[오피스텔] 강서구 화곡동 제이투리더스뷰 경매 2025타경14110 | 최저가 1억 6,384만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강서구 오피스텔 경매 화곡동 제이투리더스뷰(2025타경14110) 물건을 살펴봅니다.

까치산역(2·5호선) 남동쪽 가까이에 있는 제이투리더스뷰 오피스텔 10층(전용 27.24㎡, 약 8.2평)이 두 번 유찰돼 1억 6,384만원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 5,600만원의 64%입니다.

그런데 이 물건에는 ‘대항력 있는 임차인’과 ‘임차권등기’ 표시가 붙어 있습니다. 세입자 보증금을 떠안게 되는 걸까요? 매각 조건란에 눈에 띄는 문구가 있어 같이 열어 보겠습니다.

보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 지우는 것이 매각 조건입니다.

핵심 쟁점 · 전용 27.24㎡(약 8.2평) 오피스텔, 지하 1층~지상 11층 건물의 10층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 2억 5,600만원의 64%인 1억 6,384만원부터 시작합니다. · 주택임차권자가 등록돼 있지만 ‘남은 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것’이 매각 조건으로 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경14110
소재지	강서구 화곡동 화곡동 제이투리더스뷰 제10층 제1004호
면적	전용 27.24㎡ (8.2평)
감정가	2억 5,600만원
최저가	1억 6,384만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,638만 4,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차인 표시와 임차권등기가 붙어 있지만, 매각 조건에 ‘남은 보증금 청구를 포기하고 등기를 말소한다’는 내용이 있습니다. 조건이 실제로 지켜지는지 원문 확인이 먼저입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 5,200만원)
경매 개시	2025년 12월 29일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매로, 경매개시결정은 2025년 12월 29일입니다. 청구금액은 2억 5,200만원이고, 배당요구 마감은 2026년 3월 30일이었습니다.

이해관계인에는 주택임차권자, 배당요구권자, 세금을 받아야 하는 교부권자가 있습니다.

참고 '특별매각조건'이란? 법원이 보통의 매각 조건에 더해 따로 붙이는 조건입니다. 이 물건에는 ‘주택도시공사는 낙찰자에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다’는 취지가 적혀 있습니다. 자료에 기관 이름이 ‘주택도시공사’로 적혀 있어, 주택도시보증공사를 뜻하는지는 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강서구 화곡동 903-5 제이투리더스뷰 제10층 제1004호
전용면적	27.24㎡ (8.2평)
대지권	8.01㎡ (2.4평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층~지상 11층 업무시설(오피스텔) 건물의 10층 1004호입니다. 사용승인은 2019년 7월 3일이고, 건축물대장 자료상 32실, 승강기 1대, 주차 16대입니다.
전용 평당 최저가	약 1,998만원

감정평가서에 급배수·위생시설, 난방설비, 승강기, 기계식주차장이 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 잠겨 아무도 만나지 못했습니다.

내부 상태는 직접 확인할 방법을 찾아야 합니다.

LOCATION

강서구 화곡동 입지와 주변

건물은 까치산역(2·5호선) 남동쪽 가까이에 있고, 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 있는 일반상업지역입니다.

차로 들어갈 수 있고 노선버스 정류장이 가까이 있습니다. 토지 남쪽으로 폭 약 6m 포장도로가 붙어 있습니다.

역에서 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

화곡동 제이투리더스뷰 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.02	2억 5,600만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.13	2억 480만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.11	1억 6,384만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,107만 2,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	1억 485만 8,000원 (41%)	–

감정가는 2억 5,600만원입니다. 같은 건물의 매매 거래는 자료에 없어 실거래 확인 필요입니다.

화곡동의 비슷한 면적 오피스텔은 8,000만원대(2026년 9월, 25.4㎡)부터 1억 9,500만~2억 1,400만원대(2026년 9월, 26~28㎡)까지 건물마다 차이가 매우 큽니다.

같은 건물 비슷한 면적의 최근 전세는 2억 2,000만~2억 3,400만원(2026년 2~9월)으로, 최저가 1억 6,384만원보다 높습니다. 월세는 보증금 2,000만원에 월 90만~100만원이 나옵니다.

