[오피스텔] 구로구 구로동 한나래16차 경매 2026타경5399 | 최저가 2억 4,000만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 구로구 오피스텔 경매 구로동 한나래16차(2026타경5399) 물건을 살펴봅니다.

서울 구로구 구로동 시흥대로161길에 있는 한나래16차 오피스텔 401호(전용 43.64㎡, 약 13.2평)가 한 번 유찰돼 2억 4,000만원부터 다시 시작합니다. 감정가는 3억원이었고, 입찰일은 2026년 11월 12일(목)입니다.

서류에는 ‘공부상 오피스텔이지만 지금은 주거용으로 쓰인다’고 적혀 있고, 세입자도 한 명 올라 있습니다. 그런데 근처 비슷한 크기 오피스텔 거래는 1억원대부터 3억원대까지 폭이 넓습니다.

20% 깎인 지금 가격이 정말 싼 걸까요? 숫자를 같이 따져 보겠습니다.

한 번 유찰된 최저가가 인근 1년 평균 거래가보다 아직 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 43.64㎡(약 13.2평), 7층 건물의 4층, 2005년에 지어진 오피스텔입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 3억원의 80%인 2억 4,000만원부터 시작합니다. 또 유찰되면 1억 9,200만원입니다. · 세입자(2026년 2월 전입)는 말소기준 가압류(2024년 5월 29일)보다 늦어 대항력이 없다고 표시돼 있습니다. 다만 보증금은 명세서에 적혀 있지 않아 확인이 필요합니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경5399
소재지	구로구 구로동 구로동 한나래16차 제4층 제401호
면적	전용 43.64㎡ (13.2평)
감정가	3억원
최저가	2억 4,000만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	2,400만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:00
한 줄 판단	세입자가 말소기준(2024년 5월 가압류)보다 늦게 전입해 서류상 대항력이 없고, 떠안을 보증금도 없어 보입니다. 다만 최저가 2억 4,000만원이 구로동 비슷한 면적의 1년 평균 거래가 2억 1,170만원보다 높아 가격이 쟁점입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매11계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 7,951만 838원)
경매 개시	2026년 5월 28일
매각 장소	제112호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

채권자가 법원 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 7,951만원이고, 2026년 5월 28일 경매가 시작된 것으로 나옵니다.

이해관계인에는 가압류권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관), 배당요구권자, 임차인, 주택임차권자가 올라 있습니다.

참고 오피스텔인데 왜 '주택임차권자'가 있나요? 공부(건축물대장·등기)상 업무시설인 오피스텔이어도 실제로는 살림집으로 쓰는 경우가 많습니다. 명세서에도 ‘현황 주거용으로 사용’이라고 적혀 있습니다. 이런 경우 세입자는 주택임차인으로 보호를 받을 수 있고, 취득세 같은 세금도 주택으로 볼지 업무용으로 볼지에 따라 달라질 수 있어 미리 확인해야 합니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 구로구 구로동 1132-57 한나래16차 제4층 제401호
전용면적	43.64㎡ (13.2평)
대지권	19.99㎡ (6.0평)
건물	철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 401호 (공부상 오피스텔, 현황 주거용)
전용 평당 최저가	약 1,818만원

감정평가서에 위생·급배수시설과 승강기설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 문이 잠겨 있어 아무도 만나지 못했고, 내부는 확인하지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 직접 확인하셔야 합니다.

LOCATION

구로구 구로동 입지와 주변

건물은 시흥IC 가까이에 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 업무시설이 섞여 있고, 주변 환경은 ‘보통’으로 평가됐습니다.

차로 바로 들어갈 수 있고, 남동쪽과 북동쪽으로 포장된 좁은 도로에 붙어 있습니다.

인근에 노선버스정류장이 있고, 가까운 지하철은 2호선 구로디지털단지역이라고 감정평가서에 적혀 있습니다. 역까지 실제 걷는 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

구로동 한나래16차 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.14	3억원 (100%)	유찰
2회	2026.11.12	2억 4,000만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 9,200만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 5,360만원 (51%)	–

감정가는 3억원이지만, 구로동 비슷한 면적 오피스텔의 최근 12개월 평균 거래가는 2억 1,170만원(72건)입니다. 최저가 2억 4,000만원은 이 평균보다 약 2,830만원 높습니다.

최근 거래는 건물마다 차이가 큽니다. 예성유토피아 40.16㎡(12층)는 2026년 10월 3억 600만원, SK 허브수 37.53㎡는 2026년 8~10월 1억 9,000만~2억 1,000만원, 도림두산베어스타워 43.22㎡(8층)는 8월 1억원에 거래됐습니다.

