[아파트] 수원 조원동 수원한일타운 경매 2025타경1660 | 최저가 5억 8,000만원(100%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 수원 아파트 경매 조원동 수원한일타운(2025타경1660) 물건을 살펴봅니다.

수원 장안구 조원동 장안구청 북쪽의 수원한일타운 아파트(전용 84.77㎡, 약 25.6평, 15층)가 이번에 처음 나왔습니다. 최저가는 감정가와 같은 5억 8,000만원입니다.

같은 단지 같은 면적이 올해 7~9월에 5억원에서 6억 7,000만원 사이에서 거래됐습니다.

그런데 점유자가 채무자의 배우자인데 보증금 1억원을 주장하고 있습니다. 가족이 낸 보증금이 낙찰자에게 넘어올까요? 그리고 첫 회에 사도 되는 가격일까요? 순서대로 보겠습니다.

배우자의 보증금은 낙찰자가 물지 않고, 문제는 집을 비우는 일입니다.

핵심 쟁점 · 전용 84.77㎡(약 25.6평) 아파트, 23층 건물의 15층 1506호입니다. 방 3개, 화장실 2개 구조입니다. · 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가와 같은 5억 8,000만원부터 시작합니다. · 점유자는 채무자의 배우자이고 근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 보증금 1억원을 주장하지만 낙찰자가 떠안을 일은 없어 보입니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경1660
소재지	수원시 장안구 조원동 조원동 수원한일타운 131동 15층1506호
면적	전용 84.77㎡ (25.6평)
감정가	5억 8,000만원
최저가	5억 8,000만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금	5,800만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	근저당보다 늦게 전입한 점유자라 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 물 일은 없어 보입니다. 다만 신건 첫 회 입찰가가 최근 실거래 범위의 가운데이고, 점유자가 채무자 가족이라 집을 넘겨받는 일이 쉽지 않을 수 있습니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매7계
경매 종류	임의경매 (청구금액 2억 3,176만 4,580원)
경매 개시	2025년 9월 5일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

근저당권을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 약 2억 3,176만원입니다.

이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 임차인, 배당요구권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관)가 있습니다.

참고 채권자가 낸 '무상거주확인서'란? 명세서에는 신청채권자가 2026년 3월 3일에 점유자에 대해 ‘무상으로 거주한다는 확인서’를 냈다고 적혀 있습니다. 보증금을 내고 사는 세입자가 아니라 채무자 가족이 그냥 사는 것이라는 취지로 보입니다. 보증금이 실제로 인정되는지는 법원이 배당 때 판단합니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 수원시 장안구 조원동 881 수원한일타운 131동 15층1506호
전용면적	84.77㎡ (25.6평)
대지권	35.11㎡ (10.6평)
건물	철근콘크리트 벽식구조 23층 건물의 15층 1506호 (1999년 8월 사용승인, 방 3·주방 및 거실·화장실 2)
전용 평당 최저가	약 2,266만원

감정평가서에는 현장조사 때 문이 잠겨 있어 내부를 보지 못했고, 일반적인 아파트 기준으로 적었다고 되어 있습니다. 위생·급배수, 도시가스, 소방, 승강기, 지하주차장이 있습니다.

내부 상태는 확인할 수 없습니다.

LOCATION

수원 조원동 입지와 주변

건물은 장안구청 북쪽 인근에 있고, 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 학교, 공원이 있어 주위 환경은 ‘보통’입니다.

차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 단지 안 도로로 바깥 도로에 나갈 수 있습니다. 초등학교와 유치원 보호구역이 여럿 겹쳐 있습니다.

전철역 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

조원동 수원한일타운 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.11.11	5억 8,000만원 (100%)	이번 입찰
2회 (또 유찰되면)	미정	4억 6,400만원 (80%)	–
3회 (또 유찰되면)	미정	3억 7,120만원 (64%)	–

감정가는 5억 8,000만원이고, 같은 면적의 최근 12개월 평균 실거래는 5억 7,064만원(55건)입니다. 최근 석 달만 보면 2026년 9월 23일 6억 5,000만원(8층), 9월 12일 6억 7,000만원(18층), 9월 16일 5억 2,700만원(1층), 8월 3일 5억원(2층)처럼 층·동에 따라 크게 다릅니다.

신건 최저가 5억 8,000만원은 평균과 비슷해 ‘싸다’고 하기는 어렵습니다. 한 번 유찰되면 4억 6,400만원까지 내려갑니다.

