[오피스텔] 김포 풍무동 넘버원리치안 경매 2026타경30402 | 최저가 1억 3,000만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 김포 오피스텔 경매 풍무동 넘버원리치안(2026타경30402) 물건을 살펴봅니다.

김포시 풍무동 신풍초등학교 남서쪽 넘버원리치안 6층 606호(전용 19.89㎡, 약 6.0평) 오피스텔이 유찰 없이 감정가와 같은 1억 3,000만원에 첫 입찰을 맞습니다.

그런데 이 물건에는 1억 1,500만원짜리 주택임차권등기가 붙어 있습니다. 대항력까지 있는 세입자라니, 낙찰자가 떠안아야 하는 걸까요? 매각물건명세서의 확약서부터 같이 열어 보겠습니다.

보증공사가 남은 보증금을 포기하겠다고 확약서를 냈습니다.

핵심 쟁점 · 전용 19.89㎡(약 6.0평) 오피스텔, 지하 4층·지상 10층 건물의 6층입니다. · 유찰 0회, 감정가와 같은 1억 3,000만원부터 시작합니다. · 임차권등기(보증금 1억 1,500만원)가 있지만 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경30402
소재지	김포시 풍무동 풍무동 넘버원리치안 6층606호
면적	전용 19.89㎡ (6.0평)
감정가	1억 3,000만원
최저가	1억 3,000만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	1,300만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만, 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 아직 유찰 없는 감정가 100% 첫 입찰입니다.

CASE

사건 개요

법원	인천지방법원 부천지원 경매12계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 1,500만원)
경매 개시	2026년 2월 13일
매각 장소	별관 제122호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 1억 1,500만원입니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 6층606호
전용면적	19.89㎡ (6.0평)
대지권	6.18㎡ (1.9평)
건물	철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물 중 6층 606호 (건축물대장상 업무시설-오피스텔, 2020년 2월 11일 사용승인)
전용 평당 최저가	약 2,167만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 이해관계인을 만나지 못해 점유 상태는 확인되지 않았고 전입세대확인서 등에도 등재자가 없습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

김포 풍무동 입지와 주변

감정평가서 기준 신풍초등학교 남서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 대형마트, 근린시설, 소규모공장이 섞여 있고 주위환경은 ‘보통’입니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있습니다. 서쪽으로는 광대로, 동쪽으로는 소로 포장도로를 이용하고 준주거지역입니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

풍무동 넘버원리치안 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.11	1억 3,000만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	1억 400만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	8,320만원 (64%)	–

감정가는 1억 3,000만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 실거래는 최근 1년 안에는 없고, 2025년 1월 6층 1억 3,268만원, 9층 1억 1,400만원, 2025년 4월 4층 1억원이 있습니다.

24개월 5건 평균은 약 1억 954만원입니다.

감정가가 그 평균보다 2,000만원쯤 높은 편입니다. 한 번 유찰된 1억 400만원 정도가 평균에 가깝습니다.

최근 실거래가 없어 시세는 확인이 필요합니다.

같은 건물 월세는 최근 보증금 500만원에 월 50만~55만원이 많고, 전세는 9,800만~1억 100만원입니다. 월 55만원 기준 1년 월세 660만원으로 최저가 대비 5%대입니다.

세금·수리비를 빼기 전 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 풍무동 넘버원리치안 2026타경30402 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2022.04.05	있음

법원 정리에 따르면 같은 세입자가 2022년 4월 5일 전입, 2022년 3월 7일 확정일자, 보증금 1억 1,500만원으로 올라 있고 계약기간은 2024년 4월 4일까지였습니다. 2024년 4월 18일 주택임차권등기를 했고 2026년 3월 31일 배당을 요구했습니다.

현황조사 때는 아무도 만나지 못했고 전입세대확인서에도 등재자가 없었습니다. 이미 이사한 것으로 보이지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

풍무동 넘버원리치안 권리 분석

말소기준권리	2023.05.04. 압류
법원 특이사항	주택도시보증공사: 경매신청채권자이고 임차인의 임차보증금반환채권 양수인으로서, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출함. 인수되는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 말소동의 확약서가 제출됨)

말소기준권리는 2023년 5월 4일 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2022년 4월에 전입해 압류보다 빨라 대항력이 있고, 명세서에도 임차권등기가 인수되는 권리로 적혀 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 못 받은 잔액을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 보이지 않습니다.

권리 판정 · 주의 확약서로 위험은 줄었지만 원문과 가격 확인이 필요합니다 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 인수 대상으로 적혀 있지만 보증공사가 남은 보증금을 포기하겠다는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 확약서 원문, 빈집 여부, 관리비, 그리고 최근 거래가 없는 시세입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,300만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 세입자는 이미 이사한 것으로 보이고 전입자도 없습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남지만, 현장에서 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 건축물대장상 오피스텔은 주택이 아니라 취득세가 4%대 중반입니다. 지방교육세·농어촌특별세를 합친 대략의 숫자이니 김포시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2임차권등기 말소: 낙찰 뒤 말소 절차를 법원과 보증공사에 알아보세요. 3빈집 여부: 전입자가 없으니 관리사무소와 우편물로 실제 비어 있는지 확인하세요. 4관리비: 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5시세: 최근 1년 실거래가 없으니 호가와 월세 거래를 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 확약서로 보증금 인수 걱정이 적음 ＋ 월세 거래가 꾸준한 대단지형 오피스텔 ＋ 2020년 사용승인된 비교적 새 건물, 승강기 있음 ＋ 아직 유찰 없는 첫 입찰이라 다음 회차 가격 관찰 가능	－ 감정가가 과거 거래 평균보다 높음 － 최근 1년 실거래가 없음 － 전용 6평 소형, 오피스텔이라 취득세가 높음 － 내부를 아무도 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘대항력 있는 세입자의 임차권등기 1억 1,500만원’만 보면 손이 안 가지만, 보증금을 대신 내준 보증공사가 남은 보증금을 포기하겠다고 확약했기 때문에 서류상 위험은 크게 줄었습니다.

오히려 조심할 것은 가격입니다. 감정가 1억 3,000만원은 지난 거래 평균보다 높고 최근 거래도 없어 시세를 확신하기 어렵습니다.

첫 입찰에서 서두르기보다, 한 번 유찰된 1억 400만원 근처에서 월세 55만원 기준으로 수익을 따져 보시기를 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 넘버원리치안 2026타경30402 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰되지 않아 감정가와 같은 1억 3,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,300만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 인천지방법원 부천지원 별관 제122호 법정입니다.

Q. 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 다음 회차 최저가는 1억 400만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)