[아파트] 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 경매 2026타경50156 | 최저가 32억 4,000만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 송파구 아파트 경매 문정동 올림픽훼밀리타운(2026타경50156) 물건을 살펴봅니다.

송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 212동 14층(전용 136.32㎡, 약 41.2평)이 32억 4,000만원에 첫 입찰을 맞습니다. 아직 한 번도 유찰되지 않은 감정가 100% 물건이고, 가락시장역 남서쪽 가까이에 있는 4,494세대 대단지입니다.

그런데 같은 단지 같은 면적의 최근 석 달 실거래는 29억~31억 3,000만원이었습니다. 감정가가 시세보다 높게 잡힌 걸까요? 입찰 전에 따져 볼 숫자부터 같이 보겠습니다.

권리는 단순한데, 감정가가 최근 실거래 최고가보다 1억 1천만원 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 136.32㎡(약 41.2평), 1988년 12월 사용승인된 15층 건물의 14층입니다. · 유찰 0회, 감정가와 같은 32억 4,000만원부터 시작합니다. 입찰보증금만 3억 2,400만원입니다. · 임차인 신고는 없고 채무자 겸 소유자 세대가 등재돼 있습니다. 말소기준권리는 2021년 9월 8일 근저당권입니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50156
소재지	송파구 문정동 문정동 올림픽훼밀리타운 212동 14층1403호
면적	전용 136.32㎡ (41.2평)
감정가	32억 4,000만원
최저가	32억 4,000만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	3억 2,400만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	임차인 신고가 없고 말소기준권리도 2021년 근저당권이라 권리관계는 단순해 보입니다. 다만 첫 입찰가 32억 4,000만원이 같은 단지 같은 면적의 최근 실거래보다 높아서 가격이 핵심입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 17억 5,398만 9,720원)
경매 개시	2026년 1월 30일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 17억 5,399만원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 교부권자(세금 등을 받으려는 기관), 채권자, 채무자 겸 소유자가 있습니다.

참고 감정평가서의 '정비예정구역'은 무슨 뜻인가요? 감정평가서 용도지역 항목에 정비예정구역(2023년 10월 12일, 행위허가·개발행위허가 제한)이라고 적혀 있습니다. 재건축 같은 정비사업이 예정된 구역이라는 뜻이고, 일정한 건축·개발 행위에 허가가 필요하다는 의미입니다. 재건축이 언제 어떻게 진행되는지는 이 자료로 알 수 없으니 송파구청과 서울시에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 송파구 문정동 150 올림픽훼밀리타운아파트 212동 14층1403호
전용면적	136.32㎡ (41.2평)
대지권	146.72㎡ (44.4평)
건물	철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 14층 1403호 (212동, 1988년 12월 21일 사용승인)
전용 평당 최저가	약 7,864만원

감정평가서에 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 승강기가 갖춰져 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 사람을 만나지 못해 누가 살고 있는지는 확인되지 않았습니다.

내부 구조는 첨부된 내부구조도로 보시고, 실제 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

송파구 문정동 입지와 주변

감정평가서 기준으로 지하철 3호선·8호선 가락시장역 남서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 시장, 학교가 모여 있고 주위환경은 ‘보통’으로 평가됐습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장과 가락시장역이 있어 대중교통은 보통 수준입니다. 단지 안 포장도로를 통해 바깥 큰길로 이어집니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

문정동 올림픽훼밀리타운 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	32억 4,000만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	25억 9,200만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	20억 7,360만원 (64%)	–

감정가는 32억 4,000만원입니다. 같은 단지 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 9월 30억 5,000만원(5층), 8월 31억원(6·11·15층), 7월 31억 3,000만원(8층)이고 5월에는 28억 5,000만원(1층)도 있었습니다.

최근 12개월 29건의 평균은 약 29억 8,500만원입니다.

즉 최저가(감정가와 같음)가 최근 거래 중 가장 높은 값보다도 1억 1,000만원 높고, 평균과는 2억 5,000만원쯤 차이가 납니다. 한 번 유찰되면 25억 9,200만원이 되는데, 그 정도가 되어야 시세와 견줄 만합니다.

