[빌라] 강서구 화곡동 오케이파크빌 경매 2026타경3892 | 최저가 2억 3,760만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강서구 빌라 경매 화곡동 오케이파크빌(2026타경3892) 물건을 살펴봅니다.

강서구 화곡동 서울신강초등학교 북서쪽 오케이파크빌 3층(전용 38.9㎡, 약 11.8평)이 한 번 유찰돼 2억 3,760만원에 나왔습니다. 감정가 2억 9,700만원의 80%입니다.

그런데 청구금액이 3억 3,000만원으로 감정가보다 큽니다. 임차권등기도 있는 이 빌라, 특별매각조건이 붙은 이유가 뭘까요?.

보증공사가 매수인에게 남은 보증금을 청구하지 않는 조건으로 파는 물건입니다.

핵심 쟁점 · 전용 38.92㎡(약 11.8평) 단지형 다세대(도시형생활주택), 6층 건물의 3층 303호입니다(2015년 사용승인). · 한 번 유찰돼 감정가 2억 9,700만원의 80%인 2억 3,760만원부터 시작합니다. · 특별매각조건: 주택도시공사가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경3892
소재지	강서구 화곡동 화곡동 오케이파크빌 제비동 제3층 제303호
면적	전용 38.92㎡ (11.8평)
감정가	2억 9,700만원
최저가	2억 3,760만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	2,376만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	특별매각조건으로 주택도시공사가 배당받지 못한 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 인수 위험은 낮아 보입니다. 최저가는 최근 실거래 수준에 가까워졌습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 3,000만원)
경매 개시	2026년 3월 23일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 3억 3,000만원이고, 이해관계인에는 가압류권자, 교부권자, 주택임차권자, 채권자가 있습니다.

참고 특별매각조건이란? 법원이 매각물건명세서에 적어 두는 이 물건만의 특별한 조건입니다. 여기서는 주택도시공사가 낙찰자에게 남은 보증금을 청구하지 않고 임차권등기를 지우는 것을 조건으로 판다는 뜻입니다. 낙찰자 입장에서 보증금 인수 걱정이 줄어드는 장치이므로 명세서 원문을 꼭 직접 읽어 보세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강서구 화곡동 932-8 오케이파크빌 제비동 제3층 제303호
전용면적	38.92㎡ (11.8평)
대지권	21.8㎡ (6.6평)
건물	철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 303호 (공부상 다세대주택, 도시형생활주택·단지형다세대, 사용승인일 2015년 9월 17일)
전용 평당 최저가	약 2,014만원

감정평가서에 위생·급배수, 난방, 엘리베이터 설비가 있다고 적혀 있습니다. 현장에서 아무도 만나지 못했고 전입세대확인서에도 등재자가 없어 점유 관계는 알 수 없습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

강서구 화곡동 입지와 주변

건물은 서울신강초등학교 북서쪽 인근에 있고, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 섞인 지역입니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 노선 버스정류장이 있으며, 북쪽 폭 약 5m 포장도로에 접합니다. 공항 관련 구역이 지정돼 있습니다.

가장 가까운 전철역까지 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

화곡동 오케이파크빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	2억 9,700만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.11	2억 3,760만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 9,008만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 5,206만 4,000원 (51%)	–

감정가는 2억 9,700만원이지만, 같은 건물 같은 면적대의 최근 실거래는 2026년 5월 2억 3,200만원(4층, 38.88㎡), 2025년 12월 2억 9,000만원(2층, 38.92㎡), 2025년 4월 2억 5,500만원(5층)입니다. 최저가 2억 3,760만원은 최근 5월 거래와 비슷한 수준입니다.

월세는 2026년 4월 보증금 3,000만원에 월 90만원이 보입니다(같은 날 같은 조건 2건이라 중복일 수 있습니다). 월 90만원이면 1년 1,080만원이라 최저가 기준 세금·수리비 빼기 전 단순 수익률이 4%대 중반입니다.

또 유찰되면 1억 9,008만원까지 내려갑니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 화곡동 오케이파크빌 2026타경3892 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에 임차인은 적혀 있지 않지만, 이해관계인에 주택임차권자가 있어 임차권등기가 있는 것으로 보입니다. 보증금과 전입일은 자료에 없습니다.

현장조사 때 폐문부재로 아무도 만나지 못했고 전입세대확인서에도 등재자가 없어 점유 관계는 알 수 없습니다. 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

화곡동 오케이파크빌 권리 분석

말소기준권리	2025.1.23. 가압류
법원 특이사항	특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

말소기준권리는 2025년 1월 23일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

주택임차권등기가 있지만, 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 남은 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 팝니다. 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다.

다만 매각물건명세서 작성일이 2026년 9월 4일이라 이후 바뀐 내용이 없는지는 법원 사건기록에서 다시 확인하세요.

권리 판정 · 주의 특별매각조건은 안전장치지만 원문을 확인하세요 보증금 인수 위험은 낮아 보이고 최저가도 최근 거래에 가깝습니다. 남은 확인은 명세서 원문, 점유 상태, 관리비, 청구금액이 큰 이유입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,376만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입자가 없고 점유자를 만나지 못했습니다. 비어 있다면 간단하지만 현장 확인 전에는 단정할 수 없습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 강서구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1특별매각조건 원문: 명세서에서 주택도시공사의 조건 문구를 직접 확인하세요. 2점유 상태: 전입자가 없으니 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 3관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 4실거래와 월세: 같은 건물 최근 2억 3,200만원 거래와 월세 3,000만원/90만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 5공항 관련 구역: 소음 등 영향이 있는지 현장에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 특별매각조건으로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 최저가가 최근 실거래와 비슷한 수준 ＋ 2015년 사용승인 비교적 새 건물, 엘리베이터	－ 전용 11.8평 소형, 내부 미확인 － 공항 관련 구역 지정 － 월세 자료가 2건뿐이라 수익률 근거가 약함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 권리 면에서 안심할 요소가 분명합니다. 임차권등기가 있어도 주택도시공사가 남은 보증금을 청구하지 않는 조건으로 팔아서 낙찰자가 떠안을 돈이 보이지 않습니다.

가격도 2억 3,760만원이면 최근 5월 거래 2억 3,200만원과 비슷해 터무니없지는 않습니다. 다만 수익률이 4%대 중반이라 높지 않으니, 수리비와 관리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 오케이파크빌 2026타경3892 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 9,700만원의 80%인 2억 3,760만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,376만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 특별매각조건으로 주택도시공사가 남은 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 팝니다. 명세서 원문은 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 9,008만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)