[빌라] 수원 권선동 소노하임 경매 2025타경55066 | 최저가 1억 1,900만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 수원 빌라 경매 권선동 소노하임(2025타경55066) 물건을 살펴봅니다.

수원시청역 남서쪽 가까이 권선동 소노하임 11층 1102호(전용 17.82㎡, 약 5.4평) 원룸형이 한 번 유찰돼 1억 1,900만원에 나왔습니다. 감정가 1억 7,000만원의 70%입니다.

그런데 권선동 비슷한 면적(약 20㎡) 원룸의 최근 실거래는 6,500만~9,000만원이었습니다. 70%가 정말 싼 걸까요? 임차권등기와 함께 숫자를 같이 보겠습니다.

한 번 유찰된 1억 1,900만원도 주변 원룸 실거래보다 높습니다.

핵심 쟁점 · 전용 17.82㎡(약 5.4평) 도시형생활주택(원룸형), 12층 건물의 11층입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 1억 7,000만원의 70%인 1억 1,900만원부터 시작합니다. · 세입자의 임차권등기(2025년 9월 4일)가 있지만, 세입자 전입이 말소기준권리보다 늦어 인수되지 않는 것으로 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경55066 (물건 4)
소재지	수원시 권선구 권선동 권선동 소노하임 11층1102호
면적	전용 17.82㎡ (5.4평)
감정가	1억 7,000만원
최저가	1억 1,900만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,190만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	임차권등기가 있지만 세입자가 말소기준권리보다 늦게 전입해 낙찰되면 함께 지워지는 것으로 보입니다. 문제는 권리가 아니라 가격으로, 최저가가 주변 비슷한 면적 실거래보다 높습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 28억 8,907만 7,966원)
경매 개시	2025년 3월 17일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 28억 8,908만원으로, 여러 호실이 함께 걸린 사건이라 이 한 호실의 빚이 아닙니다.

이해관계인에는 주택임차권등기권자가 있습니다.

참고 이 물건은 왜 '물건번호 4번'인가요? 한 사건에 같은 건물 여러 호실이 함께 나온 것으로 보입니다. 감정평가서 건물 설명에 ‘제201호 외 23개호’라고 적혀 있고 청구금액도 28억 8,908만원으로 매우 큽니다. 이 글은 그중 11층 1102호(물건번호 4)만 다룹니다. 같은 사건의 다른 호실은 권리와 최저가가 다를 수 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층1102호
전용면적	17.82㎡ (5.4평)
대지권	14.26㎡ (4.3평)
건물	철근콘크리트구조 12층 건물 중 11층 1102호 (도시형생활주택-원룸형, 2017년 준공으로 조회되는 건물)
전용 평당 최저가	약 2,204만원

감정평가서에 위생·급배수시설, 개별난방, 승강기, 주차설비, 화재탐지·경보설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 문이 잠겨 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서에는 이 주소에 세대가 없다고 나옵니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

수원 권선동 입지와 주변

감정평가서 기준 수원시청역(수인분당선) 남서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔이 섞여 있고 주위환경은 ‘보통’입니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있습니다. 북동쪽으로 폭 약 10m 포장도로에 붙어 있고 중심상업지역입니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

권선동 소노하임 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.12	1억 7,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.11	1억 1,900만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	8,330만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	5,831만원 (34%)	–

감정가는 1억 7,000만원이고, 10월 12일 한 번 유찰돼 최저가는 1억 1,900만원입니다. 같은 건물 거래는 없고, 권선동 비슷한 면적 실거래는 2026년 8월 6,962만원(20.48㎡, 같은 날 12건), 6월 9,000만원(17.87㎡), 4월 6,500만원(18.28㎡)입니다.

최근 12개월 14건 평균은 약 7,075만원입니다.

같은 날 같은 값으로 12건이 거래된 것은 일괄 거래로 보이지만, 이유는 자료로 알 수 없습니다. 어쨌든 최저가 1억 1,900만원은 평균보다 4,800만원쯤 높고, 또 유찰된 8,330만원이 되어야 시세에 가까워집니다.

