[오피스텔] 서대문구 연희동 더 연희힐 경매 2026타경50465 | 최저가 1억 7,600만원(80%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 서대문구 오피스텔 경매 연희동 더 연희힐(2026타경50465) 물건을 살펴봅니다.

서울 서대문구 연희동 연세대학교 신촌캠퍼스 서쪽 더 연희힐 3층 304호(전용 18.92㎡, 약 5.7평)가 한 번 유찰돼 1억 7,600만원부터 나옵니다. 감정가 2억 2,000만원의 80%입니다.

이 물건에는 보증금 2억 2,000만원짜리 임차권등기가 붙어 있습니다. 대항력이 있는 권리라서 원래라면 낙찰자가 떠안을 수 있는 금액입니다.

매각 조건에 어떤 문구가 붙어 있는지 열어 보겠습니다.

대항력 있는 세입자의 보증금을 보증공사가 포기하는 조건으로 나온 매각입니다.

핵심 쟁점 · 전용 18.92㎡(약 5.7평) 오피스텔, 2018년 사용승인된 10층 건물의 3층입니다. · 한 번 유찰돼 감정가의 80%인 1억 7,600만원부터 시작하고, 같은 건물 최근 거래는 1억 8,000만~1억 9,000만원대입니다. · 임차권등기(보증금 2억 2,000만원)는 대항력이 있지만, 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경50465 (물건 5)
소재지	서대문구 연희동 연희동 더 연희힐 3층304호
면적	전용 18.92㎡ (5.7평)
감정가	2억 2,000만원
최저가	1억 7,600만원 (감정가 80%, 1회 유찰)
입찰보증금	1,760만원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:00
한 줄 판단	대항력 있는 임차권등기가 있지만 주택도시보증공사가 못 받은 잔액을 포기하고 등기를 지우는 조건으로 매각됩니다. 다만 지금 살고 있는 것으로 추정되는 사람은 따로 확인해야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	서울서부지방법원 경매1계
경매 종류	임의경매 (청구금액 2억원)
경매 개시	2026년 4월 21일
매각 장소	신관 제209호 경매법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

근저당권을 근거로 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 2억원이고, 이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 압류권자, 임금채권자, 교부권자(세금 등 징수 기관), 임차권자, 배당요구권자가 올라 있어 배당을 받으려는 곳이 많습니다.

참고 '등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이 무슨 뜻일까요? 매각물건명세서 비고에 임차인을 승계한 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 쉽게 말해 낙찰자에게 남은 보증금을 청구하지 않겠다는 약속입니다. 문구가 정확히 어떻게 적혀 있는지는 명세서 원문으로 직접 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 3층304호
전용면적	18.92㎡ (5.7평)
대지권	11.12㎡ (3.4평)
건물	철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 10층 건물의 3층 304호 (건축물대장상 오피스텔 및 도시형생활주택, 2018년 10월 22일 사용승인, 승강기 1대)
전용 평당 최저가	약 3,088만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재감지·소화전·스프링클러, CCTV, 기계식 주차기 등이 있다고 적혀 있습니다. 집행관이 찾아갔지만 문이 닫혀 있고 사람이 없어 내부를 보지 못했습니다.

내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

LOCATION

서대문구 연희동 입지와 주변

건물은 연세대학교 신촌캠퍼스 서쪽 가까이에 있고, 주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 섞여 있습니다.

차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통은 ‘양호’로 평가됐습니다. 동쪽과 남쪽으로 각각 폭 약 5m, 4m 포장도로에 붙어 있습니다.

가장 가까운 역까지 걷는 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

연희동 더 연희힐 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.10.13	2억 2,000만원 (100%)	유찰
2회	2026.11.17	1억 7,600만원 (80%)	이번 입찰
3회 (또 유찰되면)	미정	1억 4,080만원 (64%)	–
4회 (또 유찰되면)	미정	1억 1,264만원 (51%)	–

감정가는 2억 2,000만원이고, 같은 건물 같은 면적(18.92㎡)의 최근 거래는 2026년 7월 1억 9,000만원(4층), 3월 1억 8,000만원(5층)입니다. 2025년에는 1억 6,800만원(6월, 7층), 2억 2,000만원(4월, 5층), 1억 4,000만원(3월, 7층)까지 폭이 컸습니다.

최저가 1억 7,600만원은 올해 거래보다 400만~1,400만원 낮습니다.

또 유찰되면 다음 회차 최저가는 1억 4,080만원입니다.

같은 건물 월세는 2026년 5월 보증금 200만원에 월 100만원(3층), 보증금 1,000만원에 월 98만원(4층) 등이 있습니다. 월 100만원 기준 1년 월세 1,200만원으로 최저가 대비 6%대 후반(세금·수리비·공실 빼기 전)입니다.

