[아파트] 시흥 신천동 동진아파트 경매 2025타경729 | 최저가 2억 700만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 시흥 아파트 경매 신천동 동진아파트(2025타경729) 물건을 살펴봅니다.

시흥시 신천동 도원초등학교 남동쪽 가까이에 있는 동진아파트 5동 1층 106호(전용 71.19㎡, 약 21.5평)가 2억 700만원에 처음 경매에 나왔습니다. 방 3개에 거실, 주방, 다용도실이 있는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 ‘대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 1-1번 금지사항등기) 있음’이라고 적혀 있습니다. 이 별도등기가 낙찰자에게 어떤 영향을 줄까요? 같이 열어 보겠습니다.

대지권 토지에 금지사항 별도등기가 있다고 명세서에 적혀 있습니다.

핵심 쟁점 · 전용 71.19㎡(약 21.5평), 방 3개 아파트로 5층 건물의 1층입니다. 1990년에 사용승인을 받은 오래된 단지입니다. · 유찰 없이 감정가 2억 700만원부터 시작합니다. 같은 단지의 최근 거래는 더 작은 평형(54~60㎡)이 1억 4,500만~1억 6,300만원입니다. · 명세서에 대지권 토지의 별도등기(금지사항등기)가 적혀 있습니다. 내용은 이번 자료에서 확인하지 못했습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경729
소재지	시흥시 신천동 신천동 동진아파트 5동 1층106호
면적	전용 71.19㎡ (21.5평)
감정가	2억 700만원
최저가	2억 700만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	2,070만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:30
한 줄 판단	전용 71㎡ 방 3개 아파트가 첫 입찰에 나왔습니다. 대지권 토지의 별도등기 내용을 등기부로 확인해야 하고, 같은 단지 실거래보다 감정가가 높아 보입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 안산지원 경매2계
경매 종류	임의경매 (청구금액 1억 1,065만 1,848원)
경매 개시	2025년 7월 18일
매각 장소	본관1층 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

채권자가 담보(근저당)를 잡고 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 1억 1,065만 1,848원입니다.

참고 별도등기 '금지사항등기'가 뭔가요? 아파트는 건물과 대지권(땅에 대한 권리)이 함께 거래되는 것이 원칙입니다. 그런데 대지권의 땅 등기부에 따로 올라 있는 등기를 별도등기라고 합니다. 이 사건 명세서에는 갑구 1-1번 금지사항등기가 있다고만 적혀 있어, 구체적인 내용과 낙찰자 인수 여부는 토지 등기부를 열어 확인하셔야 합니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 시흥시 신천동 832-2 동진아파트 5동 1층106호
전용면적	71.19㎡ (21.5평)
대지권	132.13㎡ (40.0평)
건물	철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물(동진아파트 5동)의 1층 106호. 전용 71.19㎡, 방 3개·화장실 1개·주방·거실·다용도실·발코니. 1990년 12월 31일 사용승인.
전용 평당 최저가	약 963만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 지하·지상 주차장, 옥내소화전 등 소화설비가 있다고 적혀 있습니다. 법원 조사 때 소유자도 점유자도 만나지 못했고, 출입문에 안내문을 붙였지만 연락이 없었습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

시흥 신천동 입지와 주변

시흥시 신천동 도원초등학교 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설이 있는 주거지대로 주거환경은 무난하다고 평가됐습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스정류장이 있습니다. 서쪽으로 폭 약 8m, 남쪽으로 약 10m 도로에 접해 있습니다.

가까운 전철역 거리는 지도로 확인하세요.

PRICE

신천동 동진아파트 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.12	2억 700만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 6,560만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,248만원 (64%)	–

감정가는 2억 700만원이지만, 같은 단지(전용 54.8~59.6㎡, 더 작은 평형)의 올해 실거래는 2026년 10월 1억 5,700만원(5층), 10월 1억 6,300만원(1층), 9월 1억 4,500만원(1층)입니다. 평형이 달라 직접 비교는 어렵지만, 감정가가 높아 보이니 같은 면적 실거래를 다시 확인하세요.

