[아파트] 강서구 화곡동 남광쉐르빌 경매 2026타경3920 | 최저가 1억 4,848만원(64%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강서구 아파트 경매 화곡동 남광쉐르빌(2026타경3920) 물건을 살펴봅니다.

서울 강서구 화곡동 남광쉐르빌 8층(전용 41.61㎡, 약 12.6평)이 두 번 유찰돼 1억 4,848만원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 3,200만원의 64%입니다.

그런데 이 물건에는 임차권등기가 있다고 적혀 있습니다. 보통은 피하는 조건인데, 왜 팔리는 걸까요? 특별매각조건을 같이 보겠습니다.

채권자가 남은 보증금을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 파는 물건입니다.

핵심 쟁점 · 전용 41.61㎡(약 12.6평) 원룸형 도시형생활주택, 10층 건물의 8층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 64%인 1억 4,848만원부터 시작합니다. 말소기준권리는 2023년 5월 15일 가압류입니다. · 특별매각조건: 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 보증금 반환 청구를 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경3920
소재지	강서구 화곡동 화곡동 남광쉐르빌 제8층 제801호
면적	전용 41.61㎡ (12.6평)
감정가	2억 3,200만원
최저가	1억 4,848만원 (감정가 64%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,484만 8,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	임차권등기가 있지만 ‘남은 보증금 청구권을 포기하고 등기를 말소하는 것’을 조건으로 매각한다고 적혀 있어 인수 걱정은 줄었습니다. 최저가는 같은 건물 최근 거래 2억 5,000만원보다 약 1억원 낮습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울남부지방법원 경매13계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 700만원)
경매 개시	2026년 3월 3일
매각 장소	제112호 법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 3억 700만원이고 2026년 3월 3일에 경매가 시작됐습니다.

이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자(세금 기관), 주택임차권자가 있습니다.

참고 명세서가 최신본이 아닐 수 있다고요? 자료상 매각물건명세서는 2026년 7월 29일 작성본이고, 문서 원문으로 확인한 것이 아니라 정리된 요약입니다. 두 번 유찰되는 동안 내용이 바뀌었을 수 있으니 입찰 전에 법원 사이트에서 최신 명세서를 꼭 다시 보세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강서구 화곡동 923-10 남광쉐르빌 제8층 제801호
전용면적	41.61㎡ (12.6평)
대지권	53.16㎡ (16.1평)
건물	철근콘크리트구조 10층 건물의 8층 801호 (업무시설 오피스텔과 아파트 도시형생활주택 원룸형이 섞인 건물), 대지권 53.16㎡
전용 평당 최저가	약 1,178만원

감정평가서에 방, 거실, 욕실, 주방, 발코니가 있는 원룸형이라고 적혀 있습니다. 집행관이 갔지만 아무도 만나지 못했고, 감정평가사도 내부를 보지 못해 건축물 현황도와 비슷한 물건의 표준 마감으로 평가했습니다.

내부는 현장에서 확인하세요.

LOCATION

강서구 화곡동 입지와 주변

건물은 강서로7길 북쪽에 있고, 지하철 2·5호선 까치산역에서 다소 먼 거리입니다. 주변은 빌라, 근린생활시설, 오피스텔, 호텔, 공원이 섞여 있고 편의시설 접근성은 보통이라고 평가됐습니다.

남쪽에 포장도로가 붙고 일반상업지역입니다. 공항 관련 보호지구와 진입표면구역에도 걸려 있어 높이 제한 등은 구청에 확인하세요.

역까지 걸리는 시간은 지도로 확인하세요.

PRICE

화곡동 남광쉐르빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.08	2억 3,200만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.16	1억 8,560만원 (80%)	유찰
3회	2026.11.17	1억 4,848만원 (64%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 1,878만 4,000원 (51%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	9,502만 7,000원 (41%)	–

감정가는 2억 3,200만원입니다. 같은 건물 최근 거래는 2026년 7월 2억 5,000만원(8층, 42.33㎡), 2025년 1월 2억 3,700만원(4층)입니다.

