[오피스텔] 강동구 둔촌동 한울둔촌베아체 경매 2026타경50297 | 최저가 3억 600만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 강동구 오피스텔 경매 둔촌동 한울둔촌베아체(2026타경50297) 물건을 살펴봅니다.

서울 강동구 둔촌동 한울둔촌베아체 2층 203호 오피스텔(전용 27.54㎡, 약 8.3평)이 처음 나와 감정가와 같은 3억 600만원부터 시작합니다. 입찰일은 2026년 11월 16일(월)입니다.

청구금액은 3억 7,582만원으로 감정가보다 크고, 임차권등기도 붙어 있습니다. 보증공사의 확약서가 있다는데, 감정가는 같은 건물 전세와 비슷합니다.

이 가격이 정말 입찰할 만한 걸까요?.

같은 건물 전세가 2억 8,700만~3억 1,500만원인데 최저가는 3억 600만원입니다.

핵심 쟁점 · 전용 27.54㎡(약 8.3평) 오피스텔로 지하 1층~지상 12층 건물의 2층(203호)입니다. · 아직 유찰이 없어 감정가 3억 600만원 그대로 시작합니다. · 주택도시보증공사가 대항력은 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 다만 이 물건은 명세서의 임차인 정보가 많이 비어 있어 원문 확인이 꼭 필요합니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50297
소재지	강동구 둔촌동 둔촌동 한울둔촌베아체 2층203호
면적	전용 27.54㎡ (8.3평)
감정가	3억 600만원
최저가	3억 600만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	3,060만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 16일(월) 10:00
한 줄 판단	보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 냈지만, 감정가 3억 600만원이 같은 건물 전세 거래와 거의 같습니다. 가격이 싸다고 보기는 어렵습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울동부지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 3억 7,581만 7,621원)
경매 개시	2026년 3월 4일
매각 장소	입찰법정 제101호
매각결정기일	2026년 11월 23일(월)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 3억 7,582만원이고, 이해관계인에는 임차인, 주택임차권자, 교부권자(세금 등을 받으려는 기관)가 있습니다.

배당요구 마감일은 2026년 5월 26일입니다.

참고 경매개시결정이 말소기준권리라는 뜻은? 자료에 첫 권리가 ‘2026년 3월 4일 경매개시결정’으로 나옵니다. 그보다 앞선 근저당권 같은 등기가 없다는 뜻으로 읽히며, 이 경우 경매개시결정 시점이 기준이 됩니다. 그래서 그 전에 전입한 세입자는 대항력이 있을 수 있고, 확약서가 중요해집니다. 정확한 내용은 명세서 원문에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 2층203호
전용면적	27.54㎡ (8.3평)
대지권	18.4㎡ (5.6평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층~지상 12층 건물(총 43실)의 2층 203호, 2021년 7월 20일 사용승인 오피스텔(제1종 근린생활시설·업무시설 건물)
전용 평당 최저가	약 3,687만원

감정평가서에 오피스텔로 쓰인다고 적혀 있고, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지·소방설비가 있다고 합니다. 조사 때 만난 사람이 단기 임대차(6월까지)로 살고 있다고 말했다고 명세서에 적혀 있습니다.

내부 상태는 자료에 없으니 현장에서 확인하세요.

LOCATION

강동구 둔촌동 입지와 주변

건물은 둔촌2동 주민센터 남서쪽 가까이에 있고 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 섞인 준주거지역입니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 지하철역과 버스정류장이 있다고 적혀 있지만 역 이름은 자료에 없습니다. 남쪽 약 10m, 동쪽 약 7m 포장도로에 붙어 있습니다.

역까지 걸리는 시간은 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

둔촌동 한울둔촌베아체 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.16	3억 600만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	2억 4,480만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 9,584만원 (64%)	–

감정가는 3억 600만원입니다. 같은 건물 같은 면적대의 전세는 2026년 1월~10월에 2억 8,700만~3억 1,500만원(27.41~27.95㎡, 4~12층)에 거래됐습니다.

전세가가 감정가에 가까운 건물은 실제 매매 시세가 감정가보다 낮을 수 있으니 매매 실거래를 꼭 확인하세요.

같은 건물 매매 실거래는 자료에 없어 실거래 확인 필요입니다. 참고로 둔촌동의 다른 오피스텔(오앤하우스)이 2025년 3월 1억 5,000만원(6층, 26.07㎡)에 거래된 기록이 있어 건물마다 차이가 큽니다.

또 유찰되면 20%가 내려가 2억 4,480만원이 됩니다.

