[빌라] 강동구 천호동 드림하우스 경매 2025타경51734 | 최저가 8,089만 6,000원(51%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 빌라 경매 천호동 드림하우스(2025타경51734) 물건을 살펴봅니다.

서울 강동구 천호역 동쪽 약 300m 거리의 드림하우스 10층 1005호(전용 14.52㎡, 약 4.4평)가 네 번 유찰돼 8,089만 6,000원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 5,800만원의 51%입니다.

이 물건에는 보증금 1억 5,960만원 규모의 임차권등기가 있고, 현장조사에는 임차권자와 다른 전입자가 한 명 더 적혀 있습니다. 보증공사 확약서가 있다는데, 정말 안심해도 될까요?.

확약서는 있는데, 현장조사에 다른 전입자가 한 명 더 적혀 있습니다.

핵심 쟁점 · 전용 14.52㎡(약 4.4평) 다세대주택, 13층 건물의 10층 1005호입니다. · 네 번 유찰돼 감정가 1억 5,800만원의 51%인 8,089만 6,000원부터 시작합니다. · 임차권등기는 확약서로 인수 걱정이 적지만, 2025년 3월 전입자 1명의 권리는 따로 확인해야 합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경51734
소재지	강동구 천호동 천호동 드림하우스 10층1005호
면적	전용 14.52㎡ (4.4평)
감정가	1억 5,800만원
최저가	8,089만 6,000원 (감정가 51%, 4회 유찰)
입찰보증금	808만 9,600원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 지우는 데 동의한다는 확약서를 냈습니다. 다만 2025년 3월에 전입한 다른 사람이 현장조사에 적혀 있어, 그 사람의 권리는 명세서에서 따로 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매5계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 6,588만 6,381원)
경매 개시	2025년 7월 7일
매각 장소	101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 임차권자의 보증금을 대신 돌려주고 경매를 신청했습니다.

청구금액은 1억 6,588만 6,381원입니다. 이해관계인에는 교부권자, 임차권자, 임차인, 채권자가 있습니다.

참고 6월 1일과 7월 20일 최저가가 같은 이유는? 기일 기록을 보면 2026년 6월 1일과 7월 20일 두 번 모두 감정가 1억 5,800만원으로 유찰됐고, 8월 31일에야 1억 2,640만원으로 내려갔습니다. 첫 번째 유찰 뒤 가격이 바로 내려가지 않은 사유는 자료로 알 수 없으니 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 천호동 452-6 드림하우스 10층1005호
전용면적	14.52㎡ (4.4평)
대지권	8.24㎡ (2.5평)
건물	철근콘크리트구조 13층 건물의 10층 1005호 (다세대주택, 자료상 2018년 건축)
전용 평당 최저가	약 1,839만원

감정평가서에 위생·급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 도시가스 개별난방이 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 잠겨 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

강동구 천호동 입지와 주변

건물은 지하철 5·8호선 천호역 동쪽 약 300m 지점에 있습니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린주택이 섞인 상업·주거지역이고 환경은 ‘보통’으로 평가됐습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있으며, 천호역과 강동역이 가까워 대중교통은 양호하다고 합니다. 토지는 남쪽 폭 약 4m 아스팔트 도로에 접해 있고 이 도로로 간선도로(천호대로)와 이어집니다.

PRICE

천호동 드림하우스 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.06.01	1억 5,800만원 (100%)	유찰
2회	2026.07.20	1억 5,800만원 (100%)	유찰
3회	2026.08.31	1억 2,640만원 (80%)	유찰
4회	2026.10.12	1억 112만원 (64%)	유찰
5회	2026.11.16	8,089만 6,000원 (51%)	이번 입찰
6회 (또 유찰되면)	미정	6,471만 7,000원 (41%)	–
7회 (또 유찰되면)	미정	5,177만 4,000원 (33%)	–

감정가는 1억 5,800만원이고, 같은 건물 최근 신고는 2026년 8월 1억 500만원(13층, 14.15㎡) 한 건입니다. 감정가가 이 신고가보다 5,300만원 높습니다.