최저가 1억 4,848만원은 최근 거래보다 약 1억 152만원 낮습니다.

또 유찰되면 1억 1,878만 4,000원까지 내려갑니다.

같은 건물 월세 자료는 없고, 화곡동 비슷한 면적(약 43㎡)의 최근 월세는 보증금 9,800만원에 월 72만원, 8,320만원에 월 59만원입니다. 단순 계산하면 1년 월세 708만~864만원으로 최저가 기준 수익률은 4%대 후반~5%대 후반입니다.

건물이 달라 참고만 하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 화곡동 남광쉐르빌 2026타경3920 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

매각물건명세서에는 임차인 내역이 없고, 전입세대·외국인체류·상가임대차 자료에도 등재된 사람이 없어 점유 관계는 미상입니다. 집행관이 갔을 때도 폐문부재였습니다.

하지만 이해관계인에 주택임차권자가 있어 과거 세입자가 있었다는 뜻입니다. 지금 비어 있는지 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

화곡동 남광쉐르빌 권리 분석

말소기준권리	2023. 5. 15. 가압류
법원 특이사항	특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

말소기준권리는 2023년 5월 15일 가압류입니다. 이 가압류와 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차권등기가 있고 ‘대항력 있는 임차인’ 표시도 붙어 있습니다. 원래라면 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

하지만 특별매각조건에 채권자가 남은 보증금 반환 청구를 포기하고 임차권등기를 말소한다고 적혀 있어 낙찰자가 떠안을 부담이 줄었습니다. 조건 문구의 정확한 효력은 법원의 최신 명세서로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 특별매각조건으로 인수 위험은 줄었지만 원문 확인이 필요합니다 임차권등기가 말소 조건으로 팔리는 점은 안심 요소입니다. 하지만 명세서가 요약본이고 내부와 점유를 아무도 보지 못해 확인이 필요합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,484만 8,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 빈집이면 문을 여는 절차와 정리 정도입니다. 누가 살고 있다면 협의가 필요합니다. 비용은 자료에 없어 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 1억 5,000만원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 오피스텔이 섞인 건물이고 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 강서구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1최신 명세서: 특별매각조건 문구와 작성일을 법원 사이트에서 다시 확인하세요. 2임차권등기 말소: 낙찰 뒤 등기가 지워지는 절차를 법원에 문의하세요. 3빈집 여부: 우편물과 관리사무소로 실제 거주를 확인하세요. 4관리비: 비어 있었다면 체납 관리비가 있을 수 있습니다. 5건물 용도: 오피스텔과 도시형생활주택이 섞여 있어 이 호실의 용도를 대장으로 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 건물 최근 거래보다 약 1억원 낮은 최저가 ＋ 특별매각조건으로 보증금 인수 부담 줄어듦 ＋ 두 번 유찰돼 협상 여지가 큼 ＋ 승강기·주차장 등 설비 구비	－ 지하철역이 다소 먼 위치 － 내부를 아무도 보지 못함 － 명세서가 최신본이 아닐 수 있음 － 주택임차권 이력이 있어 점유 확인 필요

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘임차권등기’만 보고 지나치기 쉬운 물건입니다. 하지만 이 물건은 채권자가 남은 보증금을 포기하고 등기를 지우는 조건으로 팔리기 때문에, 서류상 가장 큰 걱정은 줄었습니다.

같은 건물 최근 거래보다 약 1억원 낮다는 점도 눈에 띕니다.

다만 명세서가 최신본인지, 지금 누가 살고 있는지는 자료에 없습니다. 입찰 전에 법원에서 최신 명세서를 확인하고 현장을 보신 뒤 수리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 남광쉐르빌 2026타경3920 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 2억 3,200만원의 64%인 1억 4,848만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,484만 8,000원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 특별매각조건에 채권자가 남은 보증금 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 판다고 적혀 있어 부담이 줄었습니다. 최신 명세서를 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 1,878만 4,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강서구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)