월 100만원 기준 단순 계산하면 1년 1,200만원으로, 최저가 대비 7%대입니다(세금·수리비 빼기 전). 또 유찰되면 다음 회차는 1억 3,107만 2,000원입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 화곡동 제이투리더스뷰 2025타경14110 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

현장 조사 때 문이 잠겨 있어 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서 등에도 등재된 사람이 없어 누가 살고 있는지 알 수 없습니다. 매각물건명세서에는 점유관계 미상으로 나옵니다.

다만 이 사건에는 주택임차권자로 등록된 사람이 있고, 자료에 ‘대항력 있는 임차인’ 표시가 붙어 있습니다. 입찰 전에 현장과 관리사무소에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

화곡동 제이투리더스뷰 권리 분석

말소기준권리	2025.12.29. 강제경매개시결정
법원 특이사항	특별매각조건: 주택도시공사(자료 표기 그대로)는 낙찰자에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

자료상 가장 앞선 권리는 2025년 12월 29일 강제경매개시결정입니다. 근저당권이 따로 없어서, 이 경매 신청이 기준이 되어 이후 권리는 낙찰되면 지워집니다.

반대로 이보다 먼저 전입한 세입자는 대항력(낙찰자에게도 보증금을 돌려달라고 할 수 있는 힘)이 있을 수 있습니다. 그래서 표시가 붙은 것으로 보입니다.

하지만 특별매각조건이 ‘남은 보증금 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것’을 매각 조건으로 정해 두었습니다. 조건대로라면 낙찰자가 떠안을 보증금은 없는 구조입니다.

매각물건명세서 원문과 사건기록에서 확인하세요.

권리 판정 · 주의 조건 덕분에 인수 위험은 낮아 보이지만 원문 확인이 먼저입니다 대항력 있는 임차인과 임차권등기가 있어도 특별매각조건이 보증금 청구 포기와 등기 말소를 매각 조건으로 정했습니다. 남은 확인은 조건 원문, 실제 점유자, 관리비입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,638만 4,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 누가 살고 있는지 자료로는 알 수 없습니다. 비어 있다면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도지만, 사람이 살고 있다면 협의 기간이 더 들 수 있습니다.

3. 예상 취득세 4%대 오피스텔은 업무시설이라 주택이 아닌 건물 세율(취득세 4% 안팎, 부가 세금 별도)이 적용되는 것이 일반적입니다. 주거용으로 쓰면 주택 수에 들어갈 수 있으니 강서구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1특별매각조건 원문: 매각물건명세서에서 보증금 청구 포기와 임차권등기 말소 문구를 직접 확인하세요. 2포기 서류 제출 여부: 조건이 실제로 서류로 제출됐는지 사건기록에서 확인하세요. 3실제 점유자: 전입자가 없으니 우편물·관리사무소로 비어 있는지 알아보세요. 4관리비: 오래 비어 있었다면 밀린 관리비가 있을 수 있습니다. 5전세·월세 시세: 같은 건물 전세 2억 2,000만원대, 월세 2,000만원/90만~100만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 지하철 2·5호선 까치산역 가까운 오피스텔 ＋ 보증금 청구 포기가 매각 조건에 들어 있음 ＋ 같은 건물 전세·월세 거래가 꾸준함 ＋ 감정가의 64%까지 내려옴	－ 전용 8.2평 소형 오피스텔 － 누가 사는지, 내부가 어떤지 모름 － 같은 건물 매매 거래 자료 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘대항력 있는 임차인’, ‘임차권등기’ 두 표시는 겁이 나는 말입니다. 그런데 이 물건은 매각 조건 자체가 보증금 청구 포기와 임차권등기 말소로 정해져 있어서, 서류대로면 낙찰자가 보증금을 물어줄 일은 없는 구조입니다.

다만 ‘서류대로면’이라는 말이 중요합니다. 조건 원문과 포기 서류 제출 여부를 직접 보지 못했다면 입찰하지 마시기 바랍니다.

가격 면에서는 같은 건물 전세가 2억 2,000만원대라 최저가가 싼 편이지만, 매매 거래 자료가 없으니 입찰가는 월세 100만원 기준으로 보수적으로 정하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 제이투리더스뷰 2025타경14110 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 2억 5,600만원의 64%인 1억 6,384만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,638만 4,000원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 특별매각조건에 남은 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각 조건으로 적혀 있어 서류상으로는 아닙니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 3,107만 2,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)