[오피스텔] 의정부 민락동 민락아크로빌 경매 2026타경70933 | 최저가 1억 1,515만원(49%)

안녕하세요, 서울·경기 경매 물건을 함께 살펴보는 부동산탐험대입니다. 오늘은 의정부 오피스텔 경매 민락동 민락아크로빌(2026타경70933) 물건을 살펴봅니다.

의정부시 민락동 민락아크로빌 씨동 6층 601호(전용 66.25㎡, 약 20평) 오피스텔이 두 번 유찰돼 1억 1,515만원까지 내려왔습니다. 감정가 2억 3,500만원의 49%입니다.

그런데 이 집에는 2020년에 전입한 세입자가 보증금 1억 9,000만원으로 살고 있다고 적혀 있습니다. 낙찰가보다 보증금이 더 큰데, 이 차이는 누가 책임질까요? 매각물건명세서를 열어 보겠습니다.

최저가가 반값이어도, 대항력 있는 세입자 보증금 1억 9,000만원이 따로 남을 수 있습니다.

꼭 먼저 보세요 · 전용 66.25㎡(약 20평) 오피스텔, 2020년 7월 사용승인된 9층 건물의 6층입니다. · 두 번 유찰돼 감정가의 49%인 1억 1,515만원부터 시작합니다. · 세입자는 대항력이 있고 보증금이 1억 9,000만원으로 최저가보다 큽니다. 배당받지 못한 부분은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.

한눈에 보기

사건번호	2026타경70933
소재지	의정부시 민락동 민락동 민락아크로빌 6층601호
면적	전용 66.25㎡ (20.0평)
감정가	2억 3,500만원
최저가	1억 1,515만원 (감정가 49%, 2회 유찰)
입찰보증금	1,151만 5,000원 (최저가의 10%)
매각기일	2026년 11월 17일(화) 10:30
한 줄 판단	대항력 있는 세입자의 보증금 1억 9,000만원이 최저가보다 큽니다. 배당으로 못 받은 금액이 낙찰자 부담이 될 수 있어 실제 부담은 1억 9,000만원 안팎으로 봐야 합니다.

CASE

사건 개요

법원	의정부지방법원 경매6계
경매 종류	강제경매 (청구금액 2억 2,546만 9,725원)
경매 개시	2026년 4월 30일
매각 장소	경매입찰(6호)법정
매각결정기일	2026년 11월 24일(화)

채권자가 법원 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억 2,546만 9,725원입니다.

이해관계인에는 가압류권자, 임차인, 임차권자가 올라 있어, 임차권등기가 따로 있는지도 확인할 필요가 있습니다.

참고 낙찰가를 높이면 떠안는 보증금은 어떻게 달라질까요? 단순하게 계산하면 세입자가 배당으로 받는 돈은 낙찰가만큼이고, 못 받은 나머지는 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 예를 들어 최저가 1억 1,515만원에 낙찰되면 남는 보증금은 약 7,485만원입니다. 낙찰가를 더 올려도 낙찰가와 인수액을 합친 총 부담은 1억 9,000만원 안팎으로 비슷합니다. 경매 비용과 세금 등이 먼저 빠지면 더 늘 수 있으니 배당표는 법원에서 확인하세요.

BUILDING

물건과 단지 정보

주소	경기도 의정부시 민락동 611-5 민락아크로빌(씨동) 6층601호
전용면적	66.25㎡ (20.0평)
대지권	112.11㎡ (33.9평)
건물	철근콘크리트구조 9층 건물의 6층 601호 (건축물대장상 오피스텔, 2020년 7월 사용승인, 승강기 1대)
전용 평당 최저가	약 576만원

감정평가서에 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화설비가 있다고 적혀 있습니다. 현황조사서는 ‘부동산의 현황 기재사항과 같음’이라고만 되어 있어 내부 상태는 따로 확인해야 합니다.

감정평가서에 ‘601호 외 1개호(804호)’가 함께 적혀 있어 이번 매각 대상이 601호뿐인지도 서류로 확인하세요.

LOCATION

의정부 민락동 입지와 주변

건물은 부용고등학교 북서쪽 가까이에 있고, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설이 섞여 있습니다. 주위환경은 ‘보통’으로 평가됐습니다.

차로 들어갈 수 있고 노선버스 정류장과 지하철 송산역이 가까워 대중교통은 ‘양호’로 적혀 있습니다. 다만 남쪽으로 폭 약 3m 안팎의 좁은 포장도로에 붙어 있습니다.

역까지 걷는 거리는 지도로 직접 확인하세요.

PRICE

민락동 민락아크로빌 시세와 유찰 이력

회차	날짜	최저가	결과
1회	2026.09.08	2억 3,500만원 (100%)	유찰
2회	2026.10.13	1억 6,450만원 (70%)	유찰
3회	2026.11.17	1억 1,515만원 (49%)	이번 입찰
4회 (또 유찰되면)	미정	8,060만 5,000원 (34%)	–
5회 (또 유찰되면)	미정	5,642만 4,000원 (24%)	–

감정가는 2억 3,500만원이고, 민락동 비슷한 면적의 최근 거래는 2026년 10월 2억 1,700만원(64.93㎡, 5층과 8층 두 건), 3월 2억 5,000만원(78.22㎡)입니다. 12개월 평균(3건)은 2억 2,800만원입니다.

다만 이 거래들은 다른 단지라 이 물건과 그대로 견줄 수는 없습니다.

또 유찰되면 다음 회차 최저가는 8,060만 5,000원입니다. 하지만 세입자 보증금 1억 9,000만원이 변하지 않으므로, 낙찰가가 내려가도 총 부담은 크게 달라지지 않습니다.