2026년 10월에는 보증금 1억 8,000만원 전세 거래도 있었습니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 연희동 더 연희힐 2026타경50465 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2023.06.30	있음

매각물건명세서에 임차권자 주택도시보증공사(원래 세입자의 권리를 넘겨받음)는 2023년 6월 30일 전입, 2023년 6월 20일 확정일자, 보증금 2억 2,000만원으로 적혀 있고 2026년 6월 26일 권리신고를 했습니다.

현황조사에서는 문이 닫혀 사람을 만나지 못했습니다. 다만 전입세대확인서에 소유자가 아닌 세대주 1명이 나와 법원은 이 사람을 임차인으로 추정했습니다.

이 사람의 전입일과 보증금은 자료에 없어 확인이 필요합니다.

RIGHTS

연희동 더 연희힐 권리 분석

말소기준권리	2023.07.04. 근저당권
법원 특이사항	임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

말소기준권리는 2023년 7월 4일 근저당권입니다. 이 근저당과 그 뒤 권리는 낙찰되면 지워집니다.

임차권자는 2023년 6월 30일 전입해(효력은 다음 날부터) 근저당보다 빨라 대항력이 있습니다. 원래라면 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 합니다.

하지만 명세서 비고에 남은 보증금을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있어, 서류상 이 임차권에서 낙찰자가 떠안을 보증금은 없는 것으로 보입니다. 압류·교부권자가 여럿이라 배당표는 법원에서 확인하세요.

권리 판정 · 주의 보증공사의 포기 조건이 핵심이고, 현재 점유자 확인이 남았습니다 대항력 있는 임차권등기는 보증공사의 포기·말소 조건이 붙어 있습니다. 다만 전입세대확인서에 나온 세대주의 권리와 실제 점유 상태는 자료로 알 수 없어, 현장과 명세서 원문 확인이 먼저입니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,760만원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 문이 닫혀 점유자를 만나지 못했습니다. 전입된 사람이 있다면 그 사람의 대항력과 이사 협의에 따라 시간과 비용이 달라질 수 있습니다.

3. 예상 취득세 용도에 따라 다름 오피스텔이라도 주거용으로 쓰는 주택이면 1주택 기준 취득세는 1%대, 업무용으로 취득하면 4%대로 알려져 있습니다. 이미 집이 있다면 주택 수 계산이 달라질 수 있으니 서대문구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 비고 원문: 보증공사의 잔액 포기·임차권등기 말소 조건 문구를 직접 읽어 보세요. 2전입 세대주: 전입세대확인서에 나온 사람의 전입일·보증금·실제 거주 여부를 확인하세요. 3배당 순서: 압류·교부 신청(세금 등)이 여럿이라 배당표가 어떻게 나올지 법원에서 확인하세요. 4토지거래허가구역: 감정평가서에 허가구역 표시가 있으니 이 오피스텔이 대상인지 구청에 확인하세요. 5실거래·월세: 같은 건물 최근 거래 1억 8,000만~1억 9,000만원, 월세 200만원/100만원을 기준으로 입찰가를 정하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 같은 건물 올해 거래보다 낮은 최저가 ＋ 보증공사의 포기·말소 조건으로 보증금 인수 걱정이 줄어듦 ＋ 연세대 인근, 월세 거래가 꾸준함 ＋ 2018년 사용승인, 승강기 있음	－ 전용 5.7평 소형이라 수요가 월세에 몰림 － 내부를 보지 못했고 점유자가 불분명함 － 압류·교부권자가 많아 배당이 복잡함

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

임차권등기 2억 2,000만원만 보면 부담스러운 물건입니다. 하지만 이 사건은 보증금을 대신 내준 주택도시보증공사가 남은 보증금을 포기하고 등기를 지우는 조건으로 나옵니다.

조건이 명세서에 적힌 대로 지켜진다면 가장 큰 걱정은 서류상 줄어듭니다.

다만 한 번 유찰된 가격이 올해 실거래보다 크게 싸지는 않습니다. 전입세대확인서에 나온 점유 추정자가 어떤 사람인지가 정리되지 않았으니, 현장 확인 없이 높은 가격을 쓰는 것은 위험합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 더 연희힐 2026타경50465 최저가는 얼마인가요?

A. 한 번 유찰돼 감정가 2억 2,000만원의 80%인 1억 7,600만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,760만원입니다.

Q. 임차권등기 2억 2,000만원을 떠안나요?

A. 서류상으로는 아닙니다. 명세서에 보증공사가 남은 보증금을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 원문은 꼭 직접 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 1억 4,080만원입니다.

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AUCTION ZERO 어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로 서울 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다. 무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다. 매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다. 최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다. 임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다. 법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다. 빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음. 이 물건 경매제로에서 보기 서대문구 경매물건 전체 · auctionzero.co.kr

※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)