[오피스텔] 시흥 은행동 은계레이크파크 경매 2025타경589 | 최저가 9,604만원(34%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 시흥 오피스텔 경매 은행동 은계레이크파크(2025타경589) 물건을 살펴봅니다.

경기 시흥시 은행동 은계호수로에 있는 은계레이크파크 3층 311호(전용 33.59㎡, 약 10.2평) 오피스텔이 세 번 유찰돼 9,604만원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 8,000만원의 34%이고, 입찰일은 2026년 11월 12일(목)입니다.

그런데 감정평가서에는 ‘이 층 전체가 병원으로 이용 예정으로 추정됨’이라는 문장이 있습니다. 오피스텔 호실이 병원이 된다니 무슨 뜻일까요? 사건 청구금액도 8억 7,958만원으로 이 물건 감정가보다 훨씬 큽니다.

하나씩 풀어 보겠습니다.

감정평가서는 3층 전체를 병원으로 쓸 것으로 추정했습니다.

핵심 쟁점 · 전용 33.59㎡(약 10.2평) 오피스텔, 지하 5층·지상 8층 건물의 3층, 2022년에 지어졌습니다. · 세 번 유찰돼 감정가 2억 8,000만원의 34%인 9,604만원부터입니다. 또 유찰되면 6,722만 8,000원입니다. · 점유자를 만나지 못했고 전입자도 없습니다. 감정평가서는 3층 전체가 병원으로 이용 예정일 것으로 추정했지만 병원 이름은 모른다고 적었습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경589 (물건 3)
소재지	시흥시 은행동 은행동 은계레이크파크 3층311호
면적	전용 33.59㎡ (10.2평)
감정가	2억 8,000만원
최저가	9,604만원 (감정가 34%, 3회 유찰)
입찰보증금	960만 4,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 12일(목) 10:30
한 줄 판단	임차인과 인수할 권리가 서류에 없어 권리는 단순하지만, 점유자를 만나지 못했고 3층 전체가 병원으로 쓰일 것으로 추정된다는 점이 핵심입니다. 세 번 유찰돼 감정가 2억 8,000만원의 34%까지 내려왔지만, 같은 건물 최근 거래 1억 3,500만원은 더 작은 면적(23.72㎡)이라 현황부터 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 안산지원 경매2계
경매 종류	임의경매 (청구금액 8억 7,958만 6,019원)
경매 개시	2025년 5월 9일
매각 장소	본관1층 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 19일(목)

근저당권자가 담보로 잡은 집을 팔아 돈을 받으려고 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 8억 7,958만원이고, 2025년 5월 9일 경매가 시작된 것으로 나옵니다.

이 사건은 물건번호가 여러 개이고, 이 글은 3번 물건입니다. 이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 교부권자, 배당요구권자가 있습니다.

참고 청구금액이 왜 8억 7,958만원일까요? 근저당이 ‘공동담보’로 적혀 있습니다. 여러 호실이 함께 담보로 잡혀 있고, 감정평가서에도 ‘제3층 제309호 외 3개호’라고 적혀 있습니다. 8억 7,958만원은 같은 사건의 여러 호실을 합친 금액으로 보이지만, 정확한 구성은 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층311호
전용면적	33.59㎡ (10.2평)
대지권	9.47㎡ (2.9평)
건물	철근콘크리트구조 지하 5층·지상 8층 건물의 3층 311호 (오피스텔, 감정평가서에는 ‘3층 309호 외 3개호’로 기재)
전용 평당 최저가	약 942만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장이 있다고 적혀 있습니다. 3층은 층별 평면도대로 나뉘어 있고, 층 전체를 병원으로 쓸 예정으로 추정된다고 합니다.

현황조사 때 문이 잠겨 있어 내부는 보지 못했습니다. 실제 모습은 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

시흥 은행동 입지와 주변

건물은 은계중학교 남동쪽 가까이에 있습니다. 주변은 근린생활시설과 아파트 단지가 섞여 있고, 입지 여건은 ‘보통’으로 평가됐습니다.

차로 들어갈 수 있고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서쪽은 폭 약 12미터, 남동쪽은 약 10미터 아스팔트 도로에 붙어 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

은행동 은계레이크파크 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.07.02	2억 8,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.08.20	1억 9,600만원 (70%)	유찰
3회	2026.10.01	1억 3,720만원 (49%)	유찰
4회	2026.11.12	9,604만원 (34%)	이번 입찰
5회 (또 유찰되면)	미정	6,722만 8,000원 (24%)	–
6회 (또 유찰되면)	미정	4,706만원 (17%)	–

감정가는 2억 8,000만원이지만, 같은 건물의 실거래는 2025년 12월 1억 3,500만원(6층, 23.72㎡), 2025년 3월 1억 5,500만원(7층, 29.94㎡)입니다. 이 물건은 33.59㎡로 더 커서 직접 비교하기 어렵고, 최근 12개월 거래도 1건뿐이라 참고만 하세요.