최저가 8,089만 6,000원은 그 신고가보다 약 2,410만원 낮습니다. 다만 같은 건물에는 보증금 1억 3,800만~1억 4,600만원대 전세(반전세 포함) 신고가 여러 건(2026년 6~10월) 있어, 매매 신고가(1억 500만원)보다 높습니다.

시세는 직접 확인하세요. 또 유찰되면 6,471만 7,000원(20%씩 내려감)입니다.

월세는 2026년 5월 보증금 200만원에 월 70만원(10층, 14.52㎡)이 있습니다. 연 840만원이라 최저가 기준 단순 수익률은 10%대(세금·수리비 빼기 전)입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 천호동 드림하우스 2025타경51734 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2025.03.12	있음
전입 세대 2	2020.09.28	있음

임차권등기를 한 세입자는 2020년 9월 28일 전입, 확정일자 2020년 8월 25일이고, 최후 보증금은 1억 5,960만원(2020년 계약 1억 5,200만원에 2022년 증액 760만원)입니다. 임차권등기일은 2024년 10월 4일입니다.

이와 별개로 현황조사에는 2025년 3월 12일 전입한 다른 임차인 1명이 적혀 있습니다. 보증금과 계약일은 자료에 없고, 집행관이 갔을 때 문이 잠겨 만나지 못했습니다.

실제로 살고 있는지, 대항력이 있는지 매각물건명세서와 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

천호동 드림하우스 권리 분석

말소기준권리	2025.07.07. 강제경매개시결정
법원 특이사항	주택도시보증공사: 2026년 6월 26일 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서를 제출함

말소기준권리는 2025년 7월 7일 강제경매개시결정입니다. 이 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차권자는 2020년 9월에 전입해 대항력이 있지만, 보증금을 넘겨받은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 그래서 이 임차권은 서류상 인수 걱정이 적습니다.

문제는 2025년 3월 전입자입니다. 전입이 경매개시결정보다 앞서 자료에도 대항력 있음으로 표시돼 있고, 보증금 칸은 비어 있습니다.

이 사람의 임대차가 명세서에 ‘인수되는 권리’로 적혔는지 반드시 확인하세요.

권리 판정 · 주의 확약서는 있지만 다른 전입자 확인이 먼저입니다 임차권등기는 확약서로 정리됩니다. 하지만 2025년 3월 전입한 다른 임차인의 보증금과 대항력이 자료에 없습니다. 명세서와 사건기록에서 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 808만 9,600원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 임차권자는 이미 이사한 것으로 보이지만, 2025년 3월 전입자가 실제로 살고 있다면 만나서 이사 일정을 협의해야 합니다. 비용은 자료에 없어 확인이 필요합니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 1억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있다면 세율이 달라질 수 있으니 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 22025년 3월 전입자: 보증금·계약일·대항력 여부를 명세서와 사건기록에서 확인하세요. 3점유 여부: 현장에서 실제 거주자가 있는지 확인하세요. 4실거래·전세: 매매 신고가 1억 500만원과 전세 1억 3,800만원대의 차이를 직접 확인하세요. 5관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최근 매매 신고가보다 약 2,410만원 낮은 최저가 ＋ 확약서로 임차권등기 인수 걱정 적음 ＋ 천호역·강동역 가까운 역세권 ＋ 승강기 있음, 월세 거래 확인됨	－ 전용 4.4평 소형 － 2025년 3월 전입자의 권리가 불분명 － 매매 신고가보다 전세가가 높은 이례적 가격 구조 － 내부를 아무도 보지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

임차권등기 1억 5,960만원은 보증공사 확약서 덕분에 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 오히려 이 물건에서 조심할 것은 2025년 3월에 전입한 다른 사람입니다.

임차인이라면 보증금이 얼마인지, 대항력이 있는지에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다.

가격도 단순하지 않습니다. 같은 건물 매매 신고가는 1억 500만원인데 전세 신고가는 1억 3,800만원대입니다.

신고가 한 건으로 시세를 판단하기 어려우니, 중개사무소 확인 뒤 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 드림하우스 2025타경51734 최저가는 얼마인가요?

A. 네 번 유찰돼 감정가 1억 5,800만원의 51%인 8,089만 6,000원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 808만 9,600원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 이 임차권은 서류상 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 다만 2025년 3월 전입자는 명세서에서 따로 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 6,471만 7,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)