[오피스텔] 마포구 신공덕동 갑을명가시티1 경매 2026타경50743 | 최저가 1억 1,520만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 마포구 오피스텔 경매 신공덕동 갑을명가시티1(2026타경50743) 물건을 살펴봅니다.

마포구 신공덕동 갑을명가시티1 4층 405호(전용 19.73㎡, 약 6평) 오피스텔이 한 번 유찰돼 1억 1,520만원부터 다시 시작합니다. 같은 건물 같은 면적이 2026년 9월 1억 2,950만원에 거래됐으니 숫자만 보면 쌉니다.

그런데 이 물건에는 보증금 1억 5,000만원의 주택임차권등기가 붙어 있습니다. 세입자가 대항력까지 갖췄다는데, 낙찰자가 이 돈을 물어줘야 할까요? 매각물건명세서를 같이 열어 보겠습니다.

보증공사가 남은 보증금을 포기하고 임차권등기를 지우는 조건으로 팔립니다.

핵심 쟁점 · 전용 19.73㎡(약 6평), 19층 건물의 4층 오피스텔로 감정가 1억 4,400만원, 한 번 유찰돼 1억 1,520만원(80%)입니다. · 세입자는 2020년 8월 전입으로 대항력이 있지만, 임차권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하겠다고 했습니다. · 명세서에 ‘임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각‘한다고 적혀 있어 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50743
소재지	마포구 신공덕동 신공덕동 갑을명가시티1 4층405호
면적	전용 19.73㎡ (6.0평)
감정가	1억 4,400만원
최저가	1억 1,520만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,152만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만, 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 한 번 유찰돼 최저가가 최근 실거래보다 낮아졌습니다.

CASE

사건 개요

법원	서울서부지방법원 경매1계
경매 종류	강제경매 (청구금액 1억 5,000만원)
경매 개시	2026년 7월 6일
매각 장소	신관 제209호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 경매를 신청한 곳은 주택도시보증공사로, 세입자에게 보증금을 대신 돌려주고 그 채권을 넘겨받았습니다.

청구금액은 1억 5,000만원입니다. 이해관계인에는 가압류권자, 압류권자, 교부권자, 임차권자, 임차인, 채권자가 있습니다.

참고 오피스텔도 주택처럼 대항력이 생기나요? 오피스텔도 사람이 주거용으로 살고 전입신고를 하면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 이 물건도 감정평가서에 ‘업무시설(오피스텔 주거용)’로 적혀 있고 세입자가 2020년 8월 전입했습니다. 다만 이번에는 주택도시보증공사가 임차권을 넘겨받아 경매를 신청했고, 남은 보증금을 포기하는 조건이 명세서에 올라 있습니다.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 마포구 신공덕동 5-75 갑을명가시티1 4층405호
전용면적	19.73㎡ (6.0평)
대지권	24.79㎡ (7.5평)
건물	철근콘크리트구조 19층 건물 중 4층 405호 (2016년 11월 사용승인, 주거용으로 쓰는 오피스텔)
전용 평당 최저가	약 1,920만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, CCTV, 지하주차장이 있다고 적혀 있습니다. 현황조사 때 문이 닫혀 있고 사람이 없어 점유자를 만나지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

마포구 신공덕동 입지와 주변

건물은 한겨레신문사 서쪽 가까이에 있고, 주변은 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지와 학교가 섞인 지역입니다. 감정평가서는 주위 환경을 ‘보통’으로 봤습니다.

감정평가서에는 남서쪽 근거리에 지하철 5호선·6호선 환승역인 공덕역이 있다고 적혀 있습니다. 정확한 걸음 거리는 지도로 확인하세요.

건물은 폭 약 25미터의 만리재로에 붙어 있고, 노선버스 정류장도 가깝습니다.

PRICE

신공덕동 갑을명가시티1 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	1억 4,400만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.17	1억 1,520만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	9,216만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	7,372만 8,000원 (51%)	–

감정가는 1억 4,400만원입니다. 같은 건물 같은 면적의 최근 실거래는 2026년 9월 1억 2,950만원(7층), 1월 1억 4,350만원(6층)이고, 12개월 평균은 5건 기준 약 1억 3,460만원입니다.

최저가 1억 1,520만원은 9월 거래보다 약 1,430만원 낮습니다.