같은 건물 월세는 2026년 2~4월 보증금 1,000만~2,000만원에 월 70만~90만원이고, 4월에는 보증금 1억 6,000만원 전세 거래도 있었습니다. 현재 세입자 보증금 1억 9,000만원은 그 전세보다 높습니다.

월 80만원 기준 단순 수익률은 낙찰가만 보면 8%대이지만, 인수 보증금까지 넣으면 5%대로 낮아집니다.

경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다. 민락동 민락아크로빌 2026타경70933 바로 보기 →

TENANT

임차인·점유 현황

구분	전입일	대항력
전입 세대 1	2020.11.13	있음

매각물건명세서에 임차인은 2020년 11월 13일 전입, 2020년 10월 15일 확정일자, 보증금 1억 9,000만원이고 2026년 5월 29일에 배당요구를 했습니다. 임차권자도 이해관계인에 올라 있어 임차권등기 여부를 확인하세요.

감정평가서에는 임대관계가 ‘미상’입니다. 세입자가 지금 살고 있는지, 보증금을 얼마나 배당받을지가 입찰 가격을 좌우합니다.

RIGHTS

민락동 민락아크로빌 권리 분석

말소기준권리	2026.4.30.경매개시결정
법원 특이사항	집합건축물대장의 건축물현황은 오피스텔임

말소기준권리는 2026년 4월 30일 경매개시결정으로 나옵니다. 그 뒤 권리는 낙찰되면 지워집니다.

세입자는 2020년에 전입해 대항력이 있습니다. 확정일자도 있어 낙찰대금에서 먼저 보증금을 받을 수 있지만, 못 받은 부분은 낙찰자가 돌려줘야 합니다.

보증금(1억 9,000만원)이 최저가(1억 1,515만원)보다 크기 때문에 단순 계산으로 약 7,485만원 이상이 남을 수 있습니다. 명세서의 ‘인수되는 권리’ 칸과 배당표를 꼭 확인하세요.

권리 판정 · 위험 보증금 인수 가능성이 커서 '49%'에 속으면 안 됩니다 대항력과 확정일자가 있는 세입자의 보증금이 최저가보다 큽니다. 낙찰자는 낙찰가에 더해 못 받은 보증금까지 부담해야 할 수 있어, 실제 가격은 1억 9,000만원 안팎으로 봐야 합니다.

COST

예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다. 입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.

1. 입찰보증금 1,151만 5,000원 최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.

2. 예상 명도비용 확인 필요 대항력 있는 세입자는 보증금을 돌려받기 전에는 집을 비워 달라고 하기 어렵습니다. 인수 보증금 외에 이사 협의나 소송 비용이 들 수 있으나 자료에는 없습니다.

3. 예상 취득세 용도에 따라 다름 주거용으로 쓰는 주택이면 1주택 기준 취득세는 1%대, 업무용 오피스텔로 취득하면 4%대로 알려져 있습니다. 이미 집이 있다면 주택 수 계산이 달라질 수 있으니 의정부시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

CHECK

입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트 1명세서 인수 칸: 임차인 보증금이 낙찰자에게 넘어오는지 원문을 직접 확인하세요. 2배당 예상: 낙찰가별로 세입자가 배당받을 금액을 법원 배당표로 확인하세요. 3임차권등기: 임차권자가 올라 있으니 등기부에 임차권등기가 있는지 보세요. 4매각 범위: 감정평가서의 ‘601호 외 1개호(804호)’가 이번 매각에 함께 들어 있는지 확인하세요. 5점유 상태: 세입자가 지금 살고 있는지 현장에서 확인하세요. 6관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요. 7대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요. 8원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

POINT

장점과 이런 분께 추천

좋은 점	아쉬운 점
＋ 2020년 사용승인, 승강기 있는 비교적 새 건물 ＋ 전용 20평형으로 전세·월세 수요 확인됨 ＋ 지하철 송산역과 노선버스가 가까움 ＋ 같은 건물 전세·월세 거래가 모두 확인됨	－ 대항력 있는 세입자 보증금 1억 9,000만원이 최저가보다 큼 － 낙찰가를 낮춰도 총 부담이 줄지 않음 － 임대관계 미상, 점유 상태 불분명 － 남쪽 도로가 폭 3m 안팎으로 좁음

이런 분께 맞습니다

OPINION

종합 의견

‘두 번 유찰, 감정가의 49%’라는 숫자만 보고 접근하면 위험합니다. 이 물건은 낙찰가가 1억 1,515만원이어도 세입자가 못 받은 보증금 약 7,485만원이 남을 수 있어, 실제로는 1억 9,000만원 안팎을 내고 사는 것과 같습니다.

그 금액은 같은 건물 최근 전세(1억 6,000만원)보다 높습니다. 입찰을 고민하신다면 배당표와 명세서 인수 칸을 먼저 확인하시고, 인수 금액까지 더한 총액으로 가격을 정하시기 바랍니다.

서류 확인이 부족하면 건너뛰는 편이 안전합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 민락아크로빌 씨동 601호 2026타경70933 최저가는 얼마인가요?

A. 두 번 유찰돼 감정가 2억 3,500만원의 49%인 1억 1,515만원입니다.

Q. 입찰보증금은 얼마인가요?

A. 최저가의 10%인 1,151만 5,000원입니다.

Q. 세입자 보증금 1억 9,000만원을 떠안나요?

A. 일부 또는 상당 부분 떠안을 수 있습니다. 세입자가 대항력이 있고 보증금이 최저가보다 커서, 배당으로 못 받은 금액이 낙찰자 몫이 될 수 있습니다. 명세서와 배당표로 꼭 확인하세요.

Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?

A. 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 경매입찰(6호)법정입니다.

Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?

A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 8,060만 5,000원입니다.

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※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.

사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)