[오피스텔] 금천구 가산동 금강노블레스 경매 2025타경14173 | 최저가 1억 7,344만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 금천구 오피스텔 경매 가산동 금강노블레스(2025타경14173) 물건을 살펴봅니다.

금천구 가산동 금강노블레스 101동 3층 302호(전용 30.69㎡, 약 9.3평) 오피스텔이 두 번 유찰돼 1억 7,344만원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 7,100만원의 64%입니다.

그런데 물건에 ‘대항력 있는 임차인’과 ‘임차권등기’라는 경고 표시가 붙어 있습니다. 겁이 나서 지나친 걸까요? 매각조건부터 같이 열어 보겠습니다.

보증공사가 남은 보증금을 포기하는 것이 매각 조건으로 적혀 있습니다.

핵심 쟁점 · 전용 30.69㎡(약 9.3평) 오피스텔, 13층 건물의 3층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가 2억 7,100만원의 64%인 1억 7,344만원부터 시작합니다. · 대항력 있는 임차인·임차권등기 표시가 있지만, 보증공사가 남은 보증금 청구권을 포기하고 등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경14173
소재지	금천구 가산동 가산동 금강노블레스 제101동 제3층 제302호
면적	전용 30.69㎡ (9.3평)
감정가	2억 7,100만원
최저가	1억 7,344만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,734만 4,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차인과 임차권등기 표시가 붙어 있지만, 명세서에 보증공사가 남은 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 두 번 유찰돼 감정가의 64%입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 6,000만원)
경매 개시	2025년 12월 30일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 6,000만원입니다.

이해관계인과 신청자 정보는 명세서에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제3층 제302호
전용면적	30.69㎡ (9.3평)
건물	철근콘크리트구조 13층 건물 중 3층 302호 (101동, 건축물대장상 용도 오피스텔)
전용 평당 최저가	약 1,865만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 문이 잠겨 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서·외국인체류확인서·상가건물임대차현황서에는 등재자가 없습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

금천구 가산동 입지와 주변

감정평가서 기준 세일중학교 남서쪽 가까이(독산동 쪽)에 있고, 주소는 가산동입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있으며 동쪽으로 폭 약 10m 도로에 붙어 있습니다. 준공업지역입니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

가산동 금강노블레스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.02	2억 7,100만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.13	2억 1,680만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.11	1억 7,344만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 3,875만 2,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	1억 1,100만 2,000원 (41%)	–

감정가는 2억 7,100만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 2월 2억 6,800만원(8층), 2025년 4월 2억 7,875만원(12층)입니다.

감정가가 실거래와 비슷해서 ‘64%’라는 숫자가 착시는 아닙니다.

최저가 1억 7,344만원은 최근 실거래의 65% 수준입니다. 또 유찰되면 1억 3,875만 2,000원까지 내려갑니다.

같은 건물 전세는 최근 2억 3,400만~2억 6,500만원이고, 월세는 보증금 300만원에 월 90만원(10월 12층, 8월 5층)이 가장 많습니다. 월 90만원 기준 1년 월세 1,080만원으로 최저가 대비 6%대지만 세금·수리비를 빼기 전 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 가산동 금강노블레스 2025타경14173 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서의 임차인 칸에는 실제로 올라온 사람이 없고, 물건에 ‘대항력 있는 임차인’과 ‘임차권등기’ 표시가 붙어 있습니다. 전입일·보증금 등 자세한 내용은 명세서 원문에서 확인하세요.

현황조사 때는 문이 잠겨 점유자를 만나지 못했고, 전입세대확인서에도 등재자가 없었습니다. 이미 비어 있을 가능성이 있지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

가산동 금강노블레스 권리 분석

말소기준권리	2025.4.11. 압류
법원 특이사항	특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

말소기준권리는 2025년 4월 11일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워지는 것이 원칙입니다.

‘대항력 있는 임차인’이라고 표시되어 있어 원래라면 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다. 하지만 명세서에 보증공사가 남은 보증금을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있어, 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 보이지 않습니다.

권리 판정 · 주의 매각조건 덕분에 위험은 줄었지만 원문 확인이 먼저입니다 대항력 있는 임차인 표시가 있어도 매각조건에 보증금 포기와 등기 말소가 적혀 있습니다. 다만 이 자료에는 임차인 세부 정보가 없어서, 명세서 원문과 말소 절차를 꼭 직접 확인하세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,734만 4,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 점유자가 없을 가능성이 있지만 확인되지 않았습니다. 점유자가 있다면 인도명령 등 절차가 필요하고, 드는 비용은 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 건축물대장상 오피스텔은 주택이 아니라 취득세가 4%대 중반입니다. 지방교육세·농어촌특별세를 합친 대략의 숫자이니 금천구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1특별매각조건 원문: 명세서에서 보증공사의 보증금 포기와 등기 말소 조건을 직접 확인하세요. 2임차권등기 말소: 낙찰 뒤 누가 어떻게 말소하는지 절차를 알아보세요. 3임차인 정보: 전입일, 보증금, 확정일자를 명세서에서 확인하세요. 4점유·관리비: 비어 있는지, 관리비가 밀렸는지 관리사무소에 물어보세요. 5실거래·월세: 최근 거래 2억 6,800만원, 월세 300만원/90만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 감정가가 실거래와 비슷해 할인 폭이 실제 ＋ 보증공사의 보증금 포기·말소 조건이 명세서에 있음 ＋ 같은 건물 전세·월세 거래가 활발함 ＋ 2020년 사용승인된 비교적 새 건물	－ 대항력 있는 임차인과 임차권등기 표시 － 임차인 세부 정보와 점유 상태가 자료에 없음 － 오피스텔이라 취득세가 높음 － 기계식 주차 등 관리 부담

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘대항력 있는 임차인’이라는 경고만 보면 지나치기 쉬운 물건입니다. 하지만 매각조건에 보증공사가 남은 보증금을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 적혀 있어서 서류상 위험은 크게 줄었습니다.

다만 이 글은 임차인 세부 정보를 확인하지 못했습니다.

감정가가 실거래와 비슷해서 가격은 믿을 만한 편입니다. 월세 90만원 기준 수익률에서 취득세 4.6%를 빼면 기대만큼 높지 않을 수 있으니, 명세서 원문과 계산을 직접 확인하고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 금강노블레스 2025타경14173 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 2억 7,100만원의 64%인 1억 7,344만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,734만 4,000원입니다.

Q. 대항력 있는 임차인이 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닌 것으로 보입니다. 명세서에 보증공사가 남은 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 다음 회차 최저가는 1억 3,875만 2,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)