또 유찰되면 9,216만원까지 내려갑니다. 다만 같은 건물에서 1억 1,000만원에 거래된 사례(2025년 3월 14층, 12월 18층)도 있어 층별로 값 차이가 큽니다.

월세는 최근 보증금 1,000만원에 월 75만원이 가장 많습니다. 단순 계산하면 1년 월세 900만원으로, 최저가 기준 수익률이 7%대 후반입니다.

세금·수리비·공실은 빼기 전 숫자입니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 신공덕동 갑을명가시티1 2026타경50743 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.08.28	있음

매각물건명세서에 세입자가 2020년 8월 28일 전입, 2020년 8월 7일 확정일자로 올라 있고, 2021년 7월에 보증금 1,000만원을 올려 계약한 기록이 있습니다. 증액분의 확정일자는 2021년 7월 30일입니다.

이 세입자는 주택임차권등기를 한 상태입니다.

현황조사 때 아무도 만나지 못했고, 전입세대확인서에도 전입자가 없습니다. 임차권등기는 보통 세입자가 이사를 나가면서 권리를 지키려고 하는 등기라 빈집일 가능성이 있지만, 현장에서 꼭 확인하세요.

RIGHTS

신공덕동 갑을명가시티1 권리 분석

말소기준권리	2022.10.06. 가압류
법원 특이사항	임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

말소기준권리는 2022년 10월 6일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년 8월에 전입해 가압류보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 그 권리를 넘겨받은 주택도시보증공사가 못 받은 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명세서에 적혀 있습니다. 그래서 서류상 낙찰자가 떠안을 보증금은 없어 보입니다.

원문은 직접 확인하세요.

권리 판정 · 안전 포기 조건이 명세서에 있어 보증금 인수 걱정은 적습니다 대항력 있는 세입자의 임차권등기가 있지만, 매각 조건으로 보증공사의 잔액 포기와 등기 말소가 올라 있습니다. 남은 확인은 점유 여부, 내부 상태, 관리비 체납입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,152만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 전입자가 없고 세입자는 이미 이사한 것으로 보이지만, 현황조사에서 점유자를 만나지 못했습니다. 현장에서 누가 쓰는지 확인하세요.

3. 예상 취득세 용도에 따라 다름 오피스텔은 주거용인지 업무용인지, 이미 가진 주택이 있는지에 따라 세율이 크게 달라집니다. 입찰 전에 마포구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1매각 조건 원문: 매각물건명세서에서 주택도시보증공사의 보증금 포기·임차권등기 말소 조건 문구를 직접 확인하세요. 2점유 여부: 폐문부재였으니 우편물과 관리사무소로 실제 비어 있는지 확인하세요. 3관리비: 오피스텔은 관리비가 밀렸을 수 있으니 관리사무소에 체납액을 물어보세요. 4보증금 금액: 자료에 보증금 숫자가 겹쳐 적힌 칸이 있으니 청구금액 1억 5,000만원과 명세서 원문을 비교하세요. 5실거래·월세: 9월 1억 2,950만원, 월세 1,000만원/75만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 건물 최근 실거래보다 낮은 최저가 ＋ 보증공사 포기 조건으로 보증금 인수 걱정 적음 ＋ 공덕역 환승역 가까움(감정평가서 기재) ＋ 월세 거래가 최근까지 꾸준함	－ 전용 6평 소형 오피스텔 － 점유자를 만나지 못함 － 오피스텔이라 취득세와 주택수 계산이 까다로움 － 층별 실거래 가격 차이가 큼

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘임차권등기 1억 5,000만원’만 보면 겁이 나는 물건입니다. 하지만 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하는 조건으로 매각된다고 명세서에 적혀 있어서, 서류상 위험은 많이 줄었습니다.

그보다 따져 볼 것은 가격과 세금입니다. 같은 건물에서 층에 따라 1억 1,000만원부터 1억 5,000만원까지 거래돼 최저가 1억 1,520만원이 무조건 싼 것은 아닙니다.

월세 75만원과 오피스텔 세금을 기준으로 입찰가를 정하시기 바랍니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 갑을명가시티1 2026타경50743 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 1억 4,400만원의 80%인 1억 1,520만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,152만원입니다.

Q. 임차권등기가 있는데 보증금을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명세서에 적혀 있습니다. 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 9,216만원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)