월세는 최근 보증금 5,000만원에 월 130만~140만원 거래가 있고, 전세는 3억 4,650만~4억원입니다. 월세 130만원이면 1년 1,560만원이라 5억 8,000만원 기준 단순 수익률이 2%대 후반으로 낮습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 조원동 수원한일타운 2025타경1660 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.11.18	없음
전입 세대 2	2025.05.12	없음

명세서에는 채무자의 배우자가 2020년 11월 18일 전입, 2025년 2월 14일 확정일자, 보증금 1억원, 계약기간 2025년 2월 14일~2027년 2월 28일로 적혀 있습니다. 2025년 11월 13일에 배당요구도 했습니다.

다른 한 명은 2025년 5월 12일에 전입했다고 현황조사에만 적혀 있고 보증금은 없습니다. 둘 다 근저당(2019년 8월 16일)보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.

RIGHTS

조원동 수원한일타운 권리 분석

말소기준권리	2019.8.16. 근저당권
법원 특이사항	2026.3.3.자 신청채권자가 임차인에 대하여 점유자 무상거주확인서를 제출함

말소기준권리는 2019년 8월 16일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 가압류는 낙찰되면 지워집니다.

점유자는 이 근저당보다 늦게 전입했고 확정일자도 2025년이라 대항력이 없고 배당 순서도 뒤입니다. 명세서에도 인수되는 권리는 ‘해당사항없음’입니다.

보증금 1억원이 인정되더라도 배당에서 받을 수 있는 만큼만 받고, 낙찰자에게 청구할 수 없습니다.

권리 판정 · 주의 권리는 깨끗하지만 가격과 집 비우기를 따져야 합니다 인수되는 권리가 없고 점유자도 대항력이 없습니다. 다만 신건이라 가격이 시세 수준이고, 점유자가 채무자 가족이라 순순히 집을 비울지 확인이 필요합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 5,800만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 대항력이 없어 낙찰 뒤 인도명령으로 집을 넘겨받을 수 있습니다. 하지만 채무자 가족이 살고 있으면 이사 시간을 두고 협의해야 하는 경우가 많습니다. 법적 절차에 쓰는 시간과 비용을 입찰가에서 빼 두세요.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이라 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 낙찰가가 6억원을 넘으면 세율이 올라가고, 이미 집이 있다면 다주택 중과가 적용될 수 있습니다. 수원시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1점유자 실제 거주: 채무자 배우자가 지금도 사는지, 이사 계획이 있는지 확인하세요. 2배당 예상: 근저당 채권액과 세금을 합쳐 낙찰가 안에서 후순위 보증금이 배당되는지 계산해 보세요. 3동·블록별 시세: 한일타운은 우성·대림·태영·쌍용으로 나뉘어 값이 다르니 131동의 호가를 인근 중개사에게 확인하세요. 4관리비: 오래 소유자가 바뀌지 않았다면 밀린 관리비가 있을 수 있습니다. 5내부 상태: 문이 잠겨 있어 보지 못했으니 수리비를 넉넉히 잡으세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 인수되는 권리 없음(명세서 기준) ＋ 점유자 대항력 없음 ＋ 전용 84㎡, 방 3개 구조 ＋ 한 번 유찰되면 4억 6,400만원까지 내려가는 여지	－ 신건 최저가가 12개월 평균과 비슷함 － 점유자가 채무자 가족이라 명도 협의 필요 － 1999년 사용승인 노후 아파트, 내부 미확인 － 월세 수익률이 낮음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

권리 면에서는 깔끔한 편입니다. 근저당보다 늦게 들어온 가족 점유자라 보증금을 물 일이 없고, 명세서에도 인수되는 권리가 없다고 적혀 있습니다.

위험은 크지 않지만 이 점유자가 집을 비우는 데 시간이 걸릴 수 있다는 점은 감안해야 합니다.

가격은 신건 첫 회에 서둘러 낙찰받기에는 아쉽습니다. 최근 12개월 평균 실거래가 5억 7,064만원이어서 감정가와 거의 같습니다.

한 번 유찰되면 4억 6,400만원이 되니, 직접 살 집이 아니라면 유찰 뒤를 보시는 편이 낫습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 수원한일타운 2025타경1660 최저가는 얼마인가요?

A. 아직 유찰이 없어 감정가와 같은 5억 8,000만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 5,800만원입니다.

Q. 채무자 배우자의 보증금 1억원을 떠안나요?

A. 아닙니다. 근저당(2019년 8월)보다 늦게 전입하고 확정일자도 2025년이라 대항력이 없고, 명세서에도 인수되는 권리는 해당사항없음입니다. 다만 집을 넘겨받는 협의는 필요할 수 있습니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 4억 6,400만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)