월세는 최근 보증금 500만원에 월 42만~45만원 거래가 여러 건이고, 전세는 7,900만~8,200만원입니다. 월 45만원 기준 단순 계산하면 1년 월세 540만원으로 최저가 대비 4%대, 8,330만원이면 6%대 후반입니다.

세금·수리비를 빼기 전 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 권선동 소노하임 2025타경55066 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2024.09.05	없음

법원이 정리한 임차인은 한 명입니다. 2024년 9월 5일 전입, 2024년 8월 28일 확정일자, 보증금 1억 5,000만원, 계약기간 2024년 9월 20일~2026년 9월 19일이고, 2025년 4월 15일 배당을 요구했으며 2025년 9월 4일 주택임차권등기를 했습니다.

신고된 보증금 1억 5,000만원은 주변 전세(7,900만~8,200만원)보다 훨씬 큽니다. 비교 대상이 다른 건물이라 단정은 못 하지만 확인이 필요합니다.

임차권등기는 보통 이사를 나가면서 하는 등기이고, 전입세대확인서에도 세대가 없습니다.

RIGHTS

권선동 소노하임 권리 분석

말소기준권리	2022.2.25. 근저당권
법원 특이사항	주택임차권등기권자(주택임차권등기일 2025년 9월 4일). 인수되는 권리: 해당사항없음. 감정평가서 비고: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중

말소기준권리는 2022년 2월 25일 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2024년 9월에 전입해 근저당권보다 늦어서 대항력이 없습니다. 명세서의 인수되는 권리도 ‘해당사항없음’입니다. 임차권등기는 후순위라 낙찰되면 지워지고, 보증금은 배당으로 일부만 받게 됩니다.

권리 판정 · 주의 권리는 가볍고, 가격이 쟁점입니다 인수할 보증금은 보이지 않습니다. 하지만 최저가가 주변 비슷한 면적 실거래보다 높고 월세 수익도 크지 않아, 서둘러 낙찰받을 가격인지 따져 봐야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,190만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차권등기가 되어 있어 세입자가 이미 이사했을 가능성이 있지만, 자료만으로는 확인되지 않습니다. 점유자가 있다면 인도명령 절차가 필요하고, 이사비 협의 금액은 자료에 없습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 건축물대장에 주택으로 올라 있고 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하라면 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 대장상 용도가 오피스텔 등이면 세율이 훨씬 높습니다. 이미 집이 있어도 달라지니 수원시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1실거래 비교: 같은 건물이나 가까운 건물의 최근 실거래를 찾아 입찰가를 정하세요. 2세입자 상태: 이미 이사했는지, 임차권등기 말고 다른 주장이 있는지 확인하세요. 3건축물대장 용도: 주택인지 오피스텔인지에 따라 세금이 달라집니다. 4관리비: 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 5같은 사건 다른 호실: 이 사건은 호실이 많으니 1102호 서류를 정확히 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 수원시청역 가까운 중심상업지역 ＋ 세입자 대항력 없음, 인수되는 권리 해당사항 없음 ＋ 승강기·개별난방 갖춤 ＋ 월세·전세 거래가 활발한 지역	－ 최저가가 주변 비슷한 면적 실거래보다 높음 － 전용 5.4평 소형 － 같은 건물 실거래 자료가 없음 － 여러 호실이 걸린 큰 사건

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

임차권등기와 1억 5,000만원이라는 보증금 숫자만 보면 겁이 나지만, 세입자가 말소기준권리보다 늦어서 서류상 낙찰자에게 청구할 수 없는 구조입니다. 오히려 조심할 것은 가격입니다.

감정가 1억 7,000만원은 비슷한 면적 실거래의 두 배 가까이 높게 잡힌 것으로 보이고, 70%인 1억 1,900만원도 시세보다 높습니다. 이번 회차는 입찰가를 최근 실거래 근처에서 정하거나, 한 번 더 유찰되길 지켜보는 쪽이 낫다고 봅니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 소노하임 2025타경55066 물건번호 4 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 7,000만원의 70%인 1억 1,900만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,190만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 세입자 전입(2024년 9월)이 말소기준권리(2022년 근저당권)보다 늦어 대항력이 없고, 명세서의 인수되는 권리도 해당사항 없음입니다. 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 다음 회차 최저가는 8,330만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)