[주택] 남양주 별내동 다가구주택 경매 2025타경71467 | 최저가 9억 8,951만 4,000원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 남양주 주택 경매 별내동 다가구주택(2025타경71467) 물건을 살펴봅니다.

남양주 별내동 화접초등학교 서쪽의 4층 다가구주택(토지 270㎡, 약 81.7평, 건물 연면적 417.47㎡, 약 126.3평)이 한 번 유찰돼 9억 8,951만원부터 시작합니다. 감정가 약 14억 1,359만원의 70%입니다.

건물에는 세입자가 네 가구 이상 들어 있고, 알려진 보증금만 5억 6,900만원이 넘습니다. 이 보증금을 낙찰자가 떠안을까요? 전입일과 근저당 순서부터 보겠습니다.

세입자 전입일이 모두 근저당보다 늦어 보증금 인수는 없어 보입니다.

핵심 쟁점 · 토지 270㎡(약 81.7평), 철근콘크리트구조 4층 다가구주택(1층 근린생활시설과 계단, 2~3층 각 2가구, 4층 1가구)입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 약 14억 1,359만원의 70%인 9억 8,951만 4,000원부터 시작합니다. · 명세서에 나온 세입자 네 명 모두 전입이 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 인수되는 권리는 따로 적혀 있지 않습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경71467
소재지	남양주시 별내동 별내동 다가구주택
감정가	14억 1,359만 1,350원
최저가	9억 8,951만 4,000원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	9,895만 1,400원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:30
한 줄 판단	명세서에 나온 세입자 4가구가 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 떠안을 가능성은 낮아 보입니다. 다만 최저가가 약 9억 9천만원으로 크고 일괄매각·제시외 건물이 있어 확인이 필요합니다.

CASE

사건 개요

법원	의정부지방법원 남양주지원 경매5계
경매 종류	임의경매 (청구금액 6억 5,480만 1,782원)
경매 개시	2025년 4월 2일
매각 장소	제101호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

근저당권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 약 6억 5,480만원이고 경매개시는 2025년 4월 2일, 배당요구 마감은 2025년 9월 25일이었습니다.

이해관계인에는 채권자, 임차인 네 명, 교부권자(세금 기관) 세 곳이 있습니다.

참고 '일괄매각·제시외 건물 포함'이란? 토지와 건물 여러 필지를 한 번에 파는 것이 일괄매각입니다. ‘제시외 건물’은 건축물대장 등 공식 자료에 없지만 현장에 있는 건물이라는 뜻이고, 이번 매각에 포함돼 있다고 적혀 있습니다. 법적으로 어떤 건물인지, 철거나 이행강제금 위험은 없는지 입찰 전에 남양주시청에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 남양주시 별내동 785-12
대지권	270.0㎡ (81.7평)
건물	철근콘크리트구조 4층 건물로 건축물대장 자료상 용도는 단독주택(다가구)이고 사용승인은 2020년 1월 6일입니다. 승강기(6인승)가 있고 면적은 1층 57.29㎡·17.01㎡, 2층 127.11㎡, 3층 127.11㎡, 4층 88.95㎡입니다.

감정평가서에 1층은 제1종근린생활시설과 계단실, 2·3층은 각 2가구용 다가구주택(방2·거실·주방·욕실2 등), 4층은 1가구용(방1·거실·드레스룸 등)으로 적혀 있습니다. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.

LOCATION

남양주 별내동 입지와 주변

건물은 화접초등학교 서쪽 가까이에 있고, 주변은 자연취락, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 섞인 제1종일반주거지역입니다.

차로 들어갈 수 있고 일반 노선버스 정류장이 있습니다. 도로 폭과 가까운 전철역은 자료에 없어 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

별내동 다가구주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.07	14억 1,359만 1,350원 (100%)	유찰
2회	2026.11.11	9억 8,951만 4,000원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	6억 9,266만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	4억 8,486만 2,000원 (34%)	–

감정가는 약 14억 1,359만원이고 첫 매각(2026년 10월 7일)이 유찰돼 최저가가 9억 8,951만원으로 내려왔습니다. 같은 동네 다가구의 최근 실거래와 월세 자료는 없어 실거래 확인 필요입니다.

청구금액 6억 5,480만원은 최저가보다 낮습니다. 한 번 더 유찰되면 다음 회차는 6억 9,266만원입니다.

