[빌라] 용인 김량장동 이더빌 경매 2025타경55646 | 최저가 8,428만원(49%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 용인 빌라 경매 김량장동 이더빌(2025타경55646) 물건을 살펴봅니다.

용인시 처인구 김량장동 이더빌101동 2층(전용 49.69㎡, 약 15.0평)이 두 번 유찰돼 8,428만원까지 내려왔습니다. 감정가 1억 7,200만원의 49%입니다.

그런데 명세서에는 이런 문구가 있습니다. 대항력 있는 임차권등기가 있고, 배당에서 보증금이 다 변제되지 않으면 남은 돈을 매수인이 인수한다는 것입니다.

8,428만원이 정말 최종 가격일까요?.

입찰가를 낮게 써도 세입자가 못 받은 보증금은 낙찰자 몫입니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 49.69㎡(약 15.0평) 도시형생활주택(단지형 다세대), 4층 건물의 2층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 49%인 8,428만원부터 시작합니다. · 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차권등기(보증금 1억 7,000만원)가 있고, 배당에서 못 받은 잔액은 매수인이 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경55646
소재지	용인시 처인구 김량장동 김량장동 이더빌 2층201호
면적	전용 49.69㎡ (15.0평)
감정가	1억 7,200만원
최저가	8,428만원 (감정가 49%, 2회 유찰)
입찰보증금	842만 8,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	임차권등기(보증금 1억 7,000만원)가 낙찰자에게 대항할 수 있고, 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 인수합니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 물건입니다.

CASE

사건 개요

법원	수원지방법원 경매7계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 7,000만원)
경매 개시	2025년 4월 23일
매각 장소	광교 신청사 제101호 법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

채권자가 신청한 부동산강제경매이고, 수원지방법원 경매7계에서 진행합니다. 청구금액은 1억 7,000만원으로 임차권등기 보증금과 같고, 명세서에는 임차인이 신청채권자라고 적혀 있습니다.

이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 교부권자(세금을 받으러 온 기관), 임차권자가 있습니다.

참고 왜 낮은 가격이 함정일 수 있나요? 세입자가 배당으로 받은 금액이 적을수록 낙찰자가 물어줄 잔액이 커집니다. 예를 들어 낙찰가가 낮으면 배당 재원도 줄어 세입자가 못 받는 돈이 늘어납니다. 낙찰가와 인수액을 합친 총액을 기준으로 계산해야 하고, 실제 금액은 배당표로만 알 수 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 용인시 처인구 김량장동 186-47 이더빌101동 2층201호
전용면적	49.69㎡ (15.0평)
대지권	39.4㎡ (11.9평)
건물	철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호입니다. 2021년에 지은 건물이며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 단지형 다세대)입니다. 지하주차장에서 계단이나 엘리베이터로 1층으로 올라가는 단지 구조입니다.
전용 평당 최저가	약 562만원

감정평가서에 위생·급배수·난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 문이 닫혀 있고 사람이 없어 내부를 확인하지 못했고, 첨부된 내부구조도는 건축물현황도와 바깥에서 본 모습으로 그린 것이라 참고용입니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

용인 김량장동 입지와 주변

건물은 용인초등학교 북쪽 가까이에 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 임야가 섞여 있습니다.

차량 접근이 가능하고 가까이에 버스정류장이 있으며, 남동쪽에 용인경전철 에버라인 용인중앙시장역, 동쪽에 45번 국도가 있어 교통은 무난하다고 평가했습니다. 건물은 폭 3~6m 안팎의 현황도로에 접해 있습니다.

역까지 걸어가는 실제 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

김량장동 이더빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.01	1억 7,200만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.12	1억 2,040만원 (70%)	유찰
3회	2026.11.11	8,428만원 (49%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	5,899만 6,000원 (34%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	4,129만 7,000원 (24%)	–

감정가는 1억 7,200만원입니다. 같은 건물 실거래는 2026년 6월 1억 3,500만원(4층, 53.21㎡), 2025년 8월 1억 2,600만원(1층, 53.21㎡)입니다.

면적이 조금 더 큰 호실이지만 감정가는 실거래보다 꽤 높게 잡혀 있습니다.

최저가 8,428만원에 낙찰받으면 싸 보입니다. 하지만 세입자가 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 인수하므로, 낙찰가에 인수액을 더한 총액은 보증금 1억 7,000만원 안팎이 될 수 있습니다.