첫 입찰에서 안 팔리면 다음 회차 최저가는 1억 6,560만원입니다.

같은 면적(71.19㎡) 월세 자료는 2026년 3월 보증금 1,000만원에 월 60만원, 보증금 2,000만원에 월 63만원, 7월 보증금 1억 3,000만원에 월 10만원이 있습니다. 이 건물의 실제 임대 조건은 현장에서 확인하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신천동 동진아파트 2025타경729 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

법원 조사에서는 소유자와 점유자를 만나지 못했고, 전입세대확인서와 주민등록표에 세대주로 올라 있는 사람 1명을 임차인으로 보고했습니다. 외국인체류확인서에 올라온 전입자는 없습니다.

보증금 금액, 전입일, 확정일자는 자료에 없습니다. 실제 거주 여부와 임대차 계약은 현장과 법원 기록에서 확인하세요.

RIGHTS

신천동 동진아파트 권리 분석

말소기준권리	2015.10.30. 근저당권
법원 특이사항	대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 1-1번 금지사항등기) 있음.

말소기준권리는 2015년 10월 30일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인으로 보고된 사람의 전입일과 보증금은 자료에 없어 대항력 여부는 확인하지 못했습니다. 법원 기록의 임차인 현황을 꼭 확인하세요..

명세서의 별도등기(대지권 토지 갑구 1-1번)는 말소기준권리와 별개로 남아 있을 수 있어, 토지 등기부로 내용과 영향을 확인해야 합니다.

권리 판정 · 주의 별도등기와 임차인 대항력부터 확인하세요 대지권 토지에 금지사항 별도등기가 있고, 임차인으로 보고된 세대의 보증금과 전입일은 자료에 없습니다. 두 가지를 서류로 확인하기 전에는 입찰하기 이릅니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,070만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 소유자와 점유자 모두 만나지 못했습니다. 실제로 사는 사람이 있는지 확인하고, 있다면 이사 협의가 필요합니다. 이사비는 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 시흥시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1대지권 별도등기: 토지 등기부 갑구 1-1번 금지사항등기의 내용과 낙찰자 인수 여부를 확인하세요. 2임차인 현황: 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 법원 기록에서 확인하세요. 3실거래: 같은 단지 비슷한 평형(71㎡) 거래가 있는지 다시 확인해 입찰가를 정하세요. 4실제 점유: 소유자·점유자를 못 만났으니 현장에서 거주 여부와 관리비 체납을 확인하세요. 5건물 상태: 1990년 사용승인 건물이라 배관과 누수를 보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가 2억 700만원으로 비교적 작은 금액 ＋ 방 3개, 전용 71㎡ 넓은 평형 ＋ 1층이라 이동이 편함 ＋ 학교·공원이 가까운 주거지대	－ 대지권 토지 별도등기 내용 불명 － 같은 단지 실거래보다 감정가가 높아 보임 － 내부와 점유 상태 불명 － 1990년 건물이라 낡음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

금액이 크지 않고 방 3개의 넓은 평형이라 관심이 갈 수 있는 물건입니다. 하지만 대지권 토지의 별도등기 내용을 모르면 입찰하기 어렵습니다.

또 같은 단지 최근 거래가 감정가보다 낮아 보이니, 처음 나온 회차에 서두르기보다 다음 회차 1억 6,560만원 근처까지 지켜보는 것도 방법입니다. 등기부를 확인한 뒤 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 동진아파트 2025타경729 최저가는 얼마인가요?

A. 유찰이 없어 감정가와 같은 2억 700만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,070만원입니다.

Q. 대지권 별도등기는 낙찰자가 떠안나요?

A. 명세서에 갑구 1-1번 금지사항등기가 있다고만 적혀 있어 이번 자료로는 알 수 없습니다. 토지 등기부에서 내용을 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시 30분, 수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 6,560만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)