[주택] 강북구 미아동 단독주택 경매 2025타경13196 | 최저가 2억 4,689만 1,000원(51%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강북구 주택 경매 미아동 단독주택(2025타경13196) 물건을 살펴봅니다.

강북구 미아동 미아역(4호선) 북서쪽 인근 단독주택(토지 72.4㎡·약 21.9평, 건물 48.76㎡·약 14.7평)이 세 번 유찰돼 2억 4,689만 1,000원까지 내려왔습니다. 감정가 4억 8,220만원의 51%입니다.

그런데 명세서에는 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차권등기(보증금 1억 8,000만원)가 있고, 배당에서 다 못 받으면 남은 돈을 낙찰자가 인수한다고 적혀 있습니다. 반값이 정말 반값일까요? 같이 계산해 보겠습니다.

대항력 있는 보증금 1억 8,000만원을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 벽돌조 시멘기와지붕 단층 주택, 토지 72.4㎡·건물 48.76㎡입니다. 제시외 건물을 포함해 일괄매각합니다. · 세 번 유찰돼 감정가 4억 8,220만원의 51%인 2억 4,689만 1,000원부터 시작합니다. · 2014년 4월 전입한 세입자의 임차권등기 보증금 1억 8,000만원은 대항력이 있어, 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 인수합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경13196
소재지	강북구 미아동 미아동 단독주택
감정가	4억 8,220만 8,720원
최저가	2억 4,689만 1,000원 (감정가 51%, 3회 유찰)
입찰보증금	2,468만 9,100원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 24일(화) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차권등기(보증금 1억 8,000만원)가 있고, 배당에서 다 못 받으면 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 확약서 같은 안전장치는 자료에 보이지 않아 위험한 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	서울북부지방법원 경매2계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 300만 5,479원)
경매 개시	2025년 9월 3일
매각 장소	제101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 12월 1일(화)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 보증보험회사로, 임차인의 보증금반환채권을 넘겨받은 양수인입니다.

청구금액은 2억 300만 5,479원입니다. 이해관계인에는 근저당권자, 임차권자, 임차인, 교부권자(세금을 받을 곳)가 있습니다.

담당은 서울북부지방법원 경매2계입니다.

참고 경매를 신청한 곳이 보증보험회사인 이유는? 명세서에 경매신청채권자가 ‘임차인의 임차보증금반환채권 양수인(대항력 및 우선변제권 승계)’인 보증보험회사로 적혀 있습니다. 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았다는 뜻입니다. 이 회사가 낙찰대금에서 얼마를 배당받는지에 따라 낙찰자가 인수할 금액이 달라집니다. 배당 순서와 금액은 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강북구 미아동 234-21
대지권	72.4㎡ (21.9평)
건물	벽돌조 시멘기와지붕 단층 주택 (토지 72.4㎡, 건물 48.76㎡, 제시외 건물 포함 일괄매각)

감정평가서에 위생·급배수시설과 도시가스 설비가 있고 단독주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 내부 상태와 하자는 따로 자료가 없어 직접 확인해야 합니다.

건물개황도가 감정평가서 뒤에 붙어 있습니다.

LOCATION

강북구 미아동 입지와 주변

미아역(4호선) 북서쪽 인근이고, 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 있는 주택지대입니다. 감정평가서는 주위환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

차로 접근할 수 있고 버스정류장과 지하철역이 근처에 있다고 적혀 있습니다. 역까지 걷는 거리와 골목 폭은 자료에 없으니 지도와 현장에서 확인하세요.

PRICE

미아동 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.08.11	4억 8,220만 8,720원 (100%)	유찰
2회	2026.09.08	3억 8,576만 7,000원 (80%)	유찰
3회	2026.10.20	3억 861만 4,000원 (64%)	유찰
4회	2026.11.24	2억 4,689만 1,000원 (51%)	이번 입찰
5회 (또 유찰되면)	미정	1억 9,751만 3,000원 (41%)	–
6회 (또 유찰되면)	미정	1억 5,801만원 (33%)	–

감정가는 4억 8,220만 8,720원, 이번 회차 최저가는 2억 4,689만 1,000원입니다. 미아동 단독·다가구 최근 12개월 평균 실거래는 약 7억 697만원(71건)입니다.

최근 거래는 2026년 11월 4억 4,000만원(대지 85.6㎡, 연면적 49.29㎡, 1967년), 10월 6억 2,000만원(대지 66㎡, 연면적 41.53㎡)입니다.

이 물건 면적과 비슷한 단독 거래만 봐도 가격 차이가 큽니다. 위치·상태가 다르니 단순 비교는 어렵습니다.