최저가 9,604만원을 전용면적으로 나누면 ㎡당 약 286만원입니다. 같은 건물 12개월 거래(1건)의 ㎡당 가격은 약 569만원이니 절반 수준이지만, 병원 이용 예정 층이라는 점과 점유 상태를 확인하기 전에는 싸다고 말할 수 없습니다.

또 유찰되면 6,722만 8,000원까지 내려갑니다.

같은 건물 월세는 최근 보증금 2,000만원에 월 60만원(29.92㎡, 7층, 2026년 9월)이 있고, 보증금 500만원에 월 70만원(29.92㎡, 5층), 보증금 1,000만원에 월 50만원(29.92㎡, 7층)도 있습니다. 월 60만원이면 1년 720만원으로, 최저가 기준 단순 수익률이 7%대입니다.

33.59㎡ 호실의 월세가 아니라서 참고만 하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 은행동 은계레이크파크 2025타경589 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서상 임차인은 없고, 현황조사 때 문이 잠겨 있어 소유자와 점유자를 만나지 못했습니다. 출입문에 안내문을 붙여 뒀지만 점유 관계를 확인할 수 없었습니다.

전입세대확인서, 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서에는 등재자가 없습니다. 병원으로 쓰일 예정이라는 추정이 사실이라면 사업자와 임대 계약이 있을 수 있으니, 관리사무소와 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

은행동 은계레이크파크 권리 분석

말소기준권리	2023.09.12. 근저당(공동담보)
법원 특이사항	없음

말소기준권리는 2023년 9월 12일 근저당(공동담보)입니다. 이 근저당과 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 지워집니다.

인수되는 권리는 자료에 나오지 않습니다. 다만 현황 점유자가 따로 있으면 계약 내용에 따라 달라질 수 있으니 명세서 원문을 직접 확인하세요.

권리 판정 · 주의 권리는 단순해 보이지만 점유와 용도가 숙제입니다 임차인이 없고 인수할 권리도 자료에 나오지 않아 서류상 권리분석은 단순합니다. 하지만 점유자를 만나지 못했고 3층이 병원으로 쓰일 것으로 추정돼, 현장 확인 없이 입찰하기는 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 960만 4,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자가 누구인지 아직 모릅니다. 비어 있다면 문을 여는 절차 정도지만, 병원 쪽 점유자가 있다면 협의가 필요합니다. 점유자의 계약 내용에 따라 인도 방법이 달라지니 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 4%대 오피스텔을 업무용 건축물로 보는 경우의 일반적인 세율입니다. 주택으로 쓰이는 경우에는 달라질 수 있으니 시흥시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1병원 이용 추정: 감정평가서의 ‘병원으로 이용 예정’ 문장이 사실인지, 311호가 다른 호실과 합쳐져 쓰이는지 현장에서 확인하세요. 2호실 범위: 감정평가서는 ‘3층 309호 외 3개호’로 적혀 있습니다. 311호의 정확한 위치와 범위를 명세서와 내부구조도로 확인하세요. 3점유자: 아무도 만나지 못했습니다. 관리사무소와 우편물로 누가 쓰는지 확인하세요. 4관리비: 오래 비어 있었거나 병원 준비 중이라면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5실거래·월세: 같은 건물에 비슷한 크기 거래가 많지 않으니 월세 시세를 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가가 감정가의 34% ＋ 임차인·인수 권리 없음(서류상) ＋ 같은 건물 월세 거래가 확인됨 ＋ 2022년 건축, 승강기·지하주차장 있음	－ 점유자와 내부를 모두 확인하지 못함 － 3층이 병원 이용 예정으로 추정돼 현황이 다를 수 있음 － 같은 건물 거래가 적어 시세 가늠이 어려움 － 전용 약 10평 소형

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

서류만 보면 임차인도 없고 떠안을 권리도 없어 단순합니다. 세 번 유찰돼 감정가의 34%까지 내려온 것도 숫자로는 매력적입니다.

하지만 이렇게 단순해 보일수록 현장을 한 번도 안 보고 입찰하면 안 됩니다.

감정평가서의 ‘병원 이용 예정’ 문장은 이 층이 오피스텔 본래 모습과 다르게 쓰일 수 있다는 신호입니다. 311호가 실제로 어디까지인지, 누가 쓰는지 확인한 뒤에 입찰가를 정하세요.

월 60만원 기준 수익률이 7%대로 계산되지만, 관리비와 공실 기간을 빼면 낮아집니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 은계레이크파크 2025타경589(3번 물건) 최저가는 얼마인가요?

A. 세 번 유찰돼 감정가 2억 8,000만원의 34%인 9,604만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 960만 4,000원입니다.

Q. 3층이 병원이라는데 무슨 뜻인가요?

A. 감정평가서에 ‘3층 전체가 병원으로 이용 예정으로 추정되며 병원명은 알 수 없다’는 취지로 적혀 있습니다. 실제 점유·사용 현황은 현장에서 확인해야 합니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시 30분, 수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 6,722만 8,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)