[주택] 파주 향양리 단독주택 경매 2025타경61038 | 최저가 3억 2,778만원(70%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 파주 주택 경매 향양리 단독주택(2025타경61038) 물건을 살펴봅니다.

파주읍 향양리 향양1리 마을회관 동쪽의 단독주택(토지 676.8㎡, 약 204.7평, 건물 116.8㎡, 약 35.3평)이 세 번 유찰돼 3억 2,778만원까지 내려왔습니다. 감정가는 4억 6,826만 4,200원이었습니다.

그런데 이해관계인 목록에 가등기권자, 지상권자, 임금채권자, 압류권자가 줄줄이 올라 있습니다. 이 권리들이 낙찰 뒤에 지워질까요, 남을까요? 자료에서 확인되는 것과 안 되는 것을 나눠 보겠습니다.

가등기와 지상권의 날짜를 확인하기 전에는 입찰가를 정하면 안 됩니다.

핵심 쟁점 · 토지 676.8㎡(약 204.7평)와 경량철골 단독주택 116.8㎡(약 35.3평)를 제시외 건물과 함께 일괄매각합니다. · 세 번 유찰돼 감정가 4억 6,826만원의 70%인 3억 2,778만원부터 시작합니다. · 세입자 두 명은 근저당(2014년 4월)보다 늦게 전입했지만, 가등기·지상권의 설정일이 자료에 없어 확인이 필요합니다.

한눈에 보기

사건번호	2025타경61038
소재지	파주시 파주읍 향양리 단독주택
감정가	4억 6,826만 4,200원
최저가	3억 2,778만원 (감정가 70%, 3회 유찰)
입찰보증금	3,277만 8,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단	세 번 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔고, 세입자 두 명은 근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 다만 가등기·지상권 등 권리가 많이 얽혀 있고 날짜가 자료에 없어, 확인 전에는 안전하다고 말할 수 없습니다.

CASE

사건 개요

법원	의정부지방법원 고양지원 경매2계
경매 종류	임의경매 (청구금액 2억 6,540만 5,353원)
경매 개시	2025년 1월 16일
매각 장소	고양지원 제101호 입찰법정
매각결정기일	2026년 11월 18일(수)

근저당권에 따른 임의경매입니다. 청구금액은 약 2억 6,540만원입니다.

이해관계인이 많아 가등기권자, 가압류권자, 압류권자, 임금채권자, 지상권자, 교부권자(세금을 받으려는 기관)가 함께 올라 있습니다.

참고 최저가가 중간에 다시 올라간 이유는? 기일 기록을 보면 2025년 11월 첫 기일의 최저가는 4억 3,059만 7,000원이었고, 2026년 3월에 3억 142만원으로 내려갔다가, 6월에 감정가 4억 6,826만 4,200원으로 다시 시작했습니다. 감정을 새로 했거나 절차가 다시 진행된 것으로 보이지만 정확한 사유는 자료에 없습니다. 법원 사건기록에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 파주시 파주읍 향양리 351-45
대지권	676.8㎡ (204.7평)
건물	경량철골구조 판넬지붕 1층 단독주택 116.8㎡ (외벽 치장벽돌붙임, PVC 창호). 제시외 건물 포함 일괄매각

감정평가서에 위생·급배수·전기·난방설비가 있다고 적혀 있습니다. 하지만 내부는 이해관계인이 없고 문이 잠겨 있어 확인하지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

파주 파주읍 입지와 주변

건물은 향양1리 마을회관 동쪽 인근에 있고, 주변은 단독주택, 농경지, 임야가 섞인 시골 지역입니다. 계획관리지역입니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전방지역 군사시설 제한보호구역(25km 안)과 성혼선생묘 300m 안 역사문화환경보존지역에 걸려 있어, 건물을 고치거나 새로 지을 때 제한이 있는지 파주시청에 확인하세요.

전철역은 지도로 확인하세요.

PRICE

향양리 단독주택 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2025.11.12	4억 3,059만 7,000원 (92%)	유찰
2회	2026.03.11	3억 142만원 (64%)	유찰
3회	2026.06.24	4억 6,826만 4,200원 (100%)	유찰
4회	2026.11.11	3억 2,778만원 (70%)	이번 입찰
5회 (또 유찰되면)	미정	2억 2,944만 6,000원 (49%)	–
6회 (또 유찰되면)	미정	1억 6,061만 2,000원 (34%)	–

자료에 이 동네 실거래가 없어서 실거래 확인 필요입니다. 감정가 4억 6,826만원이 시세와 맞는지 인근 시세를 직접 알아보셔야 합니다.