최악의 경우 최저가에 보증금 전액을 더하면 약 4억 2,689만원이 들 수 있고, 이는 이 건 면적 비슷한 최근 거래 하단과 비슷한 수준입니다.

또 유찰되면 1억 9,751만 3,000원까지 내려갑니다. 월세는 최근 단독 보증금 500만원에 월 40만원(49.64㎡) 거래가 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 미아동 단독주택 2025타경13196 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2014.04.23	있음
전입 세대 2	2025.08.29	없음

명세서에 세입자가 2014년 4월 23일 전입, 2021년 5월 25일 확정일자, 보증금 1억 8,000만원(주거)으로 적혀 있고, 이를 근거로 임차권등기(을구 6번)가 있습니다. 이 세입자의 채권은 경매신청채권자인 보증보험회사가 넘겨받았습니다.

또 2025년 8월 29일에 전입한 다른 사람이 있는데, 대항력은 없고 용도는 ‘미상’으로 적혀 있습니다. 누가 살고 있는지 확인되지 않았습니다.

임대관계는 감정평가서에도 ‘미상’입니다.

RIGHTS

미아동 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2021.05.26. 근저당권
법원 특이사항	일괄매각. 제시외 건물 포함

말소기준권리는 2021년 5월 26일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2014년에 전입해 근저당보다 훨씬 빠르므로 대항력이 있습니다. 명세서는 ‘배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다’고 적었습니다.

낙찰대금에서 보증금 1억 8,000만원을 전부 배당받으면 인수할 돈은 없어집니다. 하지만 교부권자(세금)가 있어 순서에 따라 배당이 줄어들 수 있고, 낙찰가가 낮으면 모자랄 수 있습니다.

배당표는 개찰 뒤에야 알 수 있으니 이런 경우를 가정하고 입찰가를 정하세요.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 위험을 가격에 반드시 반영해야 합니다 대항력 있는 임차권등기 1억 8,000만원이 있고, 배당에서 못 받는 만큼 낙찰자가 인수합니다. 인수 금액을 확정할 수 없으니 최저가가 반값이라는 이유만으로 판단하지 마세요.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 2,468만 9,100원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 2025년 8월 전입한 점유자가 있고 대항력은 없습니다. 누구인지, 나갈 의사가 있는지는 자료에 없습니다. 인도명령 등 절차와 비용은 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하 주택을 1주택 기준으로 취득하면 취득세가 1%대(교육세 포함 약 1.1%)입니다. 이미 집이 있거나 인수한 보증금이 취득가액에 어떻게 반영되는지는 달라질 수 있으니 강북구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1임차권등기 원문: 매각물건명세서에서 인수 문구와 보증보험회사의 배당 관련 기재를 직접 확인하세요. 2배당 순서: 근저당·세금(교부권자)·임차권이 어떤 순서로 배당받는지 사건기록에서 확인하세요. 32025년 전입자: 누가 살고 있는지, 대항력이 없는 점유자인지 현장에서 확인하세요. 4제시외 건물: 일괄매각에 포함된 제시외 건물이 무엇인지 확인하세요. 5입찰가: 최저가에 보증금 인수 가능액(최대 1억 8,000만원)을 더한 금액을 기준으로 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 역세권 주택지대, 토지 지분이 있는 단독주택 ＋ 세 번 유찰돼 감정가 대비 51% ＋ 다음 회차 1억 9,751만 3,000원 ＋ 배당에서 전액 변제되면 인수할 돈 없음	－ 대항력 있는 보증금 1억 8,000만원 인수 가능 － 배당 결과를 입찰 전에 알 수 없음 － 대항력 없는 점유자가 따로 있음 － 토지·건물 면적이 작은 낡은 단독주택

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘세 번 유찰, 51%’만 보면 매력적이지만, 이 물건은 보증금 1억 8,000만원이 가격 안에 숨어 있습니다. 임차권등기 물건에서는 ‘남은 보증금을 포기한다’는 확약서가 있는지가 중요한데, 이 물건은 자료에서 그런 내용이 보이지 않습니다.

그래서 초보자에게는 권하기 어렵습니다. 입찰하신다면 최악의 경우를 기준으로 최저가에 1억 8,000만원을 더한 4억원대 중반을 넘지 않는지 따져 보시고, 배당표와 점유자 확인을 먼저 하시기 바랍니다.

이 판단은 제 의견입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 미아동 단독주택 2025타경13196 최저가는 얼마인가요?

A. 세 번 유찰돼 감정가 4억 8,220만원의 51%인 2억 4,689만 1,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 2,468만 9,100원입니다.

Q. 임차권등기 보증금 1억 8,000만원을 떠안나요?

A. 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 얼마가 배당될지는 사건기록과 낙찰가에 따라 달라집니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 제101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 9,751만 3,000원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강북구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)