄지 않으니 총액으로 판단하세요.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)