최저가 3억 2,778만원을 토지 면적(약 204.7평)으로 단순히 나누면 평당 약 160만원입니다. 건물과 일부 도로 부지가 같이 들어 있어 어디까지나 대략적인 숫자입니다.

또 유찰되면 2억 2,944만 6,000원까지 내려갑니다.

임대 수입 자료도 없습니다. 임대 관계는 ‘미상’이고 세입자 보증금도 적혀 있지 않습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 향양리 단독주택 2025타경61038 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.12.19	없음
전입 세대 2	2021.11.11	없음

현황조사에서 세입자 두 명이 확인됐습니다. 한 명은 2021년 11월 11일, 다른 한 명은 2023년 12월 19일에 전입했습니다.

둘 다 현황조사에만 등장하고, 보증금과 확정일자는 자료에 없습니다.

방문했지만 이해관계인을 만나지 못해 실제로 누가 사는지는 알 수 없고, 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다.

RIGHTS

향양리 단독주택 권리 분석

말소기준권리	2014. 04. 15. 근저당권
법원 특이사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 4목록 위 수목은 매각에 포함됨 3. 목록 1, 2는 지목은 ‘대’이나 현황 ‘도로’로 이용중임

말소기준권리는 2014년 4월 15일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤의 압류·가압류는 낙찰되면 지워집니다.

세입자 두 명은 이보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 낙찰자가 보증금을 떠안을 걱정은 적습니다.

문제는 가등기와 지상권입니다. 두 권리의 설정 날짜가 자료에 없습니다.

근저당(2014년 4월 15일)보다 앞서 있으면 지워지지 않고 낙찰자에게 남을 수 있습니다. 등기부와 명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸에서 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 주의 가등기·지상권의 날짜를 확인하기 전에는 입찰하지 마세요 세입자 대항력은 걱정이 적습니다. 하지만 가등기와 지상권이 낙찰 뒤에도 남는지는 자료만으로 알 수 없습니다. 이 둘이 남으면 땅을 마음대로 쓰기 어려워질 수 있습니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 3,277만 8,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 세입자 두 명은 대항력이 없어 인도명령 등으로 정리할 수 있지만, 실제 점유자가 누구인지 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 이웃 탐문이 필요합니다.

3. 예상 취득세 1%대~4%대 주택은 6억원 이하 1주택 기준 1%대가 보통이고, 주택과 따로 보는 땅(도로 부지 등)은 4%대가 될 수 있습니다. 이미 집이 있다면 달라지니 파주시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1가등기·지상권 등기: 등기부에서 설정일과 내용을 확인하세요. 근저당(2014.4.15.)보다 앞서면 인수될 수 있습니다. 2최저가가 올라간 이유: 6월에 감정가로 다시 시작한 사유를 사건기록에서 확인하세요. 3점유자: 세입자 두 명이 실제 사는지, 보증금을 얼마나 주장하는지 확인하세요. 4도로 부지와 수목·제시외 건물: 지목은 ‘대’이지만 도로로 쓰이는 땅, 매각에 포함된 수목·제시외 건물을 현장에서 보세요. 5건축 제한: 군사시설 제한보호구역과 문화재 주변 규제를 파주시청에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 세 번 유찰돼 감정가의 70% ＋ 넓은 토지(약 204.7평)와 단독주택 ＋ 세입자 대항력 없음 ＋ 계획관리지역	－ 가등기·지상권 날짜를 자료에서 알 수 없음 － 압류·가압류 등 이해관계인이 많음 － 내부를 아무도 보지 못함 － 군사·문화재 주변 건축 제한 가능

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

세 번 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 세입자보다 가등기와 지상권이 더 큰 쟁점입니다.

날짜가 근저당보다 늦으면 지워지지만, 앞서면 낙찰자에게 남아 입찰가를 훨씬 낮춰야 합니다.

솔직히 지금 자료만으로는 입찰을 권하기 어렵습니다. 등기부로 가등기·지상권을 확인하고, 인근 시세를 알아본 뒤에도 마음이 같으시면 그때 입찰가를 정하세요.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 향양리 단독주택 2025타경61038 최저가는 얼마인가요?

A. 세 번 유찰돼 감정가 4억 6,826만 4,200원의 70%인 3억 2,778만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 3,277만 8,000원입니다.

Q. 가등기와 지상권이 있는데 낙찰자가 떠안나요?

A. 자료에는 설정 날짜가 없어 알 수 없습니다. 말소기준권리인 2014년 4월 15일 근저당보다 앞서면 남을 수 있습니다. 등기부와 명세서를 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 의정부지방법원 고양지원 제101호 입찰법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 2억 2,944만 6,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)