집행비용 등으로 조금 달라집니다. 이 총액은 같은 건물 최근 실거래보다 높습니다.

또 유찰되면 5,899만 6,000원까지 내려갑니다. 다만 낮게 써도 인수액이 그만큼 늘 수 있으니 총액으로 계산하세요.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 김량장동 이더빌 2025타경55646 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2021.11.30	있음

명세서에 임차인이 2021년 11월 30일 전입, 2021년 10월 25일 확정일자, 보증금 1억 7,000만원으로 적혀 있고, 2024년 1월 29일 임차권등기를 했습니다. 이 임차인이 경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

집행관이 찾아갔을 때 문이 닫혀 있었고, 전입세대확인서에는 소유자가 아닌 세대주가 올라 있어 임차인으로 적었습니다. 지금 실제로 사는지는 알 수 없습니다.

RIGHTS

김량장동 이더빌 권리 분석

말소기준권리	2022. 7. 6. 근저당권
법원 특이사항	매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 6번 임차권등기(2024.1.29. 등기)가 있고, 임대차보증금은 1억 7,000만원입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

말소기준권리는 2022년 7월 6일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

그런데 세입자는 2021년 11월에 전입하고 확정일자도 2021년 10월이라 근저당보다 모두 앞섭니다. 그래서 대항력이 있고, 배당에서도 앞선 순위로 받습니다.

배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액은 낙찰자가 인수한다고 명세서에 명확히 적혀 있습니다. 확약서나 매각조건으로 이를 면해 주는 내용은 자료에 보이지 않습니다.

권리 판정 · 위험 낙찰자가 보증금 잔액을 떠안을 수 있는 물건입니다 대항력 있는 임차권등기(1억 7,000만원)가 말소되지 않고 남을 수 있고, 배당에서 못 받은 잔액을 낙찰자가 인수합니다. 낙찰가와 인수액을 합친 총액이 보증금 안팎이 되어 최근 실거래보다 비쌀 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 842만 8,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 인수할 보증금과 세입자가 사는지 여부에 따라 달라집니다. 세입자와 보증금 정리부터 협의해야 하고, 비용은 자료로 가늠할 수 없습니다.

3. 예상 취득세 약 1.1% 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이면 1주택 기준 취득세는 1%대입니다. 이미 집이 있으면 세율이 달라질 수 있으니 용인시청 세무과나 세무사에게 확인하세요. 인수하는 보증금이 취득가액에 어떻게 반영되는지도 함께 물어보세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1배당표 예상: 낙찰가에서 세입자가 얼마를 받고 얼마가 남는지 계산해 보세요. 2총액 계산: 낙찰가와 인수액을 합친 금액을 실거래 1억 2,600만~1억 3,500만원과 비교하세요. 3임차권등기 말소: 인수 후 보증금을 어떻게 정리하는지 법률 전문가에게 확인하세요. 4실제 점유: 현장에서 사는 사람이 있는지 확인하세요. 5관리비: 비어 있었다면 관리비가 밀렸을 수 있습니다. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 2021년에 지은 비교적 새 건물 ＋ 용인경전철 용인중앙시장역이 가까움 ＋ 최저가가 감정가의 49%까지 내려감	－ 대항력 있는 임차권등기 1억 7,000만원 인수 가능 － 낙찰가와 인수액을 합친 총액이 실거래보다 높을 수 있음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 감정가가 실거래보다 높음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

이 물건은 최저가 8,428만원만 보면 큰 실수를 하게 됩니다. 세입자가 못 받은 보증금은 낙찰자가 인수하므로, 총액은 1억 7,000만원 안팎이 될 수 있고 이는 같은 건물 최근 실거래보다 높습니다.

솔직히 일반 입찰자에게는 위험한 물건입니다. 배당표를 계산해 총액이 실거래보다 충분히 낮게 나오는 경우가 아니라면 피하시고, 입찰하더라도 법률 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 이더빌101동 2025타경55646 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 1억 7,200만원의 49%인 8,428만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 842만 8,000원입니다.

Q. 임차권등기 보증금 1억 7,000만원을 떠안나요?

A. 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 잔액을 매수인이 인수한다고 명세서에 적혀 있습니다. 그래서 낙찰가만이 아니라 인수액까지 더한 총액으로 판단해야 합니다.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 수원지방법원 광교 신청사 제101호 법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 5,899만 6,000원입니다. 다만 인수액이 그만큼 늘 수 있습니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)