명세서에 나온 보증금은 301호 2억원, 202호 1억 8,900만원, 201호 1억 8,000만원이고, 한 명은 보증금 정보가 없습니다. 월세 수익은 자료가 없어 계산하지 않았습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 별내동 다가구주택 2025타경71467 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.02.15	없음
전입 세대 2	2020.09.04	없음
전입 세대 3	2022.03.04	없음
전입 세대 4	2022.07.21	없음

명세서에 세입자 네 명이 나옵니다. 301호 보증금 2억원(전입 2021년 2월), 202호 1억 8,900만원(전입 2020년 9월), 201호 1억 8,000만원(전입 2022년 7월), 나머지 한 명은 임대차관계가 불분명합니다.

이 가운데 한 명은 2025년 10월 27일 주택임차권등기를 했습니다. 모두 자료상 대항력은 없고, 배당요구를 한 사람이 있습니다.

RIGHTS

별내동 다가구주택 권리 분석

말소기준권리	목록1 2018. 11. 21. 근저당권 목록2 2020. 3. 25. 근저당권
법원 특이사항	일괄매각. 제시외 건물 포함

말소기준권리는 2018년 11월 21일 근저당권입니다(2020년 3월 25일 근저당도 있습니다). 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자들은 전입이 2020년 9월 이후라 모두 근저당보다 늦고 대항력이 없습니다. 낙찰자가 보증금을 돌려줄 의무가 없고, 세입자는 배당에서 받는 만큼만 가져갑니다.

명세서에 인수되는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다. 다만 세입자가 많고 금액이 크니 배당 순서와 임차권등기 처리 방법은 사건기록에서 확인하세요.

권리 판정 · 주의 보증금 인수는 없어 보이지만 금액이 크고 세입자가 많습니다 세입자 전입이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 남은 확인은 제시외 건물 상태, 세입자 네 가구의 명도, 세금 체납 여부입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 9,895만 1,400원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자 네 가구가 있어 가구마다 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 배당을 받으려면 세입자가 낙찰자의 명도확인서를 받아야 하는 것이 일반적이라 협의가 잘 풀리는 경우가 많지만 확정은 아닙니다.

3. 예상 취득세 확인 필요 다가구주택은 보통 1주택으로 보지만 9억원을 넘는 주택은 취득세율이 높아지고, 1층 근린생활시설은 따로 계산될 수 있습니다. 남양주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1제시외 건물: 어떤 건물이 포함됐는지, 불법 건축물은 아닌지 남양주시청에서 확인하세요. 2세입자 4가구: 보증금 금액, 배당요구 여부, 이사 계획을 사건기록과 현장에서 확인하세요. 3임차권등기: 2025년 10월 27일 등기가 낙찰 뒤 어떻게 처리되는지 확인하세요. 4시세: 별내동 다가구 최근 거래가와 월세를 직접 알아보세요. 51층 근린생활시설: 임대 상태와 용도 변경 가능성을 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 세입자 전입이 모두 근저당보다 늦음(대항력 없음) ＋ 한 번 유찰돼 감정가의 70% ＋ 2020년 사용승인으로 비교적 새 건물 ＋ 승강기와 도시가스 갖춤	－ 최저가 약 9억 9천만원으로 큰 금액 － 세입자 네 가구 명도 필요 － 제시외 건물이 포함된 일괄매각 － 시세·월세 자료 없음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

다가구는 보증금 인수가 가장 큰 걱정인데, 이 물건은 세입자 전입이 모두 근저당보다 늦어서 서류상 인수할 보증금이 없습니다. 이 점은 장점입니다.

하지만 최저가가 약 9억 9천만원이고, 세입자 네 가구 명도, 제시외 건물, 시세 확인이라는 숙제가 남아 있습니다. 시세 자료가 없으니 현지 부동산에서 매매가와 월세를 확인하고, 명도 비용까지 계산한 뒤 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 별내동 다가구 2025타경71467 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 약 14억 1,359만원의 70%인 9억 8,951만 4,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 9,895만 1,400원입니다.

Q. 세입자 보증금을 떠안나요?

A. 명세서에 나온 세입자는 모두 전입이 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 인수되는 권리도 적혀 있지 않습니다. 원문과 배당 내용은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 6억 9,266만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)