[오피스텔] 김포 풍무동 테라스테이 경매 2026타경30043 | 최저가 9,100만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 김포 오피스텔 경매 풍무동 테라스테이(2026타경30043) 물건을 살펴봅니다.

김포골드라인 풍무역 가까이, 신풍초등학교 서쪽에 있는 테라스테이 9층(전용 17.71㎡, 약 5.4평)이 한 번 유찰돼 9,100만원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 3,000만원의 70%입니다.

1억 500만원짜리 주택임차권등기가 붙어 있어 부담스러워 보입니다. 하지만 명세서에는 눈에 띄는 확약서가 있습니다.

같이 열어 보겠습니다.

보증공사가 남은 보증금을 포기하겠다고 확약서를 냈습니다.

핵심 쟁점 · 전용 17.71㎡(약 5.4평) 오피스텔, 10층 건물의 9층입니다. · 한 번 유찰돼 감정가 1억 3,000만원의 70%인 9,100만원부터 시작합니다. · 임차권등기(보증금 1억 500만원)가 있지만, 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경30043
소재지	김포시 풍무동 풍무동 테라스테이 9층917호
면적	전용 17.71㎡ (5.4평)
감정가	1억 3,000만원
최저가	9,100만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금	910만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	임차권등기(보증금 1억 500만원)가 있지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 최저가는 최근 실거래와 비슷한 수준입니다.

CASE

사건 개요

법원	인천지방법원 부천지원 경매12계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 500만원)
경매 개시	2026년 1월 7일
매각 장소	별관 제122호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 신청한 부동산강제경매이고, 인천지방법원 부천지원 경매12계에서 진행합니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 1억 500만원입니다. 이해관계인에는 주택임차권자, 교부권자(세금을 받으러 온 기관), 임차인이 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 9층917호
전용면적	17.71㎡ (5.4평)
대지권	5.13㎡ (1.6평)
건물	철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 917호입니다. 감정평가서에는 오피스텔로 쓰고 있다고 적혀 있고, 2019년에 지은 건물로 보입니다.
전용 평당 최저가	약 1,685만원

감정평가서에 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비가 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 이해관계인을 만나지 못해 점유관계를 확인하지 못했습니다.

내부 상태는 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.

LOCATION

김포 풍무동 입지와 주변

건물은 신풍초등학교 서쪽 가까이에 있습니다. 주변은 아파트단지, 생활편의시설, 업무시설이 있어 환경은 보통이라고 평가했습니다.

차량 출입이 가능하고 가까이에 버스정류장과 김포골드라인 풍무역이 있습니다. 건물 서쪽으로 광대로, 동쪽으로 폭 10m 안팎의 포장도로가 있습니다.

역까지 걸어가는 실제 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

풍무동 테라스테이 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.07	1억 3,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.11	9,100만원 (70%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	6,370만원 (49%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	4,459만원 (34%)	–

감정가는 1억 3,000만원이지만, 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 9월 9,500만원(2층, 4층 각 1건), 7월 7,000만원(3층)입니다. 감정가와 같은 1억 3,000만원 거래는 2025년 1월이 마지막입니다.

최근 12개월 평균은 8,667만원(3건)입니다.

최저가 9,100만원은 최근 9월 거래보다 400만원쯤 낮고, 7월 거래보다는 높습니다. 또 유찰되면 6,370만원까지 내려갑니다.

같은 건물 월세는 보증금 500만원에 월 50만원 거래가 3건(9~10월)으로 가장 많습니다. 월 50만원이면 1년 600만원으로 최저가 9,100만원 기준 단순 수익률이 6%대 중반입니다.

세금·수리비를 빼기 전 숫자입니다. 전세는 9,000만~9,500만원 거래가 있습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 풍무동 테라스테이 2026타경30043 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.07.17	있음

명세서에 세입자가 2023년 7월 17일 전입과 확정일자로 보증금 1억 500만원이 적혀 있고, 2025년 3월 14일 주택임차권등기를 했습니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 합니다.

집행관이 찾아갔을 때 점유자를 만나지 못했습니다. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에도 등재된 사람이 없습니다.

빈집일 가능성이 높지만 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

풍무동 테라스테이 권리 분석

말소기준권리	2026.01.07. 강제경매개시
법원 특이사항	주택도시보증공사: 경매신청채권자이고 임차인의 임차보증금반환채권 양수인으로서, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출함

말소기준권리는 2026년 1월 7일 강제경매개시결정입니다. 이 결정과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2023년 7월에 전입해 대항력이 있고, 임차권등기(2025년 3월)도 남아 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있는 구조입니다.

하지만 그 보증금 채권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 못 받은 잔액을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 명세서의 ‘인수되는 권리’에도 이 내용이 함께 적혀 있습니다.

그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다.

권리 판정 · 안전 확약서 덕분에 보증금 인수 걱정은 적습니다 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만, 채권자인 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하겠다는 확약서를 냈습니다. 남은 확인은 빈집 여부, 내부 상태, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 910만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 거의 없음 세입자는 이미 이사한 것으로 보이고 전입자도 없습니다. 빈집이라면 문을 여는 절차와 관리비 정리 정도만 남습니다.

3. 예상 취득세 약 4.6% 오피스텔은 건축물로 보는 경우가 많아 취득세에 지방교육세·농어촌특별세를 더해 4.6% 안팎인 것이 일반적입니다. 주거용으로 쓰는 경우 등 세율이 달라질 수 있으니 김포시청 세무과나 세무사에게 꼭 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1확약서 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 확약 문구를 직접 확인하세요. 2빈집 여부: 전입자가 없으니 우편물·관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 3관리비: 오래 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 4실거래: 같은 건물 최근 거래 7,000만~9,500만원과 월세 500만원/50만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 5오피스텔 세금: 취득세와 이후 보유세를 세무과에 미리 물어보세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 최저가가 최근 9월 실거래보다 낮음 ＋ 확약서로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 월세 거래가 꾸준한 건물 ＋ 승강기 있음, 풍무역 가까움	－ 전용 5.4평 소형 오피스텔 － 내부를 아무도 보지 못함 － 7월 거래(7,000만원)가 있어 가격 변동이 큼 － 오피스텔이라 취득세가 높음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘임차권등기 1억 500만원’만 보면 손이 안 가는 물건입니다. 한 번 유찰된 이유도 아마 그것일 겁니다.

하지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 낙찰자에게 청구하지 않겠다고 확약했기 때문에, 서류상 위험은 크게 줄었습니다.

오히려 조심할 것은 가격과 세금입니다. 감정가 1억 3,000만원은 최근 거래보다 높고, 오피스텔은 취득세도 높습니다.

월세 50만원을 기준으로 취득세와 수리비를 넉넉히 빼고 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 테라스테이 2026타경30043 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 3,000만원의 70%인 9,100만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 910만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 명세서 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 인천지방법원 부천지원 별관 제122호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 6,370만원입니다.

---

AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 김포시 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)