월세는 2026년 8월 보증금 5,000만원에 월 120만원(5층, 27.54㎡) 거래가 있습니다. 1년 월세 1,440만원으로 감정가 3억 600만원 기준 단순 수익률은 4%대이고, 보증금과 세금·수리비는 반영하지 않은 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 둔촌동 한울둔촌베아체 2026타경50297 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

자료에 임차인으로 올라 있는 사람이 있지만 전입일·확정일자·보증금이 비어 있습니다. 전입세대확인서와 주민등록표 등본에는 등재자가 없었고, 현장에서 만난 사람이 6월까지 단기 임대차로 산다고 말해 임차인으로 올렸다고 합니다.

이와 별도로 주택임차권등기를 한 사람이 이해관계인에 올라 있습니다. 지금 누가 살고 있는지는 6월 이후 상황을 알 수 없으니 현장에서 확인하세요.

RIGHTS

둔촌동 한울둔촌베아체 권리 분석

말소기준권리	2026.03.04. 경매개시결정
법원 특이사항	주택도시보증공사: 2026년 6월 19일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서를 제출함

자료의 첫 권리는 2026년 3월 4일 경매개시결정입니다. 이 시점 이후의 권리는 낙찰되면 지워지는 구조로 보이지만, 명세서 원문으로 확인이 필요합니다.

주택임차권등기를 한 세입자는 전입일 자료가 비어 있어 대항력이 있는지 확인되지 않습니다. 대항력이 있다면 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

다만 주택도시보증공사가 대항력은 포기하고 우선변제권만 주장하며, 전액을 못 받아도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 냈습니다. 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없는 것으로 보이지만, 확약서 대상이 이 임차권의 보증금인지 원문으로 확인하세요.

권리 판정 · 주의 확약서는 있지만 명세서 자료가 비어 있고 가격 부담이 큽니다 보증공사가 대항력을 포기하겠다고 했지만 임차인의 전입일·보증금이 자료에 없습니다. 감정가도 같은 건물 전세와 비슷해 확인할 것이 많습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,060만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 조사 때 만난 단기 임차인이 6월까지 산다고 했지만 지금 상황은 알 수 없습니다. 대항력을 포기했다면 보증금은 인수하지 않지만, 이사 시기와 이사비 협의는 만나 봐야 알 수 있어 금액은 확인 필요입니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 오피스텔은 업무용으로 취득하면 보통 건축물 세율(취득세 4%에 지방교육세·농어촌특별세를 더해 4.6% 안팎)이 적용되고, 주택으로 과세되는 주거용이면 주택 세율이 적용될 수 있습니다. 보유 주택 수에 따라서도 달라지니 강동구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 원문: 임차인의 전입일과 보증금이 비어 있으니 원문과 사건기록을 확인하세요. 2확약서: 확약 대상이 이 호실의 임차권등기인지 확인하세요. 3매매 시세: 같은 건물 매매 실거래가 자료에 없으니 중개사무소와 실거래가 공개시스템에서 확인하세요. 4점유자: 6월까지 단기 임대차라고 한 사람이 지금도 사는지 확인하세요. 5관리비·취득세: 체납 관리비와 업무용·주거용에 따른 취득세 차이를 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서 ＋ 전세·월세 거래가 이어지는 건물 ＋ 주변에 지하철역과 버스정류장(감정평가서 기재) ＋ 신건이라 유찰 뒤 20% 내린 가격을 지켜볼 수 있음	－ 감정가가 전세가에 가까워 싸다고 보기 어려움 － 청구금액이 감정가보다 큼 － 명세서의 임차인 정보가 비어 있음 － 같은 건물 매매 실거래를 확인하지 못함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

확약서가 있다는 점은 좋은 소식입니다. 대항력을 포기하겠다고 했으니 서류상 보증금을 떠안을 위험은 줄었습니다.

하지만 가격은 조심해야 합니다. 감정가 3억 600만원이 같은 건물 전세 거래(2억 8,700만~3억 1,500만원)와 거의 같아서, 감정가 그대로 시작하는 지금 가격이 매력적이라고 보기 어렵습니다.

매매 실거래가 확인되지 않은 점도 불안합니다. 같은 건물 매매가를 먼저 알아보고, 유찰돼 2억 4,480만원으로 내려갈 때까지 기다릴지 정하시기 바랍니다.

명세서의 임차인 정보도 비어 있으니 원문 확인은 필수입니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 둔촌동 한울둔촌베아체 2026타경50297 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰되지 않아 감정가와 같은 3억 600만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,060만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 냈습니다. 다만 명세서의 임차인 정보가 비어 있으니 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 16일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정 제101호입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 2억 4,480만원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 강동구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)