같은 단지 전세는 최근 보증금 9억~10억 5,000만원이고, 월세는 보증금 5억에 월 280만원, 7억 1,000만원에 월 160만원 같은 거래입니다. 보증금이 큰 물건이라 월세 수익을 보고 들어가는 물건은 아닙니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 문정동 올림픽훼밀리타운 2026타경50156 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

임차인으로 신고된 사람은 없고, 임대관계도 ‘미상’으로 적혀 있습니다. 현황조사 때 문이 잠겨 있어 점유자를 만나지 못했습니다.

전입세대확인서와 주민등록표에는 채무자 겸 소유자 세대가 올라 있습니다. 소유자 쪽이 그대로 살고 있을 가능성이 있으니 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

문정동 올림픽훼밀리타운 권리 분석

말소기준권리	2021.09.08. 근저당권
법원 특이사항	없음 (매각물건명세서에 특별한 비고가 적혀 있지 않음)

말소기준권리는 2021년 9월 8일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤에 생긴 가압류 등은 낙찰되면 지워집니다.

대항력(낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는 힘)을 가진 임차인은 자료에 나오지 않고, 명세서에도 인수되는 권리가 적혀 있지 않습니다. 서류상 낙찰자가 떠안을 권리는 보이지 않습니다.

권리 판정 · 주의 권리는 단순하고, 쟁점은 가격과 점유입니다 인수할 권리는 보이지 않지만 감정가가 시세보다 높고, 소유자 세대가 등재돼 있어 점유 확인이 필요합니다. 입찰 전에 명세서 원문과 현장을 꼭 확인하세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3억 2,400만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 소유자 세대가 등재돼 있고 현황조사 때 아무도 만나지 못했습니다. 소유자가 살고 있다면 인도명령(낙찰자가 법원에 신청해 집을 비우게 하는 절차)으로 풀 수 있지만, 이사비 등은 자료에 없어 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 3.5% 9억원을 넘는 1주택 기준으로 취득세 3%에 지방교육세·농어촌특별세를 더하면 3%대 중반입니다. 이미 집이 있다면 세율이 크게 달라질 수 있으니 송파구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1점유자: 소유자 세대가 살고 있는지, 비어 있는지 현장과 관리사무소에서 확인하세요. 2매각물건명세서: 인수되는 권리와 비고가 정말 없는지 원문을 직접 보세요. 3실거래: 같은 단지 14층 전후 최근 거래와 호가를 비교해 입찰가를 정하세요. 4정비예정구역: 재건축 일정이 시세에 어떻게 반영돼 있는지 구청에서 알아보세요. 5자금: 입찰보증금 3억 2,400만원과 잔금 마련 계획을 먼저 세우세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 인수할 권리와 임차인이 보이지 않는 단순한 권리 ＋ 가락시장역(3·8호선) 가까운 4,494세대 대단지 ＋ 정비예정구역으로 지정된 단지 ＋ 같은 면적 거래가 활발함(12개월 29건)	－ 감정가가 최근 실거래 최고가보다 높음 － 1988년 사용승인 노후 건물 － 소유자 세대 등재로 점유 확인 필요 － 보증금 3억 2,400만원이 큰 부담

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리관계만 보면 어렵지 않은 물건입니다. 하지만 ‘유찰이 없으니 안전하다’는 뜻은 아닙니다.

첫 입찰가가 최근 거래 최고가보다 높아서, 지금 32억 4,000만원에 쓰면 시세보다 비싸게 사게 됩니다.

일반적으로 이런 물건은 한두 번 유찰된 뒤 시세 근처에서 경쟁이 붙습니다. 이번 회차에 들어가신다면 같은 단지 최근 실거래(30억대 초반)보다 아래에서 입찰가를 정하시고, 재건축 기대감이 이미 가격에 담겨 있는지도 같이 따져 보시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 올림픽훼밀리타운 2026타경50156 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰되지 않아 감정가와 같은 32억 4,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3억 2,400만원입니다.

Q. 감정가가 시세보다 높은 편인가요?

A. 같은 단지 같은 면적의 최근 실거래는 29억~31억 3,000만원이었고, 12개월 평균은 약 29억 8,500만원입니다. 감정가 32억 4,000만원은 그보다 높습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 다음 회차 최저가는 25억 9,200만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)