같은 건물 거래는 자료에 없어 이 물건의 정확한 시세는 확인 필요입니다.

같은 건물 같은 면적(4층) 월세 신고는 2026년 2월 보증금 1,000만원에 월 85만원 한 건입니다. 이 호실의 계약인지는 확인이 필요합니다.

월 85만원이면 1년 1,020만원으로, 최저가 기준 단순 수익률이 4%대이고, 또 유찰돼 1억 9,200만원이 되면 5%대입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 구로동 한나래16차 2026타경5399 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2026.02.13	없음

매각물건명세서에는 2026년 2월 13일 전입한 주거용 임차인이 한 명 올라 있습니다. 보증금과 확정일자는 적혀 있지 않습니다.

현황조사 때 문이 잠겨 점유자를 만나지 못했고, 전입세대확인서에 소유자가 아닌 세대주 한 세대가 등재돼 있어 그 사람을 임차인으로 적었습니다.

상가건물임대차현황서와 외국인체류확인서에는 등재자가 없습니다. 지금 누가 살고 있는지, 보증금이 얼마인지는 현장과 명세서 원문으로 확인하세요.

RIGHTS

구로동 한나래16차 권리 분석

말소기준권리	2024.05.29. 가압류
법원 특이사항	공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용

말소기준권리는 2024년 5월 29일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2026년 2월에 전입해 가압류보다 늦기 때문에 명세서상 대항력이 없습니다. 대항력이 없으면 보증금을 낙찰자에게 돌려 달라고 할 수 없어, 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다. 다만 ‘주택임차권자’가 이해관계인에 올라 있어, 등기부에 임차권등기가 있는지는 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 보증금 인수는 없어 보이지만 가격이 쟁점입니다 세입자가 말소기준 가압류보다 늦게 전입해 대항력이 없어, 서류상 인수할 보증금은 없습니다. 하지만 점유자 확인, 내부 상태, 그리고 비슷한 면적 평균보다 높은 최저가가 남은 숙제입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,400만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 대항력 없는 세입자가 살고 있다면 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청해 비우게 할 수 있습니다. 이사비 같은 협의 비용은 점유자와 상황에 따라 달라 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 오피스텔은 업무용 건축물로 보면 4%대 세율이 적용되고, 주택으로 보면 달라질 수 있습니다. 어떻게 분류되는지에 따라 달라지니 구로구청 세무과나 세무사에게 꼭 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1세입자 보증금·계약: 명세서 원문에 보증금과 확정일자가 있는지, 등기부에 임차권등기가 있는지 확인하세요. 2점유 현황: 현황조사 때 아무도 만나지 못했습니다. 우편물과 관리사무소로 누가 살고 있는지 확인하세요. 3실제 시세: 같은 건물 거래가 자료에 없습니다. 같은 건물 실거래와 현재 월세 시세를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요. 4취득세 분류: 오피스텔을 주택으로 볼지 업무용으로 볼지에 따라 세금이 달라집니다. 5토지거래허가구역: 감정평가서에 허가구역이 적혀 있는데 대상이 ‘아파트’와 ‘외국인 등’으로 되어 있습니다. 이 호실에 해당하는지 구청에 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 지하철 2호선 구로디지털단지역 근거리(감정평가서 기준) ＋ 세입자 대항력 없음(서류상) ＋ 한 번 더 유찰되면 1억 9,200만원 ＋ 승강기 있음	－ 최저가가 비슷한 면적 1년 평균보다 높음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 같은 건물 실거래 자료 없음 － 오피스텔이라 세금 분류 확인 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리만 보면 겁낼 물건은 아닙니다. 세입자가 가압류보다 늦게 들어와 서류상 보증금을 떠안을 일이 없어 보입니다.

다만 이것은 명세서만 본 결과이니 등기부를 직접 열어 보시기 바랍니다.

문제는 가격입니다. 20%만 깎인 2억 4,000만원은 구로동 비슷한 면적 1년 평균(2억 1,170만원)보다 높습니다.

한 번 더 유찰될 가능성도 열어 두고, 월 85만원 기준 수익률이 5%를 넘는 가격(1억 9,200만원 안팎)이 아니면 서두르지 않는 편이 낫겠습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 한나래16차 2026타경5399 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 3억원의 80%인 2억 4,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,400만원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 명세서상 세입자는 말소기준 가압류보다 늦게 전입해 대항력이 없어, 떠안을 보증금은 없어 보입니다. 보증금과 임차권등기는 원문과 등기부로 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 9,200만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)