[빌라] 관악구 신림동 아트라움 경매 2025타경103892 | 최저가 2억 2,016만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 관악구 빌라 경매 신림동 아트라움(2025타경103892) 물건을 살펴봅니다.

관악구 신림동 신정초등학교 북쪽 가까이에 있는 아트라움 4층 401호(전용 40.22㎡, 약 12.2평)가 두 번 유찰돼 2억 2,016만원까지 내려왔습니다. 감정가는 3억 4,400만원입니다.

이 집에는 2억 9,000만원짜리 임차권이 붙어 있습니다. 감정가보다 보증금이 훨씬 커서 겁이 나는 물건입니다.

다만 명세서에 보증공사의 확약서 내용이 있습니다. 같이 열어 보겠습니다.

보증금을 대신 내준 보증공사가 대항력을 포기하고 등기 말소에 동의했습니다.

핵심 쟁점 · 전용 40.22㎡(약 12.2평) 빌라, 5층 건물의 4층입니다. 2020년에 사용승인을 받았고 승강기가 있습니다. · 두 번 유찰돼 감정가 3억 4,400만원의 64%인 2억 2,016만원부터 시작합니다. · 임차권 보증금 2억 9,000만원이 있지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 남은 보증금 청구를 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 6월 19일에 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경103892
소재지	관악구 신림동 신림동 아트라움 4층401호
면적	전용 40.22㎡ (12.2평)
감정가	3억 4,400만원
최저가	2억 2,016만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	2,201만 6,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:00
한 줄 판단	임차권 보증금이 2억 9,000만원이지만 보증금을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔액 청구도 포기하겠다는 확약서를 냈습니다. 두 번 유찰돼 감정가의 64%입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울중앙지방법원 경매11계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 9,000만원)
경매 개시	2025년 9월 8일
매각 장소	경매법정 4별관 211호
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매 신청자는 주택도시보증공사로, 세입자의 임차권을 넘겨받은 곳입니다.

청구금액은 2억 9,000만원입니다.

참고 이 집에는 전입한 사람이 두 팀인가요? 기록을 보면 2020년 5월 22일 전입한 임차인(보증금 2억 9,000만원)과 별도로 2024년 5월 20일 전입한 세대가 있습니다. 법원은 폐문부재(문이 잠겨 사람을 못 만남)라서 주민등록에 전입된 세대만 임차인으로 보고했습니다. 지금 누가 살고 있는지는 법원 기록과 현장에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 관악구 신림동 105-16 아트라움 4층401호
전용면적	40.22㎡ (12.2평)
대지권	66.78㎡ (20.2평)
건물	철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호(공동주택, 다세대). 전용 40.22㎡, 10세대, 승강기 1대, 주차 8대. 2020년 3월 16일 사용승인.
전용 평당 최저가	약 1,805만원

감정평가서에 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 있다고 적혀 있습니다. 법원 조사 때 폐문부재였고 연락처를 남겼지만 연락이 없었습니다.

내부 상태는 직접 확인해야 합니다.

LOCATION

관악구 신림동 입지와 주변

관악구 신림동 신정초등학교 북쪽 가까이에 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통이 무난하다고 평가됐습니다. 북서쪽으로 세로(좁은 길)에 접해 있습니다.

역까지 정확한 거리는 지도로 확인하세요.

PRICE

신림동 아트라움 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.08.27	3억 4,400만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.08	2억 7,520만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.12	2억 2,016만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 7,612만 8,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	1억 4,090만 2,000원 (41%)	–

감정가는 3억 4,400만원이고, 두 번 유찰돼 최저가가 2억 2,016만원입니다. 같은 건물 실거래는 자료에 없고, 신림동 비슷한 면적(전용 33~48㎡) 빌라의 최근 실거래는 1억 1,000만~5억원으로 건물마다 크게 다릅니다.

또 유찰되면 다음 회차 최저가는 1억 7,612만 8,000원입니다.

월세는 이 건물 자료가 없고, 신림동 29㎡ 한 건이 보증금 2억 2,000만원에 월 13만원입니다. 이 집의 임대 조건은 직접 확인하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신림동 아트라움 2025타경103892 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2024.05.20	없음
전입 세대 2	2020.05.22	있음

임차인은 2020년 5월 22일 전입, 확정일자 2020년 4월 17일, 보증금 2억 9,000만원입니다. 이 중 1,200만원은 2022년 4월 증액분이고 확정일자는 2022년 4월 12일입니다.

2025년 10월 29일 배당요구를 했고, 이 임차권을 주택도시보증공사가 넘겨받았습니다.

법원 조사에서는 폐문부재라 점유 상태를 알 수 없었고, 2024년 5월 20일 전입된 세대를 임차인으로 보고했습니다. 실제 점유자는 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

신림동 아트라움 권리 분석

말소기준권리	2023. 09. 20. 압류
법원 특이사항	주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 2026년 6월 19일자 확약서가 제출됨.

말소기준권리는 2023년 9월 20일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차인은 2020년 5월에 전입해 말소기준보다 빨라 원래라면 대항력이 있습니다. 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있는 구조입니다.

하지만 임차권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력 포기, 남은 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의를 담은 확약서를 냈습니다. 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다.

권리 판정 · 안전 확약서 덕분에 보증금 인수 걱정은 적습니다 보증금 2억 9,000만원짜리 임차권이 있지만, 주택도시보증공사가 대항력과 남은 보증금 청구를 포기하겠다는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 확약서 원문, 실제 점유자(2024년 전입 세대), 관리비입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,201만 6,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 2024년 5월에 전입한 세대가 있어 실제로 사는 사람이 있을 수 있습니다. 비어 있다면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남지만, 거주자가 있다면 이사 협의가 필요합니다. 이사비는 현장에서 확인하세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 관악구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구(2026년 6월 19일자)를 직접 확인하세요. 22024년 전입 세대: 실제로 누가 살고 있는지, 그 사람의 권리가 있는지 확인하세요. 3관리비: 폐문부재라 비어 있을 수 있어 밀린 관리비가 있는지 확인하세요. 4실거래: 같은 건물 거래는 자료에 없으니 신림동 비슷한 빌라 거래를 직접 비교하세요. 5내부 상태: 내부를 보지 못했으니 누수와 수리 상태를 감안해 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 두 번 유찰돼 감정가의 64% ＋ 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 2020년 사용승인 새 건물, 승강기 있음 ＋ 지하철역과 버스정류장이 가까움	－ 전용 12평 소형 빌라 － 내부를 아무도 보지 못함 － 2024년 전입 세대 점유 여부 불명 － 같은 건물 실거래 자료 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘임차권 2억 9,000만원’만 보면 손이 안 가는 물건입니다. 두 번 유찰된 이유도 이 숫자 때문일 겁니다.

하지만 보증금을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력과 남은 보증금 청구를 포기한다는 확약서를 냈기 때문에, 서류상 위험은 많이 줄었습니다.

오히려 조심할 것은 실제 점유와 가격입니다. 2024년에 전입한 세대가 누구인지 확인하지 못했고, 같은 건물 실거래도 없습니다.

비슷한 빌라 거래를 기준으로 수리비와 관리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 신림동 아트라움 2025타경103892 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 3억 4,400만원의 64%인 2억 2,016만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,201만 6,000원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 남은 보증금 청구를 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정 4별관 211호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 7,612만 8